나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경4775 [1] 부산광역시 남구 문현동 408-18 문현동월가아파트 13층1301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2025.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 부산도시철도 2호선 '문현역' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 '문현역' 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상20층 건물 내 13층 1301호로서,
(사용승인일:2018.07.18)
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.
내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 아파트로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 기계식주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 세장형 토지로서, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 및 남동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

문현동 408-18 : 일반상업지역 , 방화지구, 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 125m, 최고높이 150m)<건축법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

물건 비고

2026.05.18.자 채권자 주택도시보증공사 제출한 확약서[주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 배당금에서 전액 변제받지 못하더라도 잔존 임차보증금에 대한 임차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기말소에 동의하되 최초의 최저매각가격으로 정정한 새매각기일을 청구함]의 내용을 반영하여 최저매각가격을 정정함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경4775 (1)

소재지: 부산광역시 남구 문현동 408-18 문현동월가아파트 13층1301호

용도: 아파트

감정가: 147,000,000원

토지면적: 6.15㎡ (약 1.86평)

건물면적 (전용면적): 35.20㎡ (약 10.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 남구 문현동에 위치하며, 부산도시철도 2호선 '문현역'에서 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼합된 지역으로 형성되어 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 위치한 문현역과 시내버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

1.1. 1.주변 시설

* 편의시설: 단지 인근 상업 시설 내 마트, 은행, 병원 등 다양한 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 교통시설: 부산도시철도 2호선 문현역이 도보 이용 가능한 거리에 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 교육시설: 본건 인근에 문현초등학교, 문현여자중학교 등이 위치하여 통학이 가능합니다.

1.1. 2.지역 분석

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(2025.02.13.)입니다.

임차인 현황:

* 임차인 김준수:

* 전입일자: 2024-11-25

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인으로 조사되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인 정철호:

* 전입일자: 2021-01-15

* 확정일자: 2020-12-24

* 보증금: 165,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음 (등기부 요약상)

* 비고: 등기부 요약에는 '대항력 없음' 및 '말소'로 기재되어 있으나, 본 물건명세서 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리로, 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권(165,000,000원)이 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 한다고 명시되어 있습니다. 이는 등기부상의 내용과 상충되므로, 입찰 전 반드시 권리 관계를 명확히 확인해야 합니다.

인수 보증금 합계: 0원 (단, 상기 정철호 임차인과 관련된 보증금 165,000,000원 인수 가능성에 대한 위험을 반드시 감안해야 합니다.)

기타 권리:

* 신탁등기 말소: 주식회사월가 소유권 이전 2번 신탁등기 말소 (접수: 2019-01-14)

* 주택임차권: 정철호 (165,000,000원) - 물건명세서 상 인수 조건

* 강제경매: 주택도시보증공사 (173,342,041원) - 말소기준권리

1.3. 상권분석

본건은 문현역 역세권에 위치하며, 아파트, 오피스텔, 상가 등이 밀집한 복합 상권입니다. 주변 상업 시설 발달로 인해 생활 편의시설 이용이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리하여 상업 활동 및 주거 환경 측면에서 양호한 입지를 갖추고 있습니다.

* 주변 시설: 문현역, 버스정류장 등 대중교통 요지에 위치하며, 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 상업 및 주거 복합 지역의 특성상 유흥업소 등 일부 상업적 시설이 혼재할 가능성은 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건축물 현황: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상20층 건물 내 13층 1301호이며, 사용승인일은 2018년 7월 18일입니다. 건물은 공부상 아파트로 이용 중인 것으로 조사되었으나, 현장 조사 시 폐문부재로 내부 이용상태는 확인하지 못했습니다.

* 설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 기계식주차장설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 인근 학교: 문현초등학교, 문현여자중학교 등이 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수 부담: 본건의 가장 큰 리스크는 임차인 정철호의 보증금 165,000,000원 인수 가능성입니다. 물건명세서 상 매수인 인수 조건으로 명시되어 있으며, 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인(김준수) 관련 불확실성: 보증금 및 차임이 0원임에도 대항력이 있다고 기재된 임차인 김준수에 대한 정확한 사실관계 확인이 필요합니다.

* HUG 확약서 내용의 실효성: 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 제출한 확약서 내용(우선변제권 주장, 대항력 포기, 잔존 임차보증금 반환청구권 포기 등)이 실제 배당 과정 및 권리 말소에 미치는 영향에 대해 법원 또는 HUG를 통해 명확히 확인해야 합니다.

* 건물 내부 미확인: 내부 마감재, 설비 상태 등 미확인된 부분이 다수 존재하므로, 입찰 전 현장 재확인이 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 지하철 2호선 문현역 인근에 위치하여 입지 및 교통 여건이 우수한 아파트 물건입니다. 하지만 임차인 정철호의 보증금 165,000,000원 인수 가능성이 물건명세서에 명확히 기재되어 있어, 본 건은 매우 신중한 접근이 요구됩니다. 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 제출한 확약서에 따라 임차인 관련 문제가 해결될 여지가 있으나, '매수인 인수' 조건이 명시된 점을 미루어 볼 때 인수 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한, 보증금 0원에 대항력 있는 임차인 김준수의 존재도 특이 사항으로, 이에 대한 철저한 권리 분석과 법률적 검토가 필수적입니다. 복잡한 권리 관계와 임차인 문제로 인해, 본 건은 높은 주의가 필요한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 지하철 2호선 문현역 인근으로 교통이 편리하며, 안정적인 주거 수요가 기대됩니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 부산시 개발 계획 및 지역 발전 추이에 따라 향후 자산 가치 상승 가능성이 있습니다.

* HUG 관련 이슈 해결 시 긍정적 효과: HUG의 확약서에 따른 임차인 보증금 문제 해결이 명확해진다면, 본 건의 투자 매력도는 크게 상승할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 임차인 보증금 인수 여부에 대한 명확한 확인이 최우선이므로, 권리관계가 명확해진 후 입찰을 고려하는 것이 바람직합니다. 만약 임차 보증금 165,000,000원을 인수하지 않아도 된다는 점이 법적으로 완전히 확인될 경우, 감정가 147,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 반대로 인수해야 할 경우, 인수 보증금을 제외한 실제 가치를 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

현재로서는 권리관계의 불확실성으로 인해 다음과 같은 보수적인 입찰가 범위를 제시합니다. 낙찰 후 예상되는 추가 비용(수리비, 명도비용 등)과 임차인 보증금 인수 시 부담 금액을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

보수적 관점의 예상 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 150,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.