나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경4911 [1] 부산광역시 해운대구 좌동 1459-4 신화하니엘타워 9층907호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경 · 평가일 2025.03.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 도시철도2호선 ""장산역""북서측 인근에 위치하는
신화하니엘타워 9층 907호로서,주위는 공동주택,업무시설(오피스텔),근린생활시설 등으로
형성되어 있으며,주위환경은 대체로 양호한편임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며,인근에 시내버스정류장 및 도시철도 장산역이 소재하여
제반교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 19층 건 내 9층 907호로서

외벽 : 석재타일붙임 및 페인팅마감등.
.
창호 : 샷시창호구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔 )임.

설비내역

위생설비,급.배수설비,승강기설비,화재탐지 및 경보설비,열병합지역난방설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로,업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭약15미터 전후의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역,방화지구,지구단위계획구역,도로(접합).

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높이
제한지역(2024-06-12)(기준높이120미터,최고높이160미터)<건축법>,택지개발지구
<택지개발촉진법>.

<추가기재>중심상업용지.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며,기타 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

본 물건은 부산광역시 해운대구 좌동 1459-4번지에 위치한 신화하니엘타워 9층 907호입니다.

사건번호는 부산동부지원 2025타경4911 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

용도는 오피스텔입니다.

채권자는 임OO입니다.

1.2. 면적 및 감정가

감정평가액은 77,000,000원입니다.

토지 면적은 3.63㎡ (약 1.09평)이며, 토지 지분은 3.6349㎡입니다.

건물 면적은 24.27㎡ (약 7.34평)이며, 건물 지분은 24.268㎡입니다.

토지 및 건물 일괄매각 대상입니다.

1.3. 건물 정보

건축물대장상 해당 건물은 2013년에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 19층 건물이며, 본건은 그중 9층에 위치합니다.

건물의 주요 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 일부 제2종근린생활시설(사무소, 일반음식점)로도 이용 가능합니다.

건물에는 위생설비, 급배수설비, 승강기 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 열병합 지역난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2. 입지 조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 도시철도 2호선 장산역 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장 및 도시철도 장산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 북서측으로 폭 약 15미터 전후의 포장도로와 접해 있습니다.

2.2. 토지 이용계획 및 제한 사항

본건 토지는 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(기준 높이 120미터, 최고 높이 160미터), 택지개발지구에 해당합니다.

추가 기재 사항으로 중심상업용지로 분류되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 관계 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리인 주식회사지아고 근저당권(2021년 1월 18일 접수, 330,000,000원) 외 다수의 가압류, 압류, 강제경매(채권자 임현근)가 등기되어 있습니다.

매각으로 인해 대부분의 권리가 말소될 것으로 보입니다.

총 등기부 채권액은 336,323,700원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

임차인: 임현근

보증금: 65,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019년 9월 10일

확정일자: 2019년 9월 2일

배당신고일자: 2025년 2월 12일

대항력: 있음

분석: 임차인 임 은 대항력을 갖추고 있으며, 확정일자(2019년 9월 2일)가 말소기준권리인 근저당권(2021년 1월 18일)보다 앞서므로, 보증금 65,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 인수될 가능성이 높습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 보증금 인수 여부는 배당 결과 및 법원 결정에 따라 최종 확정되므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 해운대구 좌동 장산역 인근은 부산의 대표적인 상업 및 업무 밀집 지역으로, 다양한 오피스텔, 상가, 편의시설이 밀집해 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

유동 인구가 많고, 배후 수요가 풍부하여 오피스텔 및 상가 임대업에 유리한 입지입니다.

4.2. 혐오시설 유무

제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 있는지 여부를 판단하기 어렵습니다. 정확한 확인을 위해서는 현장 방문 및 외부 지도 서비스 등을 통한 추가적인 조사가 필요합니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의시설 및 교통 접근성

도시철도 2호선 장산역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주변에 대형마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 환경이 우수합니다.

차량으로 해운대 시내 및 주변 지역으로의 이동이 용이합니다.

5.2. 건물 내부 설비

건물 내에는 현대식 오피스텔에 요구되는 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 난방, 화재경보 설비 등이 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 위험

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 65,000,000원 인수 가능성입니다. 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 할 수 있으며, 이는 예상 매수 비용을 크게 증가시킬 수 있습니다.

6.2. 기타 법적/행정적 제약

토지이용계획상 중심상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고 높이 제한 지역 등에 해당하므로, 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구의 핵심 상업 지역에 위치하여 입지적 장점이 우수하고 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 건물 자체의 상태나 주변 상권 역시 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 6,500만원을 인수해야 할 가능성이 가장 큰 리스크 요인이므로, 이에 대한 철저한 권리 분석과 비용 산정이 필수적입니다. 경매 물건 특성상 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있으나, 임차인 리스크를 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 해운대 장산역 역세권의 우수한 입지 조건

* 잘 형성된 주변 상권 및 풍부한 유동 인구

* 체계적인 도시 계획 하에 개발된 지역으로 안정적인 가치 상승 기대

* 대항력 있는 임차인 리스크를 고려한 보수적인 입찰 시, 시세 대비 저가 매수 기회

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 77,000,000원입니다. 최근 매매 사례를 보면, 유사 면적(25.918㎡)의 오피스텔이 2026년 3월 80,000,000원, 2026년 6월 60,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 전용 면적(24.268㎡)과 9층이라는 층수를 고려할 때, 적정 시세는 65,000,000원에서 75,000,000원 사이로 추정됩니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 65,000,000원 인수 위험을 고려할 때, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정해야 합니다.

인수 보증금을 제외한 물건의 자체 가치에 대한 입찰가로, 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 68,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다.

만약 임차인 보증금 65,000,000원을 인수하게 된다면, 총 매수 비용은 입찰가와 인수 보증금을 합한 금액이 되어 실제 총 지출은 훨씬 높아질 수 있음을 유의해야 합니다. 따라서 총 매수 비용이 시장가치를 초과하지 않도록 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.