나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경4751 [1] 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 718-5 헬로시티 5층503호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 용수리에 소재하는 정관중학교 남동측 인근에 위치하는 헬로시티 5층 503호, 504호로서 부근은 대형마트(홈플러스), 각종 근린생활시설, 대단지 아파트 단지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

일반철골구조(집합건축물대장상 철골철근콘크리트구조) (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2개호[503호,504호]로서
[사용승인일: 2014.05.09]

·외 벽: 지창석 및 복합판넬 등 붙임.
·내 벽: 인테리어 마감.
·창 호: 샷시창구조임.

이용상태

2개호 공히, 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(학원)이며 현황은 기호(1),(2)를 일체로 하여 각 호 구분없이 일체로 하여 만화카페[상호명: 심심푸리]인 상태임.

설비내역

공동 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비(화재탐지설비, 스프링클러설비, 소화전설비 등) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 광대로 및 남서측으로 중로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 일반경관지구 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기 타:
본건은 건축물표시정정신청에 의거 건축물구조를 '일반철골구조'->'철골철근콘크리트구조'로 정정[건축과-2416(2014.05.20)]됨.

물건 비고

①일괄매각.
②임차인 김태훈으로부터 임대차보증금 1억 원에 대하여 유치권신고서(2025.03.17.자)가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함.
503호, 504호 각 호 구분없이 일체로 만화카페인 상태임.
③신청채권자로부터 "유치권자 김태훈은 단순히 임대차보증금을 미수령하였다는 취지로 유치권신고서를 제출하였기에 해당 부동산을 점유했다고 보기 어렵다"는 취지로 유치권 배제신청서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 718-5번지 헬로시티 건물 내 5층 503호 및 504호로, 일체로 사용 중인 근린상가입니다.

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경4751 (1)

* 소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 718-5 헬로시티 5층 503호, 504호 (일체 사용)

* 용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

* 현황: 만화카페 (상호명: 심심푸리)

* 감정가: 662,000,000원

* 토지 면적: 414.39㎡ (약 125.35평)

* 토지 지분: 414.39㎡ (약 125.35평)

* 건물 면적: 252.90㎡ (약 76.52평) - 503호, 504호 합산 면적

* 건물 지분: 252.9㎡ (약 76.52평)

* 사용승인일: 2014년 05월 09일

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOO (유동화물건)

1.2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 기장군 정관읍 정관로 566 (매학리 718-5) 헬로시티 건물 5층 503호 및 504호에 위치하며, 이 두 개 호수는 구분 없이 일체로 사용되고 있습니다.

* 주위 환경: 본건은 정관중학교 남동측 인근에 위치하며, 부근에는 대형마트(홈플러스), 각종 근린생활시설, 대단지 아파트 단지 등이 형성되어 있어 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 교통 상황: 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로(폭 30m~35m)와 중로(폭 15m~20m)에 각각 접해 있어 토지 이용 및 접근성이 좋습니다.

* 도로 상태: 북동측으로는 광대로, 남서측으로는 중로와 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건의 권리 관계는 말소기준 권리 이후 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 말소기준 권리: 2020년 04월 23일 접수된 부산은행 근저당권(511,500,000원)이 말소기준 권리입니다. 이보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다.

* 임차인 현황:

* 성명: 김

* 임대차 보증금: 100,000,000원

* 차임: 2,200,000원

* 전입일자(사업자 등록일): 2020년 07월 09일

* 확정일자: 2020년 07월 09일

* 배당신고일자: 2025년 03월 17일

* 대항력: 없음.

* 비고: 임차인 김 은 보증금 1억 원에 대해 유치권 신고(2025.03.17)를 하였으나, 신청 채권자는 해당 유치권의 성립이 어렵다는 취지로 유치권 배제 신청서를 제출한 상태입니다. 따라서 유치권의 성립 여부는 법적 판단이 필요하지만, 임차인에게 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 없습니다.

* 인수되는 임차보증금 합계: 0원

* 등기부 채권 총액: 700,878,618원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 건 부동산에 대해 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 부산 기장군 정관읍의 핵심 상업 지역에 위치하여 상권 활성화 및 잠재 고객 확보에 유리한 입지입니다.

* 주요 특징: 대규모 아파트 단지 및 대형마트(홈플러스)가 인접해 있어 풍부한 유동인구와 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 업종 현황: 공부상 용도는 제2종근린생활시설(학원)이나, 현재는 503호와 504호를 구분 없이 일체로 사용하여 만화카페(상호명: 심심푸리)로 운영 중입니다. 이는 공부상의 용도와 현황이 일치하는 것으로 판단됩니다.

* 경쟁 환경: 주변에 다양한 근린생활시설 및 상업 시설이 밀집해 있어 업종별 경쟁이 있을 수 있으나, 대단지 아파트와 대형마트의 집객 효과를 통해 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 지역 내 생활 편의 시설 및 인프라가 잘 갖추어진 곳에 위치하여 주거 및 상업 활동에 편리합니다.

* 편의 시설: 단지 인근에 홈플러스가 있어 쇼핑이 매우 편리하며, 병원, 은행, 음식점 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교육 시설: 정관중학교가 인근에 위치하고 있어 학군 관련 수요도 고려할 수 있습니다.

* 교통: 도보로 이용 가능한 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건 투자 시 고려해야 할 잠재적 리스크 요인들은 다음과 같습니다.

* 유치권 분쟁 가능성: 임차인 김 이 유치권을 신고했으나, 신청 채권자가 유치권 성립을 부인하며 배제 신청을 제기한 상태입니다. 이는 법원의 판단을 거쳐야 하며, 낙찰자는 보증금을 인수하지 않으나 명도 과정에서 시간 및 법적 절차로 인한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임대 현황 미상: 현재 임차인 김 의 계약 내용 외에 다른 임대차 계약 현황은 파악되지 않았습니다. 또한, 만화카페 운영이 지속될 경우 해당 상가의 시장 경쟁력 및 공실 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 건물 노후화: 2014년 사용승인된 건물로, 향후 장기적인 건물 유지보수 및 리모델링에 따른 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 혐오시설 조사: 외부 지도 서비스 및 검색 사이트를 통한 직접적인 조사는 본 보고서 생성 과정에서 제한되므로, 본 물건 주변에 혐오시설에 해당하는 시설은 현재 파악되지 않았습니다. 투자 결정 전 직접 확인하시는 것을 권장합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산 기장군 정관읍의 상업 및 주거 밀집 지역에 위치한 근린상가로서, 풍부한 배후 수요와 편리한 교통 여건을 갖추고 있어 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

* 현재 만화카페로 운영 중이며, 공부상 용도와 현황이 일치하는 점은 긍정적입니다.

* 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 보증금 인수 부담이 없는 점도 매력적입니다.

* 유치권 분쟁이라는 리스크 요인이 존재하지만, 법률 전문가와 함께 철저히 권리 관계를 분석하고 대응 방안을 마련한다면 극복 가능하다고 보입니다.

* 결론적으로, 신중한 권리 분석과 시장 조사를 바탕으로 적절한 입찰가를 산정한다면 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건 투자를 고려할 만한 주요 포인트는 다음과 같습니다.

* 최적의 입지: 대단지 아파트 단지와 대형마트 인근에 위치하여 유동인구 및 잠재 고객 확보가 용이합니다.

* 영업 효율 증대: 503호와 504호를 구분 없이 넓은 공간으로 활용 가능하여, 만화카페와 같은 업종 운영 시 효율성을 극대화할 수 있습니다.

* 활성화된 상권: 주변 상업 시설과의 연계를 통해 시너지 효과를 기대할 수 있으며, 꾸준한 매출 창출이 가능할 것으로 보입니다.

* 합리적인 투자 기회: 권리 관계를 명확히 파악하고 예상 리스크를 관리한다면, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 매수하여 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정 시, 인수되는 임차보증금은 없으므로 감정가 대비 합리적인 가격으로 접근하는 것이 중요합니다.

* 인수되는 임차보증금: 0원

* 감정가: 662,000,000원

* 총 채권액 (말소기준 권리 이후): 700,878,618원

* 예상 입찰가: 감정가의 70% ~ 85% 수준인 463,400,000원 ~ 562,700,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

이는 현재 물건의 감정가, 유치권 분쟁 관련 리스크, 향후 시장 상황 및 유사 물건의 거래 사례 등을 종합적으로 고려한 수치입니다. 투자 결정 전 반드시 현장 방문 및 전문가 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.