나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경4744 [1] 부산광역시 수영구 민락동 774 센텀비스타동원2차 204동 15층1504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오상호감정 · 평가일 2025.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 부산도시철도2호선'민락역' 북서측 인근에 위치하는 센텀비스타
동원2차 204동 15층 1504호로서 부근은 공동주택 및 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며,인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도2호선 '민락역'이 위치하는 바 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브지붕 31층건 내 15층 1504호로서,
외벽: 치장석 붙임 및 몰탈위페인팅등,
내벽: 벽지 마감등,
창호: 샷시창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 화재경보 및 탐지설비, 공동현관기설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 북서하향의 완경사지대내 택지 조성된 2필일단의 부정형 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 단지는 북서측으로 중로 및 북동측으로 광대로, 남서측으로 세로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1): 도시지역, 제2종일반주거지역(2024-12-18), 제3종일반주거지역(2012-07-18), 지
구단위계획구역(2016-09-28), 소로2류(폭 8m~10m)(2016-08-24)(접합), 소로3류
(폭 8m미만)(2022-09-07)(민락2재개발)(접함), 역사문화환경보존지역(2023-10-11)
(경상좌수영성지 등)<부산광역시지정문화재보호조례>, 준보전산지<산지관리법>
기호2): 도시지역, 제3종일반주거지역(2012-07-18), 지구단위계획구역(2016-09-28), 소로2류
(폭 8m~10m)(2016-08-24)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2016-08-24)(저촉), 역사문화
환경보존지역(2023-10-11)(경상좌수영성지 등)<부산광역시지정문화재보호조례>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경4744 (1)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 750,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 774 센텀비스타동원2차 204동 15층1504호

용도: 아파트

토지면적: 36.95㎡ (약 11.18평)

토지지분: 36.94650000000001㎡ (약 11.18평)

건물면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

건물지분: 84.951㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

아파트명: 센텀비스타동원2차

사용승인일: 2017년 (신축 7년차)

1.3. 특이사항

재개발구역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 교통

본건은 부산광역시 수영구 민락동에 소재하며, 부산도시철도2호선 '민락역' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 민락역을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 용이하여 교통 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 주위 환경

부근은 공동주택(아파트), 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 주거지역을 형성하고 있습니다. 수영강변과 가까우며, 센텀시티 인프라와 광안리 해수욕장 및 민락수변공원 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 매각으로 인해 소유권 이외의 모든 권리는 소멸됩니다.

3.2. 등기부 현황

- 소유권보존: 박성희 (2017-06-30)

- 근저당 (말소기준권리): 진주서부농업협동조합 (2020-11-25, 696,000,000원)

- 근저당: 진주서부농업협동조합 (2022-04-27, 204,000,000원) - 말소

- 임의경매개시결정: 진주서부농업협동조합 (2025-02-12, 731,764,086원) - 말소

등기부채권 총액: 900,000,000원

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임차인 정보는 제공되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 개발 호재

본건 소재지는 재개발구역으로 지정되어 있어 향후 지역 가치 상승 및 주거 환경 개선에 대한 기대감이 있습니다. 이는 장기적인 관점에서 투자 포인트가 될 수 있습니다.

4.2. 주변 상권

인근에 근린생활시설이 분포하고 있으며, 수영교를 건너면 센텀시티의 풍부한 상업, 문화, 업무 시설을 이용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

아파트 단지는 총 4개동, 405세대로 구성되어 있으며, 2017년에 사용 승인된 비교적 신축급 단지입니다.

관리사무소 연락처: 051-755-7537

단지 내 부대시설로 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등이 있습니다.

5.2. 주차 시설

지상 주차 3대, 지하 주차 9대, 총 12대 주차 가능 (제공된 정보상 합계 0대로 표기되어 있으나, 개별 합산 시 12대로 추정됩니다).

6. 잠재적 리스크

6.1. 재개발 지역

재개발 구역이라는 점은 미래 가치 상승 요인이 될 수 있으나, 재개발 진행 과정에서 발생할 수 있는 소음, 먼지 등 일시적인 불편함이나 공사 지연 가능성 등은 고려해야 할 사항입니다. 재개발 관련 추가 비용 발생 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 시장 변동성

부동산 시장의 전반적인 변동성은 항상 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 수영구 민락동의 주요 역세권에 위치한 아파트입니다. 2017년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 전용면적 84.95㎡(약 25.70평)으로 실거주 및 투자 가치가 있습니다. 특히, 재개발 구역이라는 점은 향후 추가적인 가치 상승을 기대하게 하는 요인입니다. 교통, 생활 편의 시설 접근성이 우수하며, 부산의 주요 도심 접근성 또한 양호합니다. 다만, 재개발 진행에 따른 잠재적 리스크는 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 재개발 구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대

* 민락역 역세권 및 우수한 교통망

* 센텀시티, 광안리 등 주요 생활권 접근성

* 신축급 아파트의 주거 편의성

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 동일 아파트의 유사 면적(84.9㎡대) 거래 가격은 2026년 4월 30일 8층 790,000,000원, 2026년 6월 12일 18층 815,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다. (2026년 6월 24일 13층 600,000,000원 거래는 다른 특수 요인이 있을 것으로 추정되어 평균 산정 시 제외함). 본건은 15층으로, 최근 고층 거래 사례를 고려할 때 현재 시세는 790,000,000원에서 815,000,000원 사이로 추정됩니다.

감정가는 750,000,000원이지만, 최근 실거래가가 감정가를 상회하고 있어 시세 대비 저평가된 상태일 수 있습니다. 재개발 호재와 우수한 입지 조건을 고려할 때, 경쟁 입찰이 예상됩니다.

이에, 본건의 예상 입찰가는 현재 시세 및 감정가, 재개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 780,000,000원 수준에서 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 최신 시세 변동 및 경쟁 상황을 면밀히 파악한 후 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.