나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경162 [1] 부산광역시 해운대구 반여동 763-28 에이동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1): 본건은 부산광역시 해운대구 반여동 소재 ""반석초등학교"" 남서측 인근에 위치하는 현칭 ‘대산아파트’ 제에이동 제3층 제302호로서, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.
기호(2): 본건은 부산광역시 기장군 일광면 삼성리 소재 ""햇빛초등학교"" 남동측 인근에 위치하는 일광한신더휴센트럴포레1단지 제213동 제1층 제103호로서, 주변은 아파트단지 및 단지내 상가, 근린생활시설, 근린공원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호(1): 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통시됨.
기호(2): 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

기호(1): 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물내 제3층 제302호로서,
(사용승인일: 1984.05.31.)

외벽 : 몰탈위페인팅 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감(추정).
창호 : 샷시창 구조임.

기호(2): 라멘조 평지붕 1층 건물내 제1층 제103호로서,
(사용승인일: 2020.06.19.)

외벽 : 스톤코트 및 대리석 붙임 마감 등.
내벽 : 몰탈위페인팅 마감.
창호 : 강화유리 창호임.

이용상태

기호(1): 공동주택(아파트)으로 이용중임.
기호(2): 근린생활시설로서, 현황 공실임.

설비내역

기호(1): 위생설비 및 급배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.
기호(2): 공동위생설비 및 급배수시설, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1): 인접지와 대체로 등고평탄하게 조성된 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.
기호(2): 인접지와 대체로 등고평탄하게 조성된 사다리형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1): 본건 북서측으로 노폭 약 12미터, 남동측으로 노폭 약 9미터 내외 도로에 각각 접하며, 주차시설 되어있음.
기호(2): 본건 남동측으로 노폭 약 20미터 내외 도로가 단지 진입로에 접하며, 단지내 가로망 정비되어 있으며, 주차시설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 제2종일반주거지역(2022-12-15)(이전2005-120), 도로(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(1976.10.11.)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(반석초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.
기호(2): 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미 상 임.
2)기 타: 없 음.

물건 비고

공동주택(아파트)으로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보 본문

사건번호: 부산동부지원 2025타경162 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 반여동 763-28, A동 3층 302호

용도: 아파트 (공동주택)

감정가: 244,000,000원

토지면적: 38.52㎡ (약 11.65평)

건물면적: 49.23㎡ (약 14.89평) - 전용면적이며, 분양면적 정보는 별도 확인 필요.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 울OOOOOOOO (울산제일새마을금고)

준공일자: 1984년 5월 31일

1.1. 입지조건

2. 1.1. 입지조건 본문

* 위치: 본건은 부산광역시 해운대구 반여동 소재, 반석초등학교 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로: 본건 북서측 약 12미터, 남동측 약 9미터 도로에 접하고 있으며, 주차시설이 마련되어 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본건은 제2종일반주거지역이며, 도로, 소로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(반석초등학교)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

2. 1.2. 권리분석 본문

* 말소기준권리: 을13 근저당권 (울산제일새마을금고, 2021.04.22. 접수)

* 인수되는 권리:

* 을14 주택임차권

* 임차인: 전

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 2월 1일

* 확정일자: 2021년 2월 2일

* 대항력: 있음. 본 임차인의 보증금은 배당 결과에 따라 전부 변제받지 못할 경우 매수인이 인수하게 되므로 주의가 필요합니다. 차임이 0원이라 추가적인 월세 부담은 없으나, 임차권 인수 여부를 최종적으로 확인해야 합니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 을13 근저당권, 갑16 임의경매, 갑17 압류, 갑18 압류, 갑19 가압류 등은 매각으로 소멸됩니다.

* 등기부채권 총액: 1,105,688,384원

1.3. 상권분석

2. 1.3. 상권분석 본문

* 본 물건이 위치한 반여동은 주거단지가 밀집된 지역으로, 기본적인 생활 상권이 형성되어 있습니다.

* 인근에 근린생활시설이 산재하여 일상생활에 필요한 편의시설 접근이 용이합니다.

* 대규모 상업시설과의 직접적인 연계성은 낮으나, 지역 주민을 위한 상권으로는 부족함이 없습니다.

1.4. 생활정보

2. 1.4. 생활정보 본문

* 주변 시설:

* 교육시설: 반석초등학교 남서측 인근에 위치하며, 교육환경 보호구역(절대보호구역)에 해당합니다.

* 교통시설: 인근 노선버스정류장을 통해 시내 이동이 가능합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 주거환경: 공동주택, 단독주택 등으로 둘러싸여 있어 비교적 정온한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보와 일반적인 지역 특성상 혐오시설이 인근에 있다고 볼 만한 특이사항은 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2. 1.5. 잠재적 리스크 본문

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 전 임차인의 보증금 70,000,000원이 배당 순위에 따라 전부 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 하는 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후: 1984년 준공된 건물로, 노후화로 인한 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 규제 사항: 절대보호구역, 가축사육제한구역 등 관련 법규에 따른 건축 및 이용상의 제한 사항이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2. 1.6. 종합 의견 본문

* 본 물건은 부산 해운대구 반여동에 소재한 대산아파트 A동 3층 302호로, 1984년에 건축된 아파트입니다.

* 반석초등학교 인근에 위치하여 교육 환경은 양호하나, 건물의 연식이 오래된 점은 단점으로 작용할 수 있습니다.

* 가장 중요한 고려 사항은 대항력 있는 임차인(전 )의 존재이며, 해당 임차인의 보증금 7,000만원은 배당 결과에 따라 매수인이 인수할 위험이 있습니다.

* 투자 또는 실거주 목적의 접근 시, 반드시 임차인과의 관계, 보증금 인수 여부, 건물 상태 등을 종합적으로 고려한 신중한 판단이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

2. 1.7. 투자 포인트 본문

* 안정적인 주거 수요: 반여동 지역은 꾸준한 주거 수요가 예상되는 지역입니다.

* 초등학교 인접: 반석초등학교와 가까워 자녀가 있는 실수요자에게 매력적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 향후 재건축 또는 리모델링 시 단지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다 (단, 현재로서는 장기적인 관점).

1.8. 예상 입찰가

2. 1.8. 예상 입찰가 본문

* 감정가: 244,000,000원

* 인수 가능한 임차인 보증금: 70,000,000원

* 입찰 시, 감정가 외에 인수 가능한 보증금을 고려하여 실질적인 매수 가격을 산정해야 합니다. 예를 들어, 감정가 수준으로 낙찰 받더라도 총 지출 금액은 감정가 + 인수 보증금이 될 수 있습니다.

* 정확한 예상 입찰가는 현재 시장 시세, 유사 물건 거래 사례, 건물 상태, 인수해야 할 임차인 보증금액 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

* 본 보고서에서는 추가적인 시세 조사 및 현장 분석이 이루어지지 않았으므로, 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 철저한 사전 조사 후 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.