나이스옥션 법원경매 부산 2025타경1329 [1] 부산광역시 연제구 연산동 700-8 모티더베스트빌 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 '연산초등학교' 북동측 인근에 위치하는 '모티더베스트빌' 제1층 제101호 외 3개호로서, 인근은 각종 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등으로 형성되어있으며, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 '부산도시철도3호선 물만골역'이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상10층 건물 내 제1층 제101호외 3개호로서,
(사용승인일: 2017.03.30.)

외벽: 스톤코트 마감 등,
창호: 시스템창호 등임.

이용상태

일련번호(가~라): 공히 공부상 용도는 '근린생활시설'이나, 폐문 및 이해관계인의 부재 등의 사유로 이용상황 등은 경매진행 및 응찰시 재확인 하시기바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄하게 조성된 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 30m내외, 남동측으로 노폭 약 5m내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2018-05-02)(54m이하)<건축법>.

공부와의 차이

1) 본건 일련번호(가,라)은 집합건축물대장상 2024.3.29.일자로 [전유부합병 1층 101호 제2종근린생활시설(일반음식점) 전유 25.8㎡ 공용 8.6309㎡, 1층 109호 제2종근린생활시설(일반음식점) 전유22.01㎡, 공용7.363㎡ -> 1층 101호 제2종근린생활시설(일반음식점) 전유47.81㎡ 공용 15.9939㎡]로 등재되어있으나, 기준시점 현재 등기사항전부증명서상 미정리 상태인바, 집합건축물대장을 기준하여 감정평가하였으니, 경매진행 및 응찰시 재확인 하시기 바람.

2) 본건 일련번호(나,다)은 집합건축물대장상 2024.3.29.일자로 [전유부합병 1층 107호 제2종근린생활시설(일반음식점) 전유 25.8㎡ 공용 8.6309㎡, 1층 108호 제2종근린생활시설(일반음식점) 전유22.365㎡, 공용7.4817㎡ -> 1층 107호 제2종근린생활시설(일반음식점) 전유48.1650㎡ 공용 16.1126㎡]로 등재되어있으나, 기준시점 현재 등기사항전부증명서상 미정리 상태인바, 집합건축물대장을 기준하여 감정평가하였으니, 경매진행 및 응찰시 재확인 하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

2) 기타사항: 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본건은 부산광역시 연제구 연산동 700-8에 소재한 모티더베스트빌 1층 101호 근린상가 물건으로, 사건번호는 부산지방법원 2025타경1329 (1)입니다.

건물명은 모티더베스트빌이며, 용도는 근린상가입니다.

감정평가액은 258,000,000원입니다.

토지 면적은 12.07㎡ (약 3.65평)이며, 토지 지분은 12.0666㎡ (약 3.65평)입니다.

건물 면적은 47.81㎡ (약 14.46평)이며, 건물 지분은 47.81㎡ (약 14.46평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 '연산초등학교' 북동측 인근에 위치하며, '모티더베스트빌' 건물 내 제1층 제101호입니다. 주변은 각종 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한, 부산도시철도 3호선 물만골역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 도로상태

본건 건물은 남서측으로 노폭 약 30m 내외의 대로와, 남동측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 유리합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 준주거지역에 속해 있으며, 대로2류(폭 30m~35m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가로구역별 최고높이 제한지역(54m 이하)에 해당합니다.

* 혐오시설 정보

주변 시설에 대한 조사 결과, 본건 인근에서 현저한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

을구 1번 순위 근저당권 (채권자: 부산은행, 채권금액: 352,000,000원, 접수일자: 2023-09-27)이 본건의 말소기준권리가 됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황

* 임차인: ㈜광우 (최 )

보증금: 5,000,000원

차임: 300,000원

전입일자(사업일자): 2021-01-27

대항력: 있음

* 임차인: ㈜유안개발 (이 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-08-12

대항력: 있음

금액이 미상이라도 주의 필요 문구: ㈜유안개발(이 )은 대항력 있는 임차인으로 등록되어 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 권리관계 및 부담액에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

* 임차인: 권미미

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 정보 없음

대항력: 없음

* 인수 보증금

인수 보증금 합계는 0원으로 산정되어 있습니다.

* 집합건물 등기부 요약

등기부등본상 소유권이전 신탁등기 말소, 소유권이전청구권 가등기, 근저당권, 임의경매, 압류 등의 권리 내역이 기재되어 있으며, 대부분 말소 예정으로 파악됩니다.

* 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 573,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 부산 연제구 연산동의 역세권 인근에 위치한 근린상가로, 연산초등학교와 주거 밀집 지역을 배후로 두고 있어 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다. 주변으로 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상권이 활성화된 지역으로 판단됩니다. '모티더베스트빌' 1층에 위치하여 접근성이 좋습니다.

1.4. 생활정보

* 교통

부산도시철도 3호선 물만골역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내 접근성이 양호합니다.

* 편의시설

주변 근린생활시설 및 상가 이용이 편리하며, 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 교육시설

인근에 연산초등학교가 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: ㈜광우(최 )와 ㈜유안개발(이 )은 대항력 있는 임차인이므로, 명도 및 임차보증금 반환 관련 문제 발생 가능성을 신중히 검토해야 합니다. 특히 ㈜유안개발(이 )의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 인수 부담액 또는 점유 관계에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

* 공부와의 차이: 집합건축물대장상의 합병된 호수(101호, 107호)와 등기사항전부증명서 간의 미정리 상태는 경매 진행 및 응찰 시 반드시 재확인해야 할 사항입니다. 현재 표기된 면적과 실제 공부상의 면적, 그리고 합병 과정에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 복합 권리 관계: 유동화 물건이자 공동 담보 물건으로, 채권 구조 및 담보 설정이 복잡할 수 있어 잠재적인 추가 부담 가능성에 대한 고려가 필요합니다.

* 현장 확인 필요: 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 정확한 이용 상태, 공실 여부, 임대차 관계 파악이 어렵습니다. 현장 방문을 통한 직접 확인이 필수적입니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 부산 연제구 연산동의 역세권에 위치한 근린상가로, 배후 주거단지와 인근 상업 시설의 이점을 누릴 수 있는 입지적 강점을 지니고 있습니다. 2017년에 사용 승인된 건물로 비교적 신축 건물이라는 점도 긍정적입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 존재, 집합건축물대장과 등기부등본 간의 차이, 복잡한 권리 관계 등은 투자 결정에 있어 신중한 접근을 요구합니다. 따라서 본건에 대한 입찰을 고려하신다면, 권리 분석 및 현장 조사를 더욱 철저히 하여 잠재적 위험 요소를 충분히 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자포인트

* 역세권 입지: 부산도시철도 3호선 물만골역 인근에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 안정적인 배후 수요: 주변의 아파트 단지 및 주택가, 연산초등학교 등으로 인한 꾸준한 소비 수요가 기대됩니다.

* 비교적 신축 건물: 2017년 사용 승인된 건물로, 시설 노후화 정도가 낮아 유지보수 비용 부담이 적을 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하므로 권리 관계 정리에 유리합니다.

1.8. 예상입찰가

예상 입찰가는 감정가 258,000,000원을 기준으로 하되, 본건의 권리 관계, 대항력 있는 임차인 존재 여부, 공부와의 차이, 주변 시세, 향후 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 산정되어 있어, 임차인의 보증금 인수 부담은 없는 것으로 파악되나, ㈜유안개발(이 )과 같이 보증금이 0원으로 표기된 임차인에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 리스크 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.