나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21691 [1] 부산광역시 중구 신창동4가 35-3 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인베스트 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 대청동3가 소재 '대청사거리' 남측 인근에 소재하며 부근은 국제시장, 부평깡통시장 등 전통시장으로서 근린생활시설 등이 밀집된 상가지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 '자갈치역' 이 소재하는 등 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건 내 1층 단위호로서 현칭 '국제시장 4공구 B하 10,11호'로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 인테리어 마감 등.

이용상태

근린생활시설으로 이용중임.

설비내역

소방시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1,2) : 인접지 대비 대체로 평탄한 가장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(2)가 속한 전체 건물은 사면이 도로에 접하나, 본건 기호(2)는 서측으로 노폭 약 3~4미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 신창동4가 35-3 : 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 95m, 최고높이 135m)<건축법>, 중점경관관리구역.

(3) 신창동4가 57-2 : 일반상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m~25m)(1-19호선)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 95m, 최고높이 135m)<건축법>, 중점경관관리구역.

공부와의 차이

본건 기호(2) 현칭은 ‘국제시장 4공구 B하 10,11’ 으로서 경매진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 본건 기호(2) 현칭은 ‘국제시장 4공구 B하 10,11’ 으로서 경매진행시 참고하시기 바람.

(2) 본건은 기호(1,3)은 기호(2) 소재지의 대지지분으로서 대지권의 성격을 가지는 바, 상가번영회측 진술에 의하면 대지권 별도 처분에 관한 별도의 관리규약이 없으므로 ""집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률"" 제20조 등의 규정을 준용하여 건물의 구분소유권과 토지의 지분이 불가분 관계의 일체성을 갖는 물건으로 보았으며, 시장에서 건물(구분소유권)과 토지지분을 일체로 하여 가격형성되므로 일괄하여 감정평가 하였으며, 건물(구분소유권)과 토지지분의 개별적인 평가가 곤란하나, 귀 법원의 요청에 의거 토지가액과 건물가액을 구분하여 평가명세표상에 병기하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람.

(3) 본건 경매의 대상이 되는 토지지분은 기호(1)(신창동4가 35-3) 중 갑구 37번 ‘김승석 지분 75/2844’ 및 기호(3)(신창동4가 57-2) 중 갑구 38번 ‘김승석 지분 74/2799’이니 경매진행시 참고하시기 바람.

(4) 본건은 일부 벽체를 제거하고 인접호수와 일괄하여 사용중인 것으로 조사되었으니, 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 목록 1번, 3번은 지분매각임
감정평가서에 의하면, 본건 토지는 본건 건물 소재지의 대지지분으로서 대지권의 성격을 가지고, 상가번영회측 진술에 의하면 대지권 별도 처분에 관한 별도의 관리규약이 없다고 하므로 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률' 제20조 등의 규정을 준용하여 건물의 구분소유권과 토지의 지분이 불가분 관계의 일체성을 갖는 물건으로 보았으며, 시장에서 건물(구분소유권)과 토지지분을 일체로 하여 가격이 형성되므로 일괄하여 감정평가하였다고 함.
본건 건물은 현칭 '국제시장 4공구 B하 10, 11'이고, 일부 벽체를 제거하고 인접 호수와 일괄하여 사용 중이라고 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경21691 (1) 부산지방법원 부동산임의경매 물건입니다.

본건의 소재지는 부산광역시 중구 신창동4가 35-3번지이며, 건축물대장상 주소는 부산광역시 중구 중구로 36 (신창동4가)입니다.

용도는 제1종근린생활시설입니다.

감정평가액은 134,000,000원입니다.

매각 대상은 토지지분 및 건물 전체 매각입니다.

토지 면적은 총 564.30㎡ (약 170.71평)이며, 이 중 매각 대상 토지 지분은 14.8975㎡ (약 4.50평)입니다.

건물 면적은 990.34㎡ (약 299.57평)이며, 건물 전체에 대한 매각이 이루어집니다.

경매 구분은 부동산임의경매이며, 채권자는 엠씨아이대부주식회사입니다.

본건의 특이사항으로는 공동담보, 대지권미등기, 지분매각이 있습니다.

주의사항으로는 일괄매각이며, 목록 1번과 3번은 지분매각임을 명시합니다.

1. 1 입지조건

본건은 부산광역시 중구 대청동3가에 위치하며, '대청사거리' 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 국제시장, 부평깡통시장 등 전통 시장과 근린생활시설이 밀집된 상업지대입니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 '자갈치역'이 소재하여 전반적으로 교통이 편리한 편입니다.

본건 토지는 인접지 대비 대체로 평탄한 가장형의 토지이며, 서측으로 노폭 약 3~4미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획으로는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역에 해당됩니다.

1. 2 권리분석

말소기준권리는 1995년 7월 12일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(채권금액 150,000,000원)입니다.

본건 경매는 엠씨아이대부주식회사의 신청에 의한 임의경매(2025타경21691)입니다.

등기부 채권 총액은 토지 기준 366,972,687원, 건물 기준 160,472,687원입니다.

주요 등기 내역으로는 토지에 대한 김승석의 지분 이전 및 상속 등기가 있으며, 근저당권, 가압류, 임의경매개시결정 등이 등기되어 있습니다.

이러한 권리들은 말소기준권리 이하 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

단, 감정평가서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 개요 없이 기재되어 있으나, 관련 상세 내용은 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

모든 임차인은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 합계 0원입니다.

* 임차인: 서

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: -

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 서

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2015-07-03

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 이

보증금: 15,000,000원

차임: 500,000원

전입/사업일자: 2003-10-08

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

비고:

1. 3 상권분석

본건은 부산의 주요 상권 중 하나인 국제시장 및 부평깡통시장 인근에 위치하고 있습니다.

전통 시장과 다양한 근린생활시설이 밀집되어 있어 유동인구가 풍부하며, 상업 활동이 활발한 지역입니다.

건물은 현칭 '국제시장 4공구 B하 10, 11호'로 사용되고 있으며, 일부 벽체를 제거하여 인접 호수와 함께 사용 중인 것으로 조사되었습니다. 이는 상권 내에서의 복합적인 이용 형태를 보여줍니다.

1. 4 생활정보

부산 중구에 위치하여 부산 시내 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

부산도시철도 1호선 자갈치역이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

국제시장, 부평깡통시장 등 전통 시장과 다양한 소매점, 식당 등이 주변에 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1. 5 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 본건 토지는 건물 소재지의 대지지분으로서 대지권의 성격을 가지나, 아직 등기부에 명확히 설정되지 않았습니다. 집합건물법에 따라 건물 구분소유권과 토지 지분은 불가분 관계이나, 향후 권리관계 명확화 과정에서 추가적인 확인이나 절차가 필요할 수 있습니다.

* 지분 매각: 토지 지분만 매각 대상이므로, 건물 전체를 사용하고 관리하는 데 있어 다른 지분 소유자와의 협의 및 관계 설정이 중요합니다. 비록 감정평가에서 일체로 평가되었다고 하더라도, 지분 매각 자체는 소유권 행사 및 관리에 있어 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 건물 현황: 일부 벽체를 제거하고 인접 호수와 일괄하여 사용 중인 점은, 향후 원상복구 또는 명도 시 관련 협의 및 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

* 공동담보: 본건은 공동담보 물건으로, 동일 채무를 담보하는 다른 부동산의 담보 가치 변동이나 경매 진행 여부에 따라 본건의 채권 및 권리 관계에 영향을 줄 수 있습니다.

1. 6 종합 의견

본 물건은 부산의 대표적인 상업 중심지인 국제시장 인근에 위치한 근린생활시설입니다.

대지권 미등기, 지분 매각, 공동담보 등 복잡한 권리 관계를 가지고 있어 주의 깊은 분석이 필요합니다.

그러나 감정평가 시 건물과 토지 지분이 불가분 관계의 일체성을 가지는 것으로 평가되었으며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 임차 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 복잡한 권리 관계와 건물 현황에 대한 면밀한 추가 확인이 필수적입니다.

1. 7 투자 포인트

* 탁월한 입지: 부산 중구의 핵심 상권인 국제시장 및 부평깡통시장 내에 위치하여 풍부한 배후 수요와 높은 유동인구를 확보하고 있습니다.

* 상업적 활용성: 제1종근린생활시설로서 다양한 상업적 목적으로 활용 가능하며, 시장 내에서의 활발한 거래를 기대할 수 있습니다.

* 법적 안정성: 복잡한 권리 관계에도 불구하고, 법원에서 일체로 평가 및 매각 결정되어 소유권 취득 과정에서의 법적 문제는 최소화될 것으로 보입니다. (단, 추가 확인 필요)

1. 8 예상 입찰가

감정가: 134,000,000원

본 물건은 토지 지분 매각 및 대지권 미등기, 공동담보 등의 특수성을 가지고 있으므로, 이에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

인수되는 임차 보증금은 없으므로, 감정가격을 기준으로 하되 현장 답사, 주변 시세, 유사 물건 낙찰가율 등을 종합적으로 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다.

또한, 지분 매각으로 인한 향후 건물 이용 및 관리의 복잡성을 고려하고, 대지권 미등기에 대한 명확한 절차 및 비용 등을 추가로 확인한 후 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

정확한 예상 입찰가는 법률 전문가와 상담 후, 철저한 현장 조사 및 권리 분석을 통해 결정하시기를 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.