나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21635 [1] 부산광역시 중구 보수동1가 116-13 신도팰리스 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2025.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 보수동1가 소재 ""중부산세무서""남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건내 제6층 제602호로서,
외벽:인조대리석붙임, 스톤코팅 등,
창호: 샷시창 등 .

이용상태

공부상 용도는 ""업무시설(오피스텔)""임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 8미터 내외, 서측으로 1~2미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,제2종일반주거지역 등.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21635 (1)

소재지: 부산광역시 중구 보수동1가 116-13 신도팰리스 6층602호

용도: 오피스텔

감정가: 259,000,000원

토지면적: 14.09㎡ (약 4.26평)

토지 지분: 14.093907345394975㎡ (약 4.26평)

건물면적: 83.10㎡ (약 25.14평)

건물 지분: 83.1㎡ (약 25.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 장OO

건축연도: 2021년 (준공일 2021년 3월 31일)

총 건물 층수: 13층

본건 위치: 6층

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 중구 보수동1가에 위치하며, "중부산세무서" 남동측 인근 지역에 소재합니다. 주위는 단독주택 및 공동주택 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 가능한 지역입니다. 전반적인 교통 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 도로상태: 본건 건물은 북측으로 약 8미터, 서측으로 약 1~2미터 내외의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 불편함이 없습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 일반상업지역 및 제2종일반주거지역 등에 포함되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 권리 현황:

* 본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하는 것으로 파악됩니다.

* 말소기준권리는 을1번 순위 전세권 설정(장태희, 2021년 7월 16일, 210,000,000원)이며, 해당 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 이 외 갑4번 임의경매(장태희, 2025년 3월 21일, 161,221,230원) 및 갑5번 가압류(추연주, 2025년 5월 1일, 115,600,000원) 또한 말소 대상입니다.

* 등기부채권 총액은 325,600,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: ㈜새한개발(도선희)

* 보증금: 2,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 4월 13일

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 미상인 임차인으로, 금액이 확인되지 않더라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 장태희

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 6월 7일

* 확정일자: 2021년 6월 7일

* 배당신고일자: 2025년 4월 8일

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 본건 채권자인 동시에 전세권자이기도 합니다. 등기부상 전세권은 말소 예정이나, 임차인으로서의 대항력 여부는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (단, 제시된 정보 상)

1.4. 상권분석

* 건물 용도: 본건은 오피스텔(업무시설)로 이용 중입니다.

* 주변 지역: "중부산세무서"와 인접하며, 단독주택 및 공동주택이 분포하는 복합적인 성격의 지역입니다.

* 잠재력: 도심 지역에 위치하여 업무 및 주거 수요가 일정 수준 유지될 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트 구조의 13층 건물 중 6층에 위치하며, 외벽은 인조대리석 및 스톤코팅 등으로 마감되었습니다.

* 내부 설비: 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 시설이 갖추어져 있습니다.

* 편의시설: 주변에 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 도심 지역이므로 기본적인 편의시설 이용에는 무리가 없을 것으로 보입니다.

* 주변 시설: 중부산세무서가 인근에 위치합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: ㈜새한개발(도선희) 임차인은 보증금이 2,000,000원으로 확인되나, 확정일자 등 추가 정보가 없어 배당받지 못할 경우 인수될 가능성이 있습니다.

* 선순위 전세권 및 임차인 상황: 장태희 임차인은 대항력 있으며, 대규모 보증금(210,000,000원)을 보유하고 있습니다. 비록 등기부상 전세권이 말소 예정이나, 임차인으로서의 권리는 인수될 가능성을 배제할 수 없어 면밀한 조사가 필요합니다. (단, 권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있어, 이는 법적 절차에 따라 정리될 것으로 추정됩니다.)

* 혐오시설 유무: 본건 주변에 혐오시설이 존재한다는 정보는 없으나, 최종 입찰 전 현장 확인을 통해 반드시 검증해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 부산광역시 중구 보수동에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 오피스텔입니다. 주변으로 세무서 및 주거시설이 혼재되어 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인들이 존재하며, 이들의 보증금 인수 여부가 중요한 변수로 작용할 수 있습니다. 현재 권리분석상 인수 보증금은 0원으로 파악되나, 특이사항 및 특수물건정보에 명시된 임차인 관련 내용은 잠재적 리스크로 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 임대 또는 거주가 용이합니다.

* 핵심 지역 접근성: 부산 도심권에 위치하여 직주근접성이 우수하며, 교통이 편리합니다.

* 잠재적 시세 상승: 향후 지역 개발 및 입주 수요에 따라 시세 상승 여력이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적의 오피스텔이 200,000,000원에서 210,000,000원 범위에서 거래되었습니다. 감정가(259,000,000원) 대비 실거래가와의 격차가 상당하므로, 보수적으로 접근할 경우 실거래가 수준 또는 약간 상향된 가격대를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 220,000,000원 ~ 240,000,000원 범위를 고려해볼 수 있습니다. (인수 보증금 제외)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.