나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21433 [1] 부산광역시 동래구 온천동 395-9 1층101호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21433 [1] 부산광역시 동래구 온천동 395-9 1층101호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

부산지방법원 경매8계 2025타경21433 | 소재지: 부산광역시 동래구 온천동 395-9 1층101호 | 감정가: 213,000,000원 | 최저가: 149,100,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서 개요

1.1. 기본 현황

사건번호: 부산지방법원 2025타경21433 (1)

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 395-9 1층101호 (현칭 '온천랜드')

용도: 다세대주택

감정가: 금 213,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 40.52㎡ (약 12.26평)

건물면적 (전용면적): 79.72㎡ (약 24.11평)

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 내 1층 101호

1.3. 관계자 현황

소유자: 양OO

채무자: 양OO

채권자: 수OO (제시된 정보만 기재)

2. 입지조건 및 생활정보

2.1. 위치 및 주위 환경

부산광역시 동래구 온천동 소재 '온천초등학교' 북서측 인근에 위치한 주택지대임.

주위는 공동주택, 오피스텔 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됨.

인접지와 등고 평탄한 세장형의 토지 위에 건축되었으며, 북측으로 약 6미터 폭의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이함.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재함.

부산도시철도 1호선(명륜역)이 가까운 거리에 위치하여 대중교통 사정은 무난한 것으로 보임.

2.3. 생활 편의 시설

주택지대 내에 위치하며 초등학교가 인근에 있어 교육 환경은 양호함.

생활에 필요한 기본적인 위생설비 및 급배수시설, 도시가스 개별식 난방 구조를 갖추고 있음.

(주의: 주변 혐오시설 유무는 현장 답사 및 추가적인 지도를 통해 반드시 확인해야 함.)

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건의 구분

본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 임의경매 사건임.

3.2. 임대차 관계

임대차 관계는 미상으로 확인됨.

이는 낙찰자가 명도(인도) 과정에서 예상치 못한 임차인의 존재 및 권리 신고 여부 등을 추가로 확인해야 할 잠재적 리스크가 있음을 의미함.

3.3. 특이 및 주의 사항 (핵심 리스크)

본 건은 현칭 '온천랜드'로 불리는 다세대주택임.

가장 중요한 주의사항은 감정평가서에 첨부된 집합건축물대장상 '위반건축물'이 등재되어 있다는 점임.

구체적인 위반 내역은 지상 1층 경량철골 15㎡, 경량철골 2.8㎡, 블록 7㎡의 공동주택 무단 증축 부분임.

이러한 위반 건축물은 관할 관청으로부터 철거 명령 및 이행강제금 부과 대상이 될 수 있으며, 건축물 유지 시 매년 이행강제금이 발생할 수 있으므로 낙찰자는 해당 리스크와 비용 부담 가능성을 반드시 확인해야 함.

4. 상권 분석

본건은 공동주택, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재된 주거 중심의 주택지대에 위치하고 있어 상업시설로서의 가치는 낮음.

주거용 부동산으로서의 입지를 평가하는 것이 적절하며, 인근의 생활 편의시설 및 교통 접근성을 바탕으로 실수요자 중심의 주거 선호도를 판단해야 함.

5. 잠재적 리스크

5.1. 위반 건축물 리스크

앞서 언급된 무단 증축 부분이 가장 큰 리스크임. 이는 대출 제한의 원인이 될 수 있으며, 법적 제재(철거 및 이행강제금)가 수반될 수 있음. 낙찰자는 매수 전 위반 건축물의 양성화 가능성 또는 철거 비용 및 이행강제금 규모를 사전에 면밀히 검토해야 함.

5.2. 명도 리스크

임대차 관계가 미상인 관계로, 낙찰 후 적법한 명도 절차 진행 시 예상치 못한 비용과 시간이 소요될 수 있음.

6. 투자 포인트

6.1. 주거 환경 및 교통의 편리성

부산도시철도 1호선 명륜역 인근으로 대중교통 이용이 용이하며, 온천초등학교가 인접하여 자녀를 둔 가구에 적합한 주거 환경을 제공함.

6.2. 실수요 기반 투자

동래구 온천동 주택지대 내에 위치하여 전용면적 약 24평대의 비교적 넓은 면적의 다세대주택으로, 실수요자 측면에서는 선호도가 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 부산도시철도 1호선 역세권에 근접한 주택지대 내 다세대주택으로, 입지적 측면에서는 일정 수준의 투자 가치를 보유하고 있습니다.

그러나, '위반건축물'이라는 치명적인 리스크를 안고 있기에, 입찰 참여를 위해서는 해당 위반 부분에 대한 관할 관청의 구체적인 조치 사항을 확인하는 것이 필수적입니다.

위반 건축물 해소 방안 및 예상되는 이행강제금 액수를 명확히 산정한 후, 이를 감안한 보수적인 입찰가 산정을 통해 리스크를 상쇄할 수 있는 안전마진을 확보하는 것이 중요합니다.

(참고: 본 보고서는 제시된 정보에만 의거하였으므로, 입찰 전 반드시 현장 조사 및 관련 공부 서류를 재확인하시기 바랍니다.)

법원 정보

부산지방법원 경매8계