나이스옥션 법원경매 부산 2025타경654 [1] 부산광역시 연제구 연산동 646-29 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2025타경654 [1] 부산광역시 연제구 연산동 646-29 단독주택 경매

• 사건번호: 2025타경654
• 주소: 부산광역시 연제구 대리로19번길 46
• 용도: 단독주택

부산지방법원 경매8계 2025타경654 | 소재지: 부산광역시 연제구 대리로19번길 46 | 감정가: 454,880,000원 | 최저가: 222,891,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호는 부산지방법원 2025타경654 (1)이며, 소재지는 부산광역시 연제구 연산동 646-29에 위치한 단독주택입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 사건으로, 감정가는 454,880,000원으로 책정되었습니다.

소유자/채무자는 범OO이며, 채권자는 수OOOOOOOO입니다.

주의사항으로 일괄매각이 제시되어 있으며, 일반건축물대장에 위반건축물($7.59 \text{m}^2$ 미시정)이 등재된 점이 가장 큰 특이사항입니다.

1.2. 면적 및 구조

토지면적은 $150.40 \text{m}^2$ (약 45.50평)이며, 건물면적은 $135.04 \text{m}^2$ (약 40.85평)입니다.

건물은 조적조(블럭) 샌드위치패널지붕의 2층 주택으로, 외벽은 드라이비트(스톤코트) 및 페인팅, 내벽은 벽지 도배 등으로 마감되어 있습니다.

급·배수 및 위생설비, 도시가스 난방설비 등을 갖춘 단독주택으로 이용 중입니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 연제구 연산동 소재 연동초등학교 남서측 인근에 위치하고 있어 우수한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 일반주택지대로, 주거 환경은 무난합니다.

부정형의 평지로서 주택 부지로 이용 중이며, 폭 4m 내외의 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 '제2종일반주거지역'으로 분류되어 있어, 향후 재산 가치 보존 및 주거 개발에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

본건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 접근성도 무난합니다.

주변에 연동초등학교를 비롯한 학교와 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 용이합니다.

도심지 일반주택가에 위치하므로, 은행, 병원, 대형마트 등 주요 상업시설 접근에는 약간의 이동이 필요할 수 있습니다.

혐오시설은 감정평가서상 확인되지 않았으나, 입찰 전 현장 답사 및 주변 지도 서비스를 통한 묘지, 폐기물 처리시설 등과의 이격 거리 확인이 반드시 필요합니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 권리 관계

본 사건은 부동산 임의경매이며, 소유자와 채무자가 범OO으로 동일합니다.

이는 일반적으로 복잡한 임차 관계가 없을 가능성이 높아 명도(집 비우기) 리스크가 상대적으로 낮을 수 있음을 시사합니다.

다만, 감정평가서상 임대관계는 '미상'으로 기재되어 있으므로, 현황조사서 및 매각물건명세서를 통해 실제 점유자 유무 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

매각 대상은 '토지/건물 일괄매각'이므로, 토지와 건물 전부를 취득하게 됩니다.

3.2. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 일반건축물대장에 등재된 '위반건축물'입니다.

조립식패널 주택 $7.59 \text{m}^2$ 면적이 미시정(철거되지 않음) 상태로 등재되어 있습니다.

위반건축물은 이행강제금 부과의 대상이 되며, 양성화(합법화)가 불가능한 경우 철거 명령이 내려질 수 있습니다.

낙찰자는 해당 위반 면적에 대한 이행강제금 규모 및 철거의 용이성 등을 사전에 면밀히 검토해야 하며, 이 비용을 낙찰가에 반영해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 종합 의견

본 물건은 연제구 연산동의 제2종일반주거지역 내에 위치하여 우수한 주거 입지를 자랑하며, 초등학교 인접 및 양호한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

감정가는 $454,880,000$원으로, 토지면적 $45.50$평을 감안하면 토지 가치 측면에서 투자 매력이 있습니다.

다만, 위반건축물 리스크가 존재하므로, 입찰 시에는 이행강제금 및 철거 비용을 감안하여 보수적인 가격으로 접근할 필요가 있습니다.

실수요자는 물론, 노후 주택을 매입하여 신축 또는 리모델링을 계획하는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 연동초등학교 인근, 제2종일반주거지역 내 위치로 안정적인 주거 및 향후 개발 가치 보존에 유리.

토지 가치 우위: $45.50$평의 대지 면적을 확보하고 있어, 노후 주택 철거 후 신축을 통한 가치 증대 가능성이 높음.

명도 용이성: 소유자 겸 채무자 점유 가능성이 높아 권리 관계가 비교적 단순할 수 있음 (다만, 임차인 여부 확인 필수).

가격 조정 가능성: 위반건축물 리스크로 인해 유찰될 경우 감정가 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 기회가 발생.

실수요 및 투자 모두 적합하나, 반드시 위반건축물에 대한 법적 및 재정적 리스크를 철저히 분석 후 입찰해야 합니다.

법원 정보

부산지방법원 경매8계