나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21372 [1] 부산광역시 연제구 연산동 958-6 연산센트럴파크 101동 1층108호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건화 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 ""연일초등학교"" 서측 인근에 위치하는 연산센트럴
파크 101동 1층 108호로서, 부근은 아파트, 소규모 공동주택, 단독주택 및 학교 등으로
형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물내 1층 108호로서,

외벽 : 몰탈위페인팅마감,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 샷시창구조임.

이용상태

집합건축물대장상 '공동주택(아파트)' 임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 경사지대 내의 부정형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약6미터 도로를 통하여 단지로 출입가능하며, 단지내 가로망 정비되어
있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 교육환경보호구역(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한
법률>, 역사문화환경보존지역<근현대문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,역사문화환경보
존지역(2023-10-11)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 도시관리계획 입안중(2024-09
-25).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임,

2) 기 타: 본건은 현장조사시 이해관계인 폐문 및 부재 등으로 내부확인이 불가능하여,
관련공부 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로 경매
진행 및 응찰시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인이 요
망됨.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21372 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박

1.2. 소재지 및 용도

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 958-6, 연산센트럴파크 101동 1층 108호

용도: 아파트

1.3. 면적 정보

토지 지분: 31.50㎡ (약 9.53평)

건물 전용 면적: 67.77㎡ (약 20.50평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 131,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 연일초등학교 서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 소규모 공동주택, 단독주택 및 학교 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

북측으로 폭 약 6미터 도로를 통해 단지로 출입 가능하며, 단지 내 가로망은 정비되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리현황

* 소유권 이전: 강순금 (2004-10-08), 박기덕 (2009-10-30, 매매 80,000,000원)

* 주택임차권: 박영만 (2024-07-26 접수, 2022-07-20 전입/확정, 보증금 120,000,000원, 인수)

* 가압류: 삼성카드 (2024-10-29, 말소), 신한카드주식회사 (2024-11-15, 말소)

* 강제경매: 박영만 (2025-02-05 접수, 2025타경21372, 말소)

등기부채권 총액: 161,328,104원

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 박 만

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2022-07-20

대항력: 있음

비고: 등기부상 '인수'로 기재되어 있으며, 물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수합니다.

* 임차인: 최 순

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-20

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인으로 조사되었습니다.

3.3. 말소기준권리

삼성카드 가압류 (2024-10-29)

3.4. 권리분석 요약

말소기준권리보다 선순위에 해당하는 박영만 임차인의 주택임차권(보증금 120,000,000원)이 인수될 가능성이 있습니다. 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 못할 경우, 해당 보증금 전액 또는 잔액을 낙찰자가 인수해야 하므로 입찰가 산정에 신중해야 합니다. 최병순 임차인 또한 대항력이 있으나 보증금액이 0원으로 기재되어 있어 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

부산 연제구는 부산의 중심 업무지구와 인접하며, 교통 및 생활 인프라가 발달한 지역으로, 연산동 일대는 지속적인 도시 개발이 이루어지고 있습니다.

4.2. 사업체 현황

인근에 아파트 단지, 소규모 공동주택, 단독주택 및 연일초등학교 등이 소재하여 주거 및 교육 관련 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트조 15층 건물 중 1층 108호입니다. 위생 및 급배수, 소화전, 승강기, 도시가스에 의한 개별난방 설비가 되어 있습니다.

5.2. 편의시설

아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등 편의시설 이용이 가능하며, 인근에 상업시설 및 생활 편의시설이 밀집해 있습니다.

5.3. 교육시설

연일초등학교 서측 인근에 위치하며, 교육환경 보호구역(상대정화구역)에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

선순위 임차인 박영만의 120,000,000원 보증금 인수 가능성이 가장 큰 리스크입니다. 배당 절차를 통해 보증금 전액 변제가 이루어지지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하므로 입찰가 산정에 매우 신중해야 합니다. 최병순 임차인의 대항력 존재 여부 및 보증금 관련 불명확성도 잠재적 리스크 요소입니다.

6.2. 내부 확인 불가 리스크

감정평가서에 따르면 현장 조사 시 폐문 및 부재로 내부 확인이 불가능했으며, 관련 공부 및 외부 관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가되었습니다. 따라서 실제 내부 이용상황 및 관리 상태에 따라 명도 및 수리 비용 등이 추가로 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 리스크

본건 토지는 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 교육환경보호구역, 역사문화환경보존지역 등에 속해 있으며, '도시관리계획 입안중(2024-09-25)'인 점은 향후 토지 이용에 변화가 있을 수 있음을 시사합니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 환경 및 토지이용계획상 혐오시설이 직접적으로 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 연제구 연산동에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성, 내부 확인 불가로 인한 잠재적 비용 발생, 도시관리계획 입안 중이라는 점 등은 투자 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다. 임차인과의 명확한 협의 또는 배당 절차 확인을 통한 인수 보증금 확정이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산 연제구라는 중심 입지 조건.

* 편리한 교통: 대중교통 이용 편리.

* 실거주 적합성: 아파트로서 기본적인 주거 환경 양호.

* 잠재 가치: 향후 도시관리계획 변경에 따른 가치 상승 가능성 (불확실성 내포).

9. 예상 입찰가

최근 실거래가(2026년 1월, 67.77㎡ 기준)는 147,000,000원이며, 감정가는 131,000,000원입니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 산정되어, 추가 인수 보증금은 없습니다.

이를 바탕으로 예상 입찰가는 135,000,000원 ~ 145,000,000원 범위에서 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.