나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21372 [1] 부산광역시 연제구 연산동 958-6 연산센트럴파크 101동 1층108호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21372 [1] 부산광역시 연제구 연산동 958-6 연산센트럴파크 101동 1층108호 아파트 경매

물건 대표 이미지

부산지방법원 경매8계 2025타경21372 | 소재지: 부산광역시 연제구 연산동 958-6 연산센트럴파크 101동 1층108호 | 감정가: 131,000,000원 | 최저가: 91,700,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서: 부산광역시 연제구 연산동 연산센트럴파크 아파트 경매 분석

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21372 (1)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 958-6 연산센트럴파크 101동 1층 108호

용도: 아파트 (공동주택)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

감정가: 금 131,000,000원

1.2. 면적 및 구조 정보

토지면적: 31.50㎡ (약 9.53평)

건물면적 (전용면적): 67.77㎡ (약 20.50평)

건물 규모: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 1층

면적 요약: 본 건은 전용면적 67.77㎡의 중소형 아파트로, 통상적으로 분양면적 약 82~92㎡ (25~28평형) 수준으로 추정됩니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 '연일초등학교' 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 소규모 공동주택, 단독주택 및 학교 등이 혼재된 주거지역입니다. 주거 환경은 비교적 정돈되어 있으나, 1층이라는 특성상 채광, 사생활 보호 및 소음 문제 등에 대한 현장 확인이 필요합니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본 건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 시내 주요 거점으로의 이동 편의성은 평균적인 주거지역 수준입니다.

2.3. 토지 이용 및 제한 상태

본 건은 북하향 경사지대 내의 부정형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 북측으로 폭 약 6미터 도로를 통하여 단지로 출입이 가능합니다.

법적 제한 사항으로는 자연녹지지역 및 제2종일반주거지역에 속하며, '연일초등학교'와 인접하여 교육환경보호구역(상대정화구역) 및 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다. 특히 '도시관리계획 입안중(2024-09-25)'이라는 사항이 있으므로, 도시계획 변경 가능성을 사전에 확인하고 응찰해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 채권 및 채무 관계

소유자 및 채권자가 '박OO'으로 동일한 성명으로 기재되어 있으나, 본 건은 '부동산강제경매' 사건입니다. 이는 복잡한 채무 관계나 법적 분쟁의 결과일 수 있으므로, 권리 분석 시 등기부등본상 말소기준권리(압류/가압류 등)를 정확히 파악하여 인수될 권리가 있는지 철저히 검토해야 합니다.

3.2. 임대차 관계

임대관계는 '미상'입니다. 따라서, 실제 거주자가 소유자인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부를 반드시 현장조사 및 전입세대 열람을 통해 확인해야 합니다. 임차인이 있다면 배당 여부 및 대항력 유무에 따라 명도 난이도가 크게 달라집니다.

3.3. 매각 대상 및 명도 위험

매각대상은 토지/건물 일괄매각으로, 건물과 토지 모두를 취득하는 데 문제는 없습니다. 다만, 이해관계인 폐문 및 부재로 내부 확인이 불가능했으며, 이는 점유자 현황 파악 및 향후 명도 과정에서 리스크가 될 수 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 편의시설

본 건은 학교와 주택이 밀집한 주거지역 내에 위치하여, 대규모 상권보다는 일상생활에 필요한 소규모 상가 및 편의시설(마트, 병원, 학원 등)이 주변에 갖춰져 있을 것으로 판단됩니다.

4.2. 교육 환경

'연일초등학교'가 인근에 있어 어린 자녀를 둔 실수요자에게는 유리한 입지 조건입니다. 교육환경보호구역에 속하여 유해시설로부터 보호되는 장점이 있습니다.

4.3. 혐오시설 검토

공부상 특이사항은 없으나, 주거지역 특성상 인접한 시설 중 소규모 공장, 폐기물 처리 시설, 고압선로 등이 존재하는지 여부는 반드시 현장 답사 또는 외부 지도 서비스를 통해 확인해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

1. 내부 이용상태 미확인: 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하여, 내부 시설물의 훼손 또는 임의 변경 상태에 대한 위험이 존재합니다.

2. 임차인 미상: 점유자 현황 및 권리 관계를 파악하지 못하여, 명도(인도명령) 절차 진행 시 시간과 비용이 추가될 수 있습니다.

3. 1층의 특성: 아파트 1층은 누수, 일조량 부족, 사생활 침해, 외부 소음 등의 단점을 가질 수 있습니다.

4. 도시관리계획 입안 중: 계획의 내용에 따라 장기적인 개발 호재 또는 규제가 발생할 수 있으므로, 해당 계획의 구체적인 내용을 관할 관청에 문의해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

본 건 '연산센트럴파크 101동 1층 108호'는 연산동 내 비교적 안정적인 주거 지역에 위치한 중소형 아파트입니다.

투자 포인트:

1. 실거주 수요 충족: 연일초등학교 인접으로 교육 환경이 양호하여 실거주 목적의 실수요자에게 적합합니다.

2. 중소형 면적: 최근 주택 시장에서 선호도가 높은 중소형 면적(전용 20평형대)으로, 환금성이 양호할 것으로 기대됩니다.

3. 감정가 대비 투자: 감정가(1.31억 원)가 주변 시세 대비 경쟁력이 있는지 면밀히 비교한 후 입찰한다면 충분한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

응찰 시 유의사항:

반드시 현장 답사를 통해 1층의 단점을 상쇄할 만한 내부 상태, 주변 환경을 확인해야 합니다. 또한, 임차인 여부를 철저히 조사하여 명도 계획을 수립한 후 입찰하시기를 권유합니다.

법원 정보

부산지방법원 경매8계