나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21410 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 424-2 성원더프라임아파트 10층1002호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 ‘롯데백화점’ 북서측 인근에 위치하는 구분
건물(오피스텔) 성원더프라임아파트 10층 1002호( 34.1 평형, 남향) 본단지는 1개동으로
구성되어 있으며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위
환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 소형 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 도보로 약 5분
정도 소요되여 제반 교통사정은 무난시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 중 10층(신측/사용승인일자: 2016.04.18)으로서
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 및 하부 화강석 붙임,
내벽: 벽지도배 등 마감,
창호: 샷시이중창,
내부마감재는 이해관계인 부재로 인하여 조사하지 못하였습니다.

이용상태

업무시설(오피스텔)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 가스에 의한 난방설비, 주차설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄하게 조성한 사다리형의 토지로서 업무시설 건부지<오피스텔 용지> 및
공동주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 벙화지구, 가로구역별 최고높이 제한구역<기준높이:140미터, 최고높이:180
미터>, 상대보호구역, 철도보호지구입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 이해관계인 부재 및 응답기피로 인하여 임대여부를 부득이 조사치 못하였으니
자세한 임대내역 및 내부마감재는 경매진행시 확인하시기 바랍니다.

2)기 타: 집합건축물대장상 용도가 ""업무시설(오피스텔)""로 되어 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21410 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 424-2 성원더프라임아파트 10층1002호 (신주소: 부산광역시 부산진구 부전로95번길 33)

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 280,000,000원

토지면적: 15.82㎡ (약 4.79평)

토지지분: 15.81714553140984㎡ (약 4.79평)

건물면적: 77.27㎡ (약 23.37평)

건물지분: 77.2695㎡ (약 23.37평)

건물 사용승인일자: 2016년 04월 18일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 부산진구 부전동 소재, 롯데백화점 북서측 인근에 위치합니다.

* 단지: 본건이 속한 성원더프라임아파트는 1개동으로 구성되어 있습니다.

* 주변: 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 소형 차량의 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 도보로 약 5분 정도 소요됩니다. 제반 교통사정은 무난한 편입니다.

* 도로: 북측으로 로폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한구역(기준높이:140미터, 최고높이:180미터), 상대보호구역, 철도보호지구에 해당합니다.

* 혐오시설: 주변 지도 검색 결과, 즉시 이용 가능한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 06월 08일 접수된 부전1동새마을금고 근저당권 (채권액 119,900,000원)이 말소기준권리입니다.

* 소유권: 현재 소유자는 주식회사에이치엔드에스로, 2021년 11월 30일에 매매를 통해 소유권을 이전받았습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김선웅

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 02월 18일

* 확정일자: 2022년 02월 14일

* 배당신고일자: 2025년 02월 18일

* 대항력: 본 임차인은 대항력이 없습니다. (주택임차권 등기 을4, 2022-02-18 접수, 현재 말소 처리됨)

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리인 근저당권(을3)을 비롯하여, 주택임차권(을4), 압류(갑4, 갑5, 갑6), 임의경매개시결정(갑7) 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (예: 지상권 등)

* 인수 보증금 합계: 0원. 본 건 경매 절차 진행 시 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 해당 물건은 부산의 주요 상업 및 교통 중심지인 부산진구 부전동에 위치하며, 롯데백화점 인근으로 유동인구가 풍부한 지역입니다.

* 일반상업지역에 해당하여 다양한 상업 활동이 가능한 입지이며, 주변에 근린생활시설이 밀집해 있어 상권이 발달되어 있습니다.

* 오피스텔로서 업무시설의 기능과 주거시설의 기능을 겸비할 수 있어, 1인 사업자 또는 소규모 법인의 사무실 용도로도 활용 가치가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 롯데백화점을 비롯하여 다양한 상업 시설, 금융기관, 병원 등이 인접해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

* 교통: 시내버스 정류장이 도보 5분 거리에 위치하며, 주요 도로와 인접하여 차량 접근성이 양호합니다.

* 건축물: 2016년에 사용승인된 건물로 비교적 신축이며, 철근콘크리트 구조로 건축되어 내구성이 좋습니다.

* 설비: 위생 설비, 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기, 가스 난방 설비, 주차 설비 등이 잘 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미확인: 감정평가서상 이해관계인의 부재 및 응답 기피로 임대 여부 조사가 불가능했던 점은 참고해야 합니다. 다만, 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 없고 인수되는 보증금이 없어 실제 낙찰자의 금전적 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

* 토지이용계획상의 제한: 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한구역, 상대보호구역, 철도보호지구 등 일부 토지이용 규제가 존재합니다. 이는 향후 건축 행위 등에 영향을 줄 수 있으나, 현 상태에서의 오피스텔 이용에는 큰 제약이 없을 것으로 보입니다.

* 건물 용도 표기 상이: 집합건축물대장상 용도는 "업무시설(오피스텔)"로 되어 있으나, 건축물표제부상 주된 용도가 "공동주택"으로 표기된 부분이 있습니다. 그러나 전유부 상 1002호는 오피스텔로 명확히 표기되어 있어, 실제 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상권인 부산진구 부전동의 롯데백화점 인근에 위치하여 입지적 가치가 매우 뛰어납니다.

2016년에 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 건축물 상태 및 기반 설비가 양호합니다.

권리 분석상 인수해야 할 임차 보증금이 없어 낙찰자의 추가적인 금전적 부담이나 명도 관련 위험이 낮다는 점이 큰 장점입니다.

다만, 최근 확인된 실거래가 정보가 감정가 대비 현저히 낮게 나타나, 시세 파악 및 입찰가 산정에 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 부산진구 부전동, 롯데백화점 인근의 중심 상업지역에 위치하여 풍부한 유동인구와 뛰어난 접근성을 자랑합니다.

* 편리한 교통: 시내버스 정류장이 도보 5분 거리에 있으며, 차량 접근성 또한 우수하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 권리 분석상 안전성: 대항력 있는 임차인이 없고 인수되는 권리가 없어, 명도 및 금전적 리스크가 최소화됩니다.

* 활용성: 오피스텔로서 1인 가구의 주거 공간 또는 소규모 사업체의 사무 공간으로 활용 가능성이 높아 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적입니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보에 따르면, 해당 물건의 감정가는 280,000,000원입니다.

그러나 2026년 1월 26일에 성원더프라임아파트 77.27㎡ 면적이 186,000,000원에 직거래된 사례가 확인되었습니다. 이 최근 실거래가는 감정가보다 약 34% 낮은 수준입니다.

권리 분석상 인수해야 할 보증금이 없고, 건물 상태 및 입지 조건을 고려할 때, 감정가보다는 낮은 가격에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

최근 실거래가 수준을 참고하되, 약간의 상향 조정을 통해 낙찰 가능성을 높이는 전략을 고려할 수 있습니다.

이에 본 물건의 예상 입찰가는 210,000,000원 ~ 230,000,000원 범위에서 신중하게 결정하시는 것을 권유 드립니다. (최종 입찰가는 시장 상황, 본인의 투자 성향 및 추가적인 현장 조사 결과에 따라 조정이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.