나이스옥션 법원경매 부산 2025타경364 [1] 부산광역시 금정구 부곡동 329-47 주상복합 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2025타경364 [1] 부산광역시 금정구 부곡동 329-47 주상복합 경매

물건 대표 이미지

부산지방법원 경매8계 2025타경364 | 소재지: 부산광역시 금정구 부곡동 329-47 | 감정가: 528,375,750원 | 최저가: 369,863,000원 | 용도: 주상복합

1. 물건 개요 및 면적 정보

1.1. 기본 정보

사건번호는 부산지방법원 2025타경364 (1)이며, 소재지는 부산광역시 금정구 부곡동 329-47에 위치한 주상복합 건물입니다. 본 건은 부동산임의경매 사건으로, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다. 감정가는 528,375,750원으로 평가되었습니다. 소유자는 파OOOOOOOOOOOOOOOOO, 채무자는 주OOOOOOOO, 채권자는 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보

본건의 토지면적은 86.00㎡ (약 26.01평)이며, 건물면적은 공부상 80.39㎡ (약 24.33평)입니다. 다만, 건물 제시외면적 25.92㎡ (약 7.84평)가 포함되어 있으며, 개략적 실측면적은 총 118.08㎡ (약 35.72평)으로 공부상 면적과 실측 면적에 차이가 있으므로 유의해야 합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건 및 주변 환경

본 건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재 "부산정보관광고등학교" 서측 인근에 위치하며, "서금사 재정비촉진지구A구역" 내에 소재합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로 주위 환경은 보통입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 부산도시철도 1호선 "온천장역"이 소재하여 제반 교통 상황은 무난한 편입니다. 인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로, 남측 노폭 약 10미터 및 서측 노폭 약 1미터 도로에 접하고 있습니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

본 건은 준주거지역에 위치하며, 1층은 근린생활시설, 2층은 단독주택으로 이용 중입니다. 인근에 부산정보관광고등학교 등 학교 시설이 있으며, 온천장역을 중심으로 생활 편의시설 및 상권이 형성되어 있습니다. 재정비촉진지구 내에 있어 향후 정비사업 완료 시 주거 환경 개선 및 자산 가치 상승이 예상되는 지역입니다. 주변에 특별히 큰 규모의 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 재개발 이슈 분석

3.1. 서금사 재정비촉진A구역 현황

본 건은 가장 중요한 특이사항으로 '서금사 재정비촉진A구역 재개발사업구역'에 속합니다. 2024년 10월 30일 사업시행계획인가가 고시되었습니다. 감정평가서 및 탐문조사 결과에 따르면, 현재 소유자는 조합원으로 등재되어 있으나, 2025년 3월 분양신청기간으로 현재 시점은 분양신청 전인 것으로 조사되었습니다. 본 건은 도시재정비 촉진을 위한 특별법 및 도시 및 주거환경정비법의 적용을 받는 물건이므로, 입찰자는 재개발 사업의 단계, 조합원 지위, 분양신청 여부, 권리 승계 및 의무사항 등 모든 중요한 사항을 반드시 직접 확인 후 입찰에 참여해야 합니다.

4. 권리분석

4.1. 매각 물건 및 채권 관계

경매구분은 부동산임의경매이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다. 채권자가 임의경매를 신청한 사건으로, 권리관계상 큰 문제가 발생할 가능성은 낮으나, 등기부상 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 주의사항으로 제시외 건물(㉠: 주택일부, 2층 복층구조)이 매각에 포함되므로, 별도의 철거/명도 이슈가 발생할 여지는 적습니다.

5. 투자 시 유의사항

5.1. 잠재적 리스크 및 주의사항

제1의 리스크는 재개발정비사업 관련 불확실성입니다. 낙찰자는 조합원의 지위 승계 및 분양 신청 가능 여부를 조합 또는 관할 구청을 통해 필히 확인해야 합니다. 만약 분양신청 기간을 놓쳤거나, 조합원 자격이 없다고 판단될 경우 현금청산 대상으로 전환될 수 있습니다.

제2의 리스크는 공부상 면적(80.39㎡)과 실측 면적(118.08㎡)의 차이입니다. 해당 면적 차이가 재개발 시 조합원 권리가액 산정에 미치는 영향 또한 확인이 필요합니다.

제3의 리스크는 임대관계 미상입니다. 현황 조사 시 임대차 관계가 확인되지 않았으므로, 명도 과정에서 실제 점유자를 확인하고 법적 대응을 준비해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 사업시행인가가 고시된 '서금사 재정비촉진A구역' 내 조합원 지위가 유력한 주상복합 건물로, 재개발 투자 물건으로서 매우 높은 잠재력을 지닙니다. 다만, 재개발 사업 단계의 특성상 권리 승계 및 분양 자격에 대한 법적 확인과 잔금 납부 시기 조율이 필수적입니다. 일반적인 경매 물건 대비 재개발 관련 법규 및 행정 절차에 대한 깊이 있는 이해가 요구되는 난이도 있는 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 부산도시철도 1호선 온천장역 접근성이 양호하며, 재정비촉진지구 내 준주거지역에 위치하여 입지적 가치가 높습니다.

재개발 프리미엄: 사업시행인가 단계에 진입하여 사업 진행의 가시성이 확보된 물건입니다. 조합원 자격 승계에 성공할 경우 일반 분양 대비 유리한 조건으로 신축 아파트를 취득할 수 있는 기회입니다.

저평가된 자산 가치: 재개발 사업의 불확실성으로 인해 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰될 경우, 추후 조합원 입주권의 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

부산지방법원 경매8계