나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21775 [1] 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 18층1802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2025.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동에 소재하는 도시철도1호선(범내골역) 남동측 인근에 위치하며 본건의 주위 일대는 각종 근린생활시설, 공동주택 및 오피스텔, 숙박시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 도시철도1호선(범내골역)이 소재하여 제반 교통상황이 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물 내 단위호로서
[사용승인일: 2019.11.05]

·외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 및 일부 외장석 붙임.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스설비, 주차타워설비, 무인공동현관기 등이 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 주상복합용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 폭 약 18미터 내외, 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 125m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2025타경21775 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 18층1802호

용도: 아파트

감정가: 219,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 면적

토지면적: 6.90㎡ (약 2.09평)

토지지분: 6.9㎡ (약 2.09평)

건물면적: 44.17㎡ (약 13.36평)

건물지분: 44.1671㎡ (약 13.36평)

1.3. 건물 정보

아파트명: 대동레미안센트럴시티5

사용승인일: 2019년 11월 05일

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물

전유면적: 44.17㎡ (약 13.36평)

※ 분양면적은 제공된 자료에서 명확히 확인되지 않습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동에 소재하며, 도시철도 1호선 범내골역에서 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 일대는 각종 근린생활시설, 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 도시철도 1호선 범내골역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

인접지와 인접 도로와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 현재 주상복합용 건부지로 이용 중에 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

본건은 북동측으로 폭 약 18미터, 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 125m, 최고높이 150m)이며, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부채권 총액은 812,812,922원입니다.

말소기준권리는 부산은행의 1번황의순지분가압류(접수일자 2024-07-16)입니다.

소유권보존등기(2019-11-13) 외 부산은행의 지분가압류, 수영세무서장의 지분압류 등은 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 김성모

보증금: 220,000,000원

전입일자: 2022년 07월 27일

확정일자: 2022년 07월 27일

대항력: 있음 (권리분석 상 인수 보증금 합계 0원)

본건에는 대항력 있는 임차인 김성모 씨가 존재합니다. 그러나 권리분석 결과, 상기 임차인의 보증금 220,000,000원은 배당을 통해 전액 변제될 것으로 예상되어 매수인이 추가로 인수할 보증금은 없습니다. 즉, 임차인의 권리는 낙찰자가 인수하지만, 그 보증금 전액이 경매 절차에서 배당될 예정이므로 매수인의 부담은 없습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본건 매각물건명세서에 따르면, 을구 순위 3번 주택임차권 등기(보증금 220,000,000원, 전입일 2022.07.27., 확정일자 2022.07.27.)는 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다. 단, 위 3.2항에서 설명한 바와 같이 배당에서 보증금 전액이 변제되지 아니할 경우에만 그 잔액을 매수인이 인수하게 되나, 현재 분석상 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 범천동 일대는 도시철도 범내골역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 다양한 근린생활시설, 금융기관, 병원, 오피스텔 등이 밀집해 있어 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 인근에 위치한 상업시설과 숙박시설 등은 지역 경제 활성화에 기여하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물 중 18층에 위치한 아파트로, 사용승인일은 2019년 11월 05일입니다. 비교적 신축 건물에 속하여 외관 및 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

5.2. 내부 설비

위생설비, 급배수설비, 난방설비(도시가스), 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기, 무인공동현관기 등 현대적인 생활에 필요한 각종 설비가 잘 갖추어져 있습니다.

5.3. 단지 정보

대동레미안센트럴시티5 아파트는 총 187세대로 구성되어 있으며, 최고 20층, 최저 2층으로 이루어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 가능성

비록 인수 보증금 합계가 0원으로 분석되었으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 배당 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 경우를 대비한 세심한 주의가 필요합니다.

6.2. 토지이용계획상의 제약

본건은 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 있어 법적 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 부산광역시 부산진구 범천동 소재 대동레미안센트럴시티5 아파트 18층 1802호는 범내골역 역세권에 위치한 신축 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 권리분석 상 인수할 임차 보증금이 없어 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 배당 상황을 면밀히 파악해야 하며, 토지이용계획상의 일부 제약 사항은 추후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 도시철도 1호선 범내골역 도보 이용 가능 거리로 탁월한 교통 입지.

* 신축 아파트: 2019년 준공된 비교적 신축 건물로 하자 발생 가능성 낮음.

* 잘 갖춰진 생활 인프라: 주변 상업, 업무, 주거 시설 밀집으로 생활 편의성 높음.

* 명도 용이성: 권리분석상 매수인이 인수할 임차 보증금이 없어 명도 부담 최소화.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 동일 단지 내 44.1671㎡ 면적의 9층 물건이 2025년 5월 8일에 245,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 18층으로 동일 면적 대비 더 높은 층수에 해당하여, 층수 이점을 고려할 때 최근 거래가 이상의 가치를 지닐 것으로 판단됩니다.

인수 보증금이 0원으로 분석되었으므로, 낙찰가의 총 매수 비용에는 임차 보증금이 추가되지 않습니다. 따라서, 최근 실거래가 및 층수 이점을 반영하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 245,000,000원 ~ 260,000,000원

※ 본 예상 입찰가는 현재까지의 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 현장 조사 및 추가적인 시세 조사, 입찰 당시의 경쟁 상황 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.