나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21734 [1] 부산광역시 부산진구 양정동 234-17 한아름세상 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인베스트 · 평가일 2025.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 '양정초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 '시청역', '양정역' 소재하는 등 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

2016.09.12 사용승인된 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상11층 건 내 2층 202호로서,
외벽 : 몰탈 위 치장석 마감 등,
내벽 : 벽지마감 등 추정,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

공부상 공동주택(다세대주택)으로 등재되어 있으나, 이해관계인 부재로 실제 이용상태 경매진행시 확인 요함.

설비내역

승강기설비, 소방설비, 기계식주차설비 등 되어 있으며, 위생 및 급배수설비, 개별 난방설비 등 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

공로에 접하여 차량 등 진출입 가능하며, 주차시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

(1)양정동 234-17 : 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 의견란 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21734 (1)

채권자: 부OOOO

1.2. 부동산 정보

소재지: 부산광역시 부산진구 양정동 234-17 한아름세상 2층 201호

용도: 다세대주택

토지면적: 19.60㎡ (약 5.93평)

건물면적: 63.27㎡ (약 19.14평)

건물구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상11층 건물 내 2층 201호

사용승인일: 2016년 09월 12일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 가격 정보

감정가: 228,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 '양정초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 소규모 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼합된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 부산도시철도 1호선 '시청역' 및 '양정역'이 인근에 위치하여 대중교통망이 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 준주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 소로1류(폭 10m~12m) 및 소로2류(폭 8m~10m)에 접하여 차량의 진출입이 용이합니다. 토지는 인접지 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 현재 공동주택 등 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 50,000,000원

차임: 600,000원

전입일자: 2023년 04월 12일

확정일자: 2023년 07월 14일

배당신고일자: 2025년 06월 10일

대항력: 없음

비고: 임차인 김 은 대항력이 없어, 보증금 회수는 배당 순위에 따릅니다. 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

3.2. 등기부 현황

등기부상 소유권 보존 및 이전 등기가 되어 있으며, 이후 근저당권, 가압류, 임의경매 개시결정 등 다수의 권리 변동이 있었으나, 본 경매 절차로 인해 말소 대상이 되는 권리들입니다.

총 등기부채권액 합계: 259,725,000원

3.3. 권리 인수 여부

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 일반적인 경우 매각으로 인해 말소기준권리(을3, 근저당권) 이하의 모든 권리가 소멸됩니다. 등기부 요약 상 '말소' 표시된 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정입니다. '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 기재되어 있으나, 상세 내용은 제공되지 않아 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 동향

인근 지역의 최근 다세대주택 매매 사례 분석 결과, 2003년식 전용면적 약 23.01㎡(약 6.96평)의 경우 80,000,000원에서 88,500,000원 사이에 거래되었으며, 평당 약 347만원에서 384만원 수준입니다. 1982년식 전용면적 약 45.59㎡(약 13.79평)의 사례는 65,000,000원에 거래되었으나, 건물 연식 및 가격 수준 차이가 커 직접적인 비교는 어려울 수 있습니다.

본건은 2016년식으로 비교적 신축이며, 전용면적 63.27㎡(약 19.14평)임을 고려할 때, 현재 감정가 228,000,000원은 최근 시세 추이와 부합하는 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 인근에 양정초등학교가 소재하여 자녀 교육에 편리한 환경을 제공합니다.

5.2. 편의시설 및 대중교통

도보 거리 내 버스정류장이 위치하며, 부산도시철도 1호선 시청역과 양정역을 이용할 수 있어 시내 접근성이 우수합니다. 주변에 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 형성되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 이용 상태

공부상으로는 공동주택(다세대주택)으로 등재되어 있으나, 이해관계인 부재로 인해 실제 이용 상태는 현장 확인 시 명확히 파악해야 합니다.

6.2. 특이사항 및 주의사항

'특이사항', '주의사항', '특수물건정보' 항목에 구체적인 내용이 명시되지 않았습니다. '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'이 언급되었으나 상세 내용 부재로, 입찰 전 권리관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 환경 분석 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산진구 양정동에 위치한 비교적 신축(2016년 준공)의 다세대주택으로, 입지 조건과 교통 환경이 양호합니다. 현재 등기부상 권리관계는 대부분 경매로 소멸될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 부담이 크지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 실제 이용 상태 확인 및 미상으로 남은 권리에 대한 추가 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 관리 상태 및 거주 편의성이 우수합니다.

* 교통 요지에 위치하여 임대 및 실거주 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 인수해야 할 권리가 없어 명도 리스크가 낮습니다.

* 양정동 지역의 지속적인 발전 가능성을 고려할 때 시세 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 228,000,000원이며, 최근 주변 시세 분석 결과 평당 약 347만원에서 384만원 수준으로, 본건 면적(63.27㎡)을 적용 시 약 219,660,000원에서 242,800,000원 범위의 시장 가치를 형성하고 있습니다.

따라서, 인수 보증금이 없고 권리 관계가 비교적 명확한 점을 고려하여, 감정가 수준 또는 소폭 상향한 220,000,000원에서 235,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 경쟁 상황, 낙찰 목표 금액 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.