나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21752 [1] 부산광역시 금정구 부곡동 223-10 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이 · 평가일 2025.04.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 소재 부산도시철도 1호선 '장전역' 동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 주상용 건물 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가 혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 '장전역' 등이 소재함.

형태 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로에 접하고, 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

2) 기 타: -.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 및 경량철골구조의 3층 건물로서,
(사용승인일: 2003-08-08 / 3층부분 증축일: 2018-03-14)
- 외 벽: 타일 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 창 호: 새시창 구조임.

이용상태

1층: 근린생활시설 (상호: 한신수입 / 나경헤어)
2,3층: 공부상 주택

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 별첨 ‘지적 및 건물개황도’와 ‘사진용지’에 도시한 바와 같이 제시외건물 ㉠이 소재하나, 그 구조 · 규모 · 위치 및 이용상황 등으로 보아 본건 건물의 ""부합물 및 종물""로 판단되며, 간이한 방법에 의한 개략적인 실측면적으로 사정하여 평가하였고, 그 가액을 ""감정평가명세표""에 별도 기재하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

3층 증축부분은 강판지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건 건물은 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 내부확인이 곤란하여 공부상 면적을 기준하였으며 관련공부 및 외부관찰, 인근 유사물건 등을 기초로 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 내부구조 및 이용상황 등에 대해 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경21752 (1)

* 소재지: 부산광역시 금정구 부곡동 223-10 (신 주소: 부산광역시 금정구 수림로19번길 19)

* 용도: 근린주택 (1층 근린생활시설, 2-3층 주택)

* 감정가: 1,098,802,400원 (약 10억 9880만원)

* 토지면적: 164.00㎡ (약 49.61평)

* 건물면적: 273.12㎡ (약 82.62평)

* 건물 제시외면적: 6.10㎡ (약 1.85평) - 매각 포함

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 이OO

* 특이사항: 대항력있는임차인 존재, 일괄매각. 제시외 건물 포함.

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 금정구 부곡동 소재, 부산도시철도 1호선 '장전역' 동측 인근

* 주변 환경: 공동주택, 단독주택, 주상용 건물, 근린생활시설 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대

* 토지: 인접지와 대체로 등고평탄한 정방형 토지, 주상용 건부지로 이용 중

* 도로: 서측 약 10미터 내외 도로, 남측 약 4미터 내외 도로에 접함

* 교통: 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 '장전역' 소재

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2014년 6월 11일 접수된 동래농업협동조합 근저당권 (을5)

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 매각으로 소멸됩니다.

* 소유권: 등기부등본 상 소유자는 권영찬으로 확인됩니다.

* 채권 총합: 409,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 변숙희, 보증금 90,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2003-11-03, 확정 2016-04-05, 대항력 있음.

* 임차인: 김연정, 보증금 190,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-10-23, 확정 2020-09-29, 대항력 없음.

* 임차인: 백태수, 보증금 90,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2020-04-10, 확정 2020-04-10, 대항력 없음.

* 인수되는 보증금: 물건명세서 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있습니다. 이는 대항력 있는 임차인(변숙희)의 보증금이 낙찰자에게 인수되지 않음을 의미합니다.

* 주의사항: 변숙희 임차인은 대항력이 있으나, 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있습니다. 이러한 경우에도 명도 과정에서 예상치 못한 법적 절차나 시간, 비용이 소요될 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 업종 현황: 1층은 근린생활시설(상호: 한신수입 / 나경헤어)로 이용 중이며, 2-3층은 주택으로 사용되고 있습니다.

* 주변 상권: 공동주택, 단독주택, 상가 등이 혼재된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 한 기본적인 근린 상권 형성.

* 향후 전망: 장전역 인근 상권의 성장 가능성 및 지역 개발 계획에 따라 상권 가치 변동 가능성 있음.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산도시철도 1호선 장전역 도보 이용 가능 거리, 다수의 시내버스 노선 운행으로 대중교통 이용 편리.

* 주변 편의시설: 상가 혼용지대로서 기본적인 편의시설(마트, 식당 등) 이용 가능.

* 주거 환경: 주택 및 상가 혼용 지역으로, 주거와 상업 활동이 공존하는 환경.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인: 변숙희 임차인은 대항력이 있으나, 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어 명도 진행 시 추가적인 법적 절차 및 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 내부 확인 곤란: 감정평가 시 내부 확인이 어려워 공부상 면적을 기준으로 평가되었으므로, 실제 내부 구조 및 상태는 현장 방문을 통해 반드시 재확인해야 합니다.

* 제시외 건물: 6.10㎡의 제시외 건물이 매각에 포함되어 있으므로, 이에 대한 관리 및 철거 여부를 고려해야 합니다.

* 건물 증축 부분: 3층 증축 부분은 강판지붕으로, 하자 여부 및 유지보수 상태 확인 필요.

* 주변 혐오시설: 본 물건 인근 지역 조사 결과, 특별히 언급할 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 주변은 주택 및 상업 시설이 혼재된 일반적인 도시 환경입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 금정구 장전역 인근에 위치한 근린주택으로, 1층 상가와 2-3층 주택으로 구성되어 있어 다양한 수익 창출이 가능한 잠재력을 지니고 있습니다. 교통이 편리하고 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 위치해 있으나, 대항력있는 임차인 존재 및 내부 확인 곤란 등의 리스크 요소를 포함하고 있습니다. 그럼에도 불구하고, 총 채권액 대비 높은 감정가는 현재 시세 대비 저평가되었을 가능성을 시사하며, 인수되는 보증금이 없다는 점은 낙찰자의 초기 부담을 줄여줄 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산도시철도 1호선 장전역 인근으로 우수한 교통 접근성 보유.

* 수익형 부동산: 1층 상가와 상층부 주택으로 구성되어 임대 수익 창출 가능.

* 토지 가치: 164.00㎡의 토지 면적으로, 향후 개발 잠재력 보유.

* 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 비교적 깨끗한 권리 상태.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,098,802,400원

* 건물 총면적: 273.12㎡ (약 82.62평)

* 토지 총면적: 164.00㎡ (약 49.61평)

* 현재 시세 분석: 제공된 JSON 데이터의 최근 매매 정보는 주로 연립/다세대 주택으로, 본건과 같은 근린주택의 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 해당 데이터들은 39㎡~76㎡ 전용면적 기준으로 6천만원~1억 2천만원 사이의 시세를 보이고 있어, 평당 약 150만원~180만원 수준입니다. 본건 감정가 10억 9880만원을 총면적 273.12㎡로 나누면 약 402만원/㎡, 토지면적 164㎡ 기준으로 나누면 약 670만원/㎡로, 이는 해당 주택 시세와는 상당한 차이를 보입니다. 이는 본건이 상가와 주택이 복합된 근린주택으로, 토지 가치 및 상업용 부동산 가치가 반영된 것으로 판단됩니다.

* 종합 판단: 본건은 대항력있는 임차인이 존재하며 내부 확인이 어려운 점, 그리고 제공된 비교 사례가 직접적이지 않아 시세 판단에 어려움이 있다는 점을 고려해야 합니다. 또한, 제시외 건물이 포함되어 있습니다. 현재 채권 총액(4억 9백만원) 대비 감정가는 높은 편입니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 인수되는 보증금: 0원

* 감정가를 기준으로, 현장 조사 및 권리 분석을 통해 낙찰 가능성을 높이기 위해 감정가의 85% ~ 95% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 감정가 1,098,802,400원 기준

* 85% 수준: 약 934,000,000원 (9억 3천 4백만원)

* 95% 수준: 약 1,044,000,000원 (10억 4천 4백만원)

* 대항력있는 임차인에 대한 명도 비용, 내부 수리 비용 등을 감안하여 최종 입찰가는 9억 3천만원 ~ 10억 4천만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.