나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21712 [1] 부산광역시 부산진구 당감동 880-4 골든엠파이어 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 드림 · 평가일 2025.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산도시철도 2호선 '부암역' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 병원 등으로 형성되어 있어, 제반 주위환경 무난함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 부산도시철도 2호선 '부암역' 및 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통사정 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 15층 건 내 2층 203호로서,
(사용승인일: 2014.12.10)

외벽: 석재마감 및 몰탈위페인팅마감,
내벽: 벽지마감 등(추정),
창호: 샷시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 엘리베이터설비, 공동현관설비, 기계식 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필일단의 부정형의 토지로서 근린생활시설 및 업무시설, 공동주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 광대한면의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

3필지 공히 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 125m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 175m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

주거용(오피스텔)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산지방법원에서 진행 중인 2025타경21712 (1) 사건의 경매 물건입니다.

소재지는 부산광역시 부산진구 당감동 880-4 골든엠파이어 2층 203호이며, 용도는 오피스텔입니다.

감정평가액은 95,000,000원입니다.

토지 면적은 5.98㎡ (약 1.81평)이며, 건물 면적은 32.88㎡ (약 9.95평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 강OO입니다.

본건 건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 15층 건물 내 2층 203호에 해당하며, 사용승인일은 2014년 12월 10일입니다.

건축물대장상 골든엠파이어는 총 38세대로 구성되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 부산광역시 부산진구 당감동 소재 부산도시철도 2호선 '부암역' 북측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 병원 등으로 형성되어 있어, 제반 주위환경은 무난한 편입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 부산도시철도 2호선 부암역 및 시내버스정류장이 소재하여 교통 상황은 양호합니다.

본건 동측으로는 넓은 면적의 도로에 접해 있습니다.

토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(최고 높이 125m, 175m)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2019년 3월 25일에 접수된 북부산세무서장의 압류입니다.

등기부등본상 을구 5번 순위의 주택임차권(강민지 외 1명, 보증금 90,000,000원, 전입일 2019.01.04., 확정일자 2018.12.21.)이 존재하며, 이 권리는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 강민지 및 강신우는 각각 보증금 90,000,000원에 차임 없이 거주 중이며, 전입일자는 2019년 1월 4일, 확정일자는 2018년 12월 21일입니다. 두 임차인 모두 대항력이 있습니다.

채권자 강OO의 강제경매 개시 결정(2025타경21712)은 말소기준권리보다 후순위입니다.

본 물건의 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 등기부등본상 을구 5번 임차권에 대한 '인수' 표기가 확인되므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 부산진구 당감동은 부산도시철도 2호선 부암역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 혼합된 지역입니다.

인근에 아파트 단지와 오피스텔, 그리고 근린생활시설 및 병원 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부할 것으로 예상됩니다.

부암역을 통한 시내 접근성이 우수하며, 주변의 다양한 편의시설은 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산도시철도 2호선 부암역과 다수의 시내버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설과 병원 등이 있어 기본적인 생활 편의는 잘 갖추어져 있습니다.

* 주거 환경: 오피스텔 및 아파트 등이 혼재된 지역으로, 비교적 정주 여건이 양호합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차보증금: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(강민지, 강신우)의 보증금 90,000,000원입니다. 이 보증금은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하므로, 총 투자금액에 대한 부담이 커질 수 있습니다.

* 임대관계 불확실성: 기타 참고사항에 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 임대차 현황 및 특이사항을 추가로 확인해야 합니다.

* 낙찰 후 명도: 임차인이 대항력을 가지고 있으므로, 명도 과정에서 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산진구 부암역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하다는 장점을 가지고 있습니다.

그러나 90,000,000원의 선순위 임차보증금을 매수인이 인수해야 하는 점은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 중요한 사항입니다.

이로 인해 실제 매수인의 총 현금 지출액이 높아질 수 있으므로, 인수되는 보증금을 고려한 실질적인 투자 수익률 분석이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 지하철 2호선 부암역 인근으로 탁월한 교통 요지입니다.

* 준주거/상업지역: 주변 개발로 인한 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 실거주 및 임대 수익: 오피스텔로서 실거주나 임대 목적 모두 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 95,000,000원이나, 최근 실거래가를 분석한 결과, 본건과 동일한 면적인 32.88㎡의 오피스텔이 2024년 1월 11일에 90,000,000원에 거래되었습니다.

이를 기준으로 볼 때, 본건의 현 시세는 약 90,000,000원으로 추정됩니다.

문제는 90,000,000원의 선순위 임차보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

경매 법정에서 입찰 시, 입찰가와 인수되는 보증금을 합한 총 현금 지출액이 물건의 시장 가치를 초과하지 않도록 신중해야 합니다.

일반적으로 입찰가 90,000,000원을 초과하여 낙찰받는 경우, 인수되는 보증금까지 고려하면 시장 가치 대비 메리트가 없을 수 있습니다.

반대로 입찰가 90,000,000원 이하로 낙찰받더라도, 인수되는 보증금 90,000,000원을 포함하면 총 현금 지출액은 90,000,000원이 됩니다.

따라서, 시장 가치(약 90,000,000원)를 고려할 때, 총 현금 지출액이 90,000,000원을 넘지 않도록 입찰가를 설정하는 것이 합리적입니다.

이를 감안하여, 본 건의 예상 입찰가는 85,000,000원 ~ 90,000,000원으로 제안합니다.

보수적으로 접근 시, 85,000,000원 수준에서 입찰하여 총 현금 지출액 90,000,000원을 맞추는 전략을 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.