나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21658 [1] 부산광역시 금정구 장전동 650-11 금정라움 오피스텔 18층1807호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 도시철도1호선 온천장역 북측 인근에 위치하는 구분건물(금정라움 오피스텔 제18층 제1807호)로서, 주위는 공동주택, 대형마트 및 근린생활시설 등이 혼재해 있는 주상지대로 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 ‘온천장역’이 위치하여 전반적인 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

구 조 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕
규 모 : 지하1층 지상19층 건물 내 제18층 제1807호로서,
외 벽 : 복합판넬 마감 및 몰탈위 페인팅 등
창 호 : 샷시 창호구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 통상 주거용으로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생설비, 급?배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 및 경보설비, 공동현관설비, 기계식주차장설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 대체로 등고 평탄한 2필지 일단의 장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 부지 등으로로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) 공히 일반상업지역 , 방화지구 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이135m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이180m)<건축법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 통상 주거용으로 이용중임. 주택도시보증공사(양도전:임차인 성지우)로부터 2026.05.11.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21658 (1)

소재지: 부산광역시 금정구 장전동 650-11 금정라움 오피스텔 18층 1807호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 통상 주거용 이용)

감정가: 129,000,000원 (1억 2,900만원)

토지면적: 4.26㎡ (약 1.28평)

토지지분: 4.2621㎡ (약 1.28평)

건물면적: 29.93㎡ (약 9.05평)

건물지분: 29.93㎡ (약 9.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (기타 다수 채권자 존재)

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 금정구 장전동에 위치하며, 주변은 공동주택, 대형마트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상지대입니다. 도시철도 1호선 온천장역 북측 인근에 자리하고 있어 입지 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2.교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 부산 도시철도 1호선 '온천장역'이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.2. 3.인접 도로상태

본 건 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 진입이 원활합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부요약

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2023년 10월 17일 접수된 신용보증기금의 가압류(갑7)입니다.

본 경매 물건은 모든 권리가 말소될 예정이나, 확정일자를 받은 임차인 성지우(을6)가 존재합니다.

1.3. 2.임차인 현황

* 임차인: 성 (채권양도)

보증금: 145,000,000원 (1억 4,500만원)

차임: 0원

전입일자: 2022년 02월 03일

확정일자: 2022년 02월 04일

배당신고일자: 2024년 04월 08일

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 주택도시보증공사(HUG)와의 확약서를 통해 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하였습니다. 따라서 매수인에게 인수되는 임차 보증금은 없습니다.

1.3. 3.등기부채권 총액

총 채권액은 약 2,948,458,962원 (29억 4,845만 8,962원)입니다.

1.3. 4.주의사항 및 물건명세서 참고사항

공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 통상적으로 주거용으로 이용되고 있습니다.

주택도시보증공사(양도 전:임차인 성지우)로부터 2026년 05월 11일자 제출된 확약서에 따르면, 임차인은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였으며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였습니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 상권

본 건은 오피스텔로, 주변에 공동주택, 대형마트, 근린생활시설 등이 혼재된 상업 및 주거 복합 지역에 위치합니다. 또한, 도시철도 1호선 온천장역과 가깝고 홈플러스 동래점, 탑마트 부곡점 등 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조로 지하 1층, 지상 19층 건물 중 18층에 위치합니다. 위생설비, 급배수설비, 승강기, 옥내 소화전, 화재 탐지 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 2.건물 이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 탐문 조사 결과 통상 주거용으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.권리 관련 리스크

* 공동담보: 본 건 외 다른 부동산과 공동으로 담보 설정된 부분이 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)와의 인수 조건 변경 관련 사항이 있습니다. (확약서 제출로 임차인의 대항력 포기 확인됨)

1.6. 2.이용 관련 리스크

* 용도 불일치: 공부상 업무시설이나 실제 주거용으로 이용 중이므로, 관련 법규 및 행정 조치에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 3.주변 환경 리스크

* 재개발 무산 지역 인접: 인근 장전6구역의 경우 재개발이 무산되고 우범지대로 전락할 가능성에 대한 보도가 있습니다. 이는 장기적인 지역 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산 도시철도 1호선 온천장역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 공부상 업무시설이나 실제 주거용으로 이용되는 점, 임차인의 대항력 포기 및 잔존 보증금 반환 청구권 포기에 따른 매수인 인수 부담이 없는 점 등이 긍정적 요인입니다. 다만, 공동담보, HUG 인수조건 변경, 인근 지역의 재개발 무산으로 인한 잠재적 가치 하락 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 도시철도 1호선 온천장역 도보권으로 교통이 편리합니다.

* 생활 편의시설 접근성: 대형마트, 상업시설 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

* 임차인 인수 부담 없음: 임차인의 대항력 포기 및 보증금 반환 청구권 포기 확약으로 매수인에게 인수되는 보증금이 없습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 1억 2,900만원 대비 최근 실거래가(1억 1,700만~1억 1,900만원)가 낮게 형성되어 있어, 낙찰 후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 실거래가(2025년 6월 기준)가 117,000,000원에서 119,000,000원 사이에 형성되어 있습니다. 감정가는 129,000,000원입니다. 임차인 보증금 145,000,000원에 대해 대항력이 없으며, 매수인에게 인수되는 보증금은 0원입니다. 해당 물건의 18층이라는 점과 최근 거래가격을 고려했을 때, 보수적으로 감정가의 95% 수준 또는 최근 실거래가보다 약간 높은 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가: 122,000,000원 (1억 2,200만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.