나이스옥션 법원경매 부산 2025타경1015 [1] 부산광역시 영도구 동삼동 1180 부산오션시티푸르지오판매시설 2층229호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 영도구 동삼동 소재 '동삼2동 행정복지센터' 북측에 인접하고 있으며, 주위는 각종 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 소재하며 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 내 제2층 제229호 외 1개호로서,
(사용승인일 2022.04.28)

외벽 : 치장석 붙임 마감 등

창호 : 샷시창호 등

이용상태

판매시설(상호 : 뉴욕스시)으로 이용중임

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측, 서측, 남측 및 북측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2014-02-26), 일반상업지역(2015-08-05), 방화지구(2013-06-19), 제1종지구단위계획구역(2015-08-05), 소로1류(폭 10m~12m)(2018-02-21)(도시관리계획(지구단위계획)변경결정)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2018-02-21)(도시관리계획(지구단위계획)변경결정)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2018-02-21)(도시관리계획(지구단위계획)변경결정고시)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2018-02-21)(도시관리계획(지구단위계획)변경결정)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(2015-08-05)<도시개발법>, 역사문화환경보존지역(2024-04-26)((2구역))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2024-04-26)((3구역))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

기타사항 : 본건 기호(1,2)는 경계벽을 임의로 제거한 뒤 2개호를 일괄하여 이용중이나, 집합건축물대장, 등기사항전부증명서 및 건축물현황도에 의해 위치와 면적이 특정 가능하고, 경계벽의 철거가 일시적인 것으로 인정되며, 해당 철거된 경계벽의 복원에 과다한 비용이 소요되지 않는 것으로 사료되어 구애없이 평가하였음.

물건 비고

대지권의 토지에 말소되지 않고 인수되는 별도등기 있음.
판매시설(상호:뉴욕스시)이 2개호를 일괄하여 이용중이나 집합건출물대장, 등기사항전부증명서 및 건축물현황도에 의해 위치와 면적이 특정가능하고, 경계벽의 철거가 일시적인 것으로 인정되며, 해당 철거된 경계벽의 복원에 과다한 비용이 소요되지 않는 것으로 사료됨(감정평가서참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2025타경1015 (1)

소재지: 부산광역시 영도구 동삼동 1180 부산오션시티푸르지오 판매시설 2층229호

용도: 근린상가 (판매시설)

건물명: 부산 오션시티 푸르지오

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOO

감정가: 242,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 11.43㎡ (약 3.46평)

건물면적: 40.00㎡ (약 12.10평)

1.3. 건물 정보

사용승인일: 2022년 04월 28일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 내 제2층 제229호 외 1개호

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변환경

본건은 부산광역시 영도구 동삼동 소재 '동삼2동 행정복지센터' 북측에 인접해 있습니다. 주위로는 각종 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 소재하여 생활 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 건물은 동측, 서측, 남측 및 북측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 도시개발구역, 역사문화환경보존지역(2구역, 3구역)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리는 2022년 07월 08일 접수된 부산은행의 근저당권(채권최고액 469,700,000원)입니다. 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수 대상 권리

* 대항력 있는 임차인: 오진목 (보증금 40,000,000원, 차임 2,200,000원, 전입/사업일자 2022-06-16)이 존재하며, 대항력이 있습니다. (주의: 인수 보증금 합계는 0원으로 표기되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금은 잠재적인 인수 대상이 될 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.)

* 별도등기: 대지권의 토지에 말소되지 않고 인수되는 별도등기가 존재합니다. 이 등기의 구체적인 내용과 인수 조건을 면밀히 확인해야 합니다.

* 기타: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 토지에 대한 다수의 금지사항등기(갑구 1-1-1번 등)가 기재되어 있으나, 이들 권리가 낙찰자에게 인수되는지 여부는 등기부등본 및 관련 서류를 통해 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 기타사항

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권은 하버시티개발주식회사에서 김소라로 이전되었으며, 부산은행 근저당, 부산은행 임의경매, 영도구의 압류 등이 등기되어 있었으나 모두 말소 예정 또는 말소되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 상가 현황

본 물건은 부산오션시티푸르지오 복합단지 내 판매시설로, 현재 '뉴욕스시'라는 상호로 영업 중입니다. 감정평가서에 따르면, 2개 호실(229호 외 1개호)을 일괄하여 사용 중이며, 경계벽 철거는 일시적인 것으로 판단되었습니다.

4.2. 지역 특성

부산 영도구 동삼동은 주거 단지와 근린 상업 시설이 혼재된 지역입니다. '동삼2동 행정복지센터'가 인접해 있어 행정 서비스를 이용하기 편리하며, 단지 내 상가로서 고정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다. 도시개발구역 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

주변에 행정복지센터 등 공공시설이 있으며, 인근 버스 정류장을 통해 시내 접근성이 양호합니다. 대규모 아파트 단지 내 상가이므로 기본적인 생활 편의시설은 갖춰져 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 환경 조사

본건 소재지 주변으로 특별히 확인되는 혐오 시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

오진목 임차인이 대항력을 가지고 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 시간이나 비용이 발생할 수 있습니다. 보증금 인수 여부와 관계없이 명도 절차를 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 별도등기 인수

대지권 관련하여 말소되지 않고 인수되는 별도등기가 존재하므로, 해당 등기의 내용과 낙찰자가 부담해야 할 사항을 정확히 파악해야 합니다.

6.3. 2개 호실 통합 사용

현재 2개 호실을 통합하여 사용 중이며, 철거된 경계벽 복원에 과다한 비용이 들지 않는다고 평가되었으나, 이는 현장 확인이 필요하며 향후 원상 복구 등과 관련된 분쟁 소지가 있을 수 있습니다.

6.4. 토지 이용 계획 제한

도시개발구역 및 역사문화환경보존지역에 속해 있어, 향후 개발 행위나 재건축 등에 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축급 건물 내에 위치한 판매시설로, 안정적인 배후 수요를 기반으로 영업 중이라는 장점이 있습니다. 비교적 깨끗하고 현대적인 시설을 활용할 수 있으며, 도시개발구역이라는 점은 장기적인 가치 상승의 잠재력도 가지고 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 말소되지 않는 별도등기의 인수, 2개 호실 통합 사용 등 권리 및 이용 상태에 대한 잠재적 리스크가 명확히 존재합니다. 따라서 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 이러한 리스크를 충분히 파악하고 대비하는 것이 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물 내 상가: 2022년 사용 승인으로 건물 노후화 우려가 적습니다.

* 안정적인 고정 수요: 대규모 아파트 단지 내 상가로, 배후 수요가 확실합니다.

* 영업 중인 상가: '뉴욕스시'가 현재 영업 중으로, 인수 시 즉시 수익 창출이 가능할 수 있습니다. (단, 업종 및 영업권 분석 필요)

* 개발 잠재력: 도시개발구역 내 위치하여 향후 지역 발전에 따른 수혜 기대 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

감정가: 242,000,000원

인수 보증금: 0원 (단, 대항력 있는 임차인 보증금 40,000,000원의 인수 여부는 추가 확인 필요)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 별도등기 인수, 기타 금지사항등기 인수 가능성 검토 필요

9.2. 고려 사항

* 대항력 있는 임차인 명도에 따른 추가 비용 및 시간 발생 가능성.

* 말소되지 않는 별도등기의 구체적인 내용 확인 및 인수 비용 산정.

* 2개 호실 통합 사용에 따른 원상 복구 또는 관련 문제 발생 가능성.

* 현재 영업 중인 상가의 수익률, 권리금, 업종 전환 가능성 등 실질적인 투자 가치 분석.

* 주변 상가 시세 및 임대료 수준 조사.

9.3. 제안

상기 잠재적 리스크를 충분히 고려하고, 추가적인 권리 분석 및 현장 조사를 통해 명도 비용, 인수되는 별도등기의 가치 등을 면밀히 파악해야 합니다.

본 물건은 권리 관계가 복잡하므로, 감정가의 80% ~ 90% 범위(약 193,600,000원 ~ 217,800,000원) 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가 산정 시에는 반드시 법률 전문가 또는 경매 전문가와 상담하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.