나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21634 [1] 부산광역시 동래구 온천동 460-6 온천동 유림노르웨이숲 20층1-2004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공공감정 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 ""유락여자중학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는
공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택 및 상가지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선(명륜역 및 온
천장역)등이 비교적 근거리에 소재하여 전반적인 대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 40층 건물내 제20층 제1-2004호로서,
외 벽: 화강석 마감 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
내 벽: 벽지 붙임 등 마감(추정),
창 호: 샷시창호 구조임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 공동현관기, 소방설비, 지하주차장설비 및 도시가스에
의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 광대로에 접하고 있으며, 본건 북동측으로 노폭 약 6~7m 내외의 포장도로,
북서측으로 노폭 약 4~5m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2020-06-10)(접
합), 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 135m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역
(최고높이 180m)<건축법>.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21634 (1)

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 460-6 온천동 유림노르웨이숲 20층1-2004호

용도: 아파트

감정가: 451,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

1.2. 면적 정보

토지면적: 11.61㎡ (약 3.5평)

토지지분: 11.6108㎡ (약 3.5평)

건물면적: 69.48㎡ (약 21.0평)

건물지분: 69.4794㎡ (약 21.0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

아파트명: 온천동 유림노르웨이숲

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 40층 건물 내 20층 1-2004호

사용승인일: 2018년 01월 22일

총 동수: 1동

총 세대수: 241세대

최고층: 40층

주차대수: 291대 (지하 288대, 지상 3대)

1.4. 집합건물 등기부 요약

소유권보존: 2018-02-13 (주식회사 이스트엔드)

소유권이전: 2018-03-20 (이정화)

소유권이전: 2019-10-30 (송종원, 매매)

말소기준권리: 근저당권 (페퍼저축은행, 2021-11-19, 284,400,000원)

기타 권리:

* 근저당권 (페퍼저축은행, 2021-11-19, 226,800,000원)

* 가압류 (부산신용보증재단, 2024-08-16, 62,352,207원)

* 임의경매 (에프케이에스비2412유동화전문유한회사, 2025-03-24, 440,121,621원)

등기부채권 총액: 573,552,207원

1.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "유락여자중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택 및 상가지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 또한 부산도시철도 1호선 명륜역 및 온천장역이 비교적 근거리에 있어 전반적인 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 현재 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건은 남동측으로 광대로에 접하고 있으며, 북동측으로는 노폭 약 6~7m 내외의 포장도로, 북서측으로는 노폭 약 4~5m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 기타 용도지구/구역: 방화지구, 광로2류(폭 50m~70m), 소로3류(폭 8m 미만)

* 건축법상 제한: 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 135m), 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 180m)

3. 권리분석

3.1. 권리관계 총평

본건의 말소기준권리는 2021년 11월 19일 접수된 페퍼저축은행의 근저당권입니다. 경매개시결정일(2025-03-24)이 말소기준권리보다 늦으므로, 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 등기부상 권리 현황

* 소유권 관련: 주식회사이스트엔드(보존), 이정화(이전), 송종원(이전, 매매) 순으로 소유권이 변동되었습니다.

* 담보권 및 제한물권: 페퍼저축은행의 근저당권 2건이 말소기준권리이며, 부산신용보증재단의 가압류가 등기되어 있었습니다. 이들 권리는 모두 말소 예정입니다.

* 경매개시결정: 채권자 에프케이에스비2412유동화전문유한회사에 의해 임의경매가 신청되어 진행 중입니다.

3.3. 임차인 권리 분석

* 인수 보증금 합계가 0원이므로, 별도로 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

* 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유 및 임대차 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 지역은 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주택 및 상가 밀집 지역입니다. 단지 내 및 인근 상가 이용이 편리하며, 상업 기능이 활성화된 지역입니다.

4.2. 지역 내 위상

아파트 자체는 "온천동 유림노르웨이숲"이라는 비교적 인지도가 있는 신축 아파트 단지이며, 2018년 준공으로 연식 대비 우수한 상태를 유지하고 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 건물 구조: 철근콘크리트구조의 고층 아파트로, 내진설계(VII-0.144g)가 적용되어 있습니다.

* 마감재: 외벽은 화강석 및 페인팅, 내벽은 벽지, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다.

* 내부 설비: 기본적인 급배수, 위생, 승강기, 공동현관, 소방, 지하주차장 및 도시가스에 의한 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설

* 단지 내: 관리사무소, 노인정, 자전거보관소 등의 복리시설이 있습니다.

* 주변: 상가지대로서 다양한 근린생활시설 이용이 편리합니다.

5.3. 교육 시설

* "유락여자중학교"가 북동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다. 기타 초, 중, 고등학교 접근성도 양호한 편입니다.

5.4. 주변 혐오시설

주변 환경 분석 결과, 주거 및 상업 시설 외 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화물건

본건은 유동화물건으로 분류되어 있습니다. 이는 자산유동화에 관한 법률에 따라 특정 금융기관의 자산유동화기구에 이전된 자산일 가능성이 높습니다. 경매 절차 자체는 채권자의 신청으로 진행되나, 유동화 과정의 복잡성이 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다.

6.2. 임대관계 미확인

임대관계가 미상으로 파악되어, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 다만, 인수 보증금 합계가 0원이므로 금전적인 부담은 없을 것으로 보입니다.

6.3. 토지이용계획 제한

일반상업지역으로 지정되어 있으나, 가로구역별 최고높이 제한 등 건축 관련 규제가 존재하므로 향후 건축이나 개발 시 관련 법규 검토가 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 동래구의 주요 도로변에 위치한 신축 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 2018년 준공된 건물로 비교적 신축이며, 권리관계 또한 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 법적 하자 없이 취득 가능합니다. 임대관계 미상과 유동화물건이라는 점은 주의가 필요하지만, 매각으로 소멸되는 권리만 고려할 때 안정적인 투자가 가능한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산 도시철도 1호선 역세권 및 대로변 위치로 교통과 생활 인프라가 풍부합니다.

* 신축 아파트: 2018년 준공으로 비교적 신축이며, 아파트 단지의 선호도가 높습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 시세 대비 합리적 취득 가능성: 경매를 통해 시장 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 아파트의 유사 면적(68~69㎡) 거래가는 2026년 3월 25층 거래 43,500만원, 2026년 6월 16층 거래 38,000만원으로 확인됩니다. (2026년 4월 13일 30층 거래 30,000만원은 특이 거래로 간주하여 분석에서 제외하였습니다.)

본건은 20층으로 중간층에 해당하며, 감정가는 451,000,000원입니다.

최근 거래 사례들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시세는 약 38,000만원 ~ 43,000만원 범위로 판단됩니다.

다만, 낙찰가는 경매 참여자들의 경쟁 정도 및 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

예상 입찰가는 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 39,000만원 ~ 42,000만원 수준에서 신중하게 결정하는 것이 좋겠습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.