나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21595 [1] 부산광역시 부산진구 개금동 796 개금롯데캐슬 104동 1층103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르감정 · 평가일 2025.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 개금초등학교 동측 인근에 소재하는
개금롯데캐슬 104동 1층 103호이며, 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설
등이 혼재해 있습니다.

교통상황

본건까지 제반차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 도시철도 2호선 개금역
및 동의대역이 위치하여 대중교통사정 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리구조 평슬라브지붕 104동 30층 건물 내 1층 103호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 하이샷시 이중창호.

이용상태

아파트.

설비내역

위생설비, 급.배수시설, 소화전 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비, 공동현관 무인
시스템 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 토지로서, 아파트 및 그 부대시설의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 아파트 부지 서측으로 약22미터 내외 폭, 북측 및 동측으로 약 10미터 내외 폭의
도로에 접하며, 단지내 가로망 정비되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 토지 : 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역,
중로3류(폭12m~15m)(접합), 철도보호지구.
기호2 토지 : 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭10m~12)(접합),
철도보호지구.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 104동 1층은 3개호(101호,103호및 104호)로 구성되어 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2025타경21595 (1)

물건종별: 아파트

소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 796 개금롯데캐슬 104동 1층103호

감정가격: 590,000,000원

토지면적: 56.00㎡ (약 16.94평)

건물면적: 130.35㎡ (약 39.41평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 건물 정보

아파트명: 개금롯데캐슬아파트

사용승인일: 2010년 11월 12일

동수: 5개동

세대수: 489세대

층수: 본건 1층 (총 30층 중)

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 철근콘크리트구조 (104동 30층 건물 내 1층 103호)

전용면적: 130.35㎡ (약 39.41평)

총면적: (주어진 정보 없음, 집합건물표제부상 총면적 14001.3876㎡는 단지 전체 면적으로 추정됨)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 개금초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근이 용이합니다.

* 인근에 시내버스 정류장이 위치하고 있습니다.

* 도시철도 2호선 개금역 및 동의대역이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로상태

* 토지는 사다리형에 유사한 형상으로 아파트 및 부대시설 부지로 이용 중입니다.

* 본건 아파트 부지는 서측 약 22미터, 북측 및 동측 약 10미터 폭의 도로에 접해 있으며, 단지 내 가로망이 잘 정비되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 기호1 토지: 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 중로3류(폭12m~15m)(접합), 철도보호지구.

* 기호2 토지: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭10m~12)(접합), 철도보호지구.

* 공부와의 차이: 해당사항 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

* 소유권이전: 신현숙(2011-02-21), 이동혁(2011-06-27)

* 근저당권: 대형선망수산업협동조합(2019-05-14, 576,000,000원, 말소기준권리), 상상인저축은행(2022-01-21, 120,000,000원, 말소), 한국캐피탈주식회사(2022-04-27, 70,800,000원, 말소)

* 가압류: 정현관(2024-10-30, 44,294,506원, 말소), 롯데카드(2025-03-20, 5,961,223원, 말소), 이창호(2025-04-17, 5,809,948원, 말소), 김찬중(2025-04-23, 20,735,000원, 말소), 이장희(2025-04-23, 21,186,100원, 말소), 장원주(2025-04-24, 20,735,000원, 말소), 이양희(2025-04-28, 9,890,000원, 말소)

* 임의경매: 대형선망수산업협동조합(2025-02-12, 123,000,000원, 말소, 부산지방법원 2025타경21595(1) 채권자로 확인됨)

3.2. 말소기준권리

2019년 5월 14일 접수된 대형선망수산업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'이 명시되어 있으나, 상세 내용은 없습니다. (추후 추가 확인 필요)

3.4. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상인 임대 관계가 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.5. 총 채권액

등기부채권 총액: 1,018,411,777원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본건이 위치한 개금동은 주거지역과 함께 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 단지 내 및 인근에 마트, 병원, 은행, 식당 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 주변 시설

* 개금초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 동의대학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 주거지 내부에 위치하여 조용하고 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

4.3. 혐오시설 유무

* 주변 지역 검색 결과, 본 물건지와 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 일반적으로 대규모 아파트 단지는 주거 쾌적성을 위해 혐오시설과의 이격 거리를 확보하는 경향이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 단지 내 및 주변에 마트, 편의점, 병원, 약국, 은행 등 일상생활에 필요한 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육시설

* 개금초등학교가 인근에 있어 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

* 동의대학교가 인근에 위치하여 학생 유동인구 및 관련 상권 형성에도 영향을 줄 수 있습니다.

5.3. 교통편의

* 도시철도 2호선 개금역과 동의대역을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

* 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.4. 단지 내 부대시설

* 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 마련되어 있습니다.

5.5. 주차시설

* 지하주차장 및 지상주차 공간이 마련되어 있습니다. (지상 3대, 지하 10대, 총 0대 표기 오류로 보임. 아파트 정보상 주차대수합계 0대는 오기이며, 실제는 총 659대 주차 가능으로 보입니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

* 다수의 근저당 및 가압류가 설정되어 있어 복잡한 권리관계가 존재했으나, 대부분 말소 예정 또는 말소 기준 권리 이후 권리들로 보입니다.

* 다만, 말소기준권리보다 선순위인 지상권이 존재할 가능성이 명시되어 있어, 해당 권리의 존부 및 내용에 대한 추가적인 면밀한 확인이 필수적입니다.

6.2. 임대차 관계

* 임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원이므로 보증금 반환 채무 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 점유 현황 확인은 필수입니다.

6.3. 건물 노후도

* 2010년 사용승인된 아파트로, 비교적 신축에 속하나 15년차 아파트이므로 향후 재도장, 내외부 시설 보수 등 유지보수에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산진구 개금동에 위치한 개금롯데캐슬 아파트 104동 1층 103호로, 우수한 교통 환경과 생활 편의시설을 갖춘 입지에 자리하고 있습니다. 개금역 및 동의대역 이용이 용이하며, 주변에 학교와 상업시설이 잘 발달되어 있어 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 조건입니다. 감정가는 5억 9천만원으로 책정되었으며, 토지면적 56.00㎡, 건물면적 130.35㎡의 비교적 넓은 면적을 소유합니다. 등기부상 다수의 권리가 설정되어 있었으나 대부분 말소될 예정인 것으로 보입니다. 다만, 말소되지 않는 지상권의 존재 가능성과 미상의 임대 관계는 명도 및 권리 분석 시 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다. 최근 인근 시세로 84㎡ 타입이 5억~5억 1천만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건 130㎡ 타입의 감정가 5억 9천만원은 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 교통 요지: 지하철 2호선 개금역, 동의대역 인접으로 시내 접근성 탁월

* 잘 갖춰진 생활 인프라: 학교, 병원, 상업시설 등 풍부한 편의시설

* 넓은 전용 면적: 130.35㎡의 쾌적하고 여유로운 주거 공간 제공

* 합리적인 감정가: 최근 거래 사례 대비 가격 경쟁력 보유 가능성

* 향후 시세 상승 잠재력: 부산 시내 주요 지역으로서 꾸준한 수요 기대

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 590,000,000원입니다. 최근 인근의 84㎡ 타입 아파트가 500,000,000원에서 510,000,000원 사이에서 거래된 점을 고려할 때, 본건 130.35㎡ 타입의 감정가는 면적 대비 합리적인 수준으로 보입니다.

다만, 권리관계 중 말소되지 않는 지상권의 존재 가능성과 임대 관계 미상이라는 변수를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 초기 입찰가 제안: 감정가의 90% 수준인 약 530,000,000원

* 적정 입찰가 범위: 530,000,000원 ~ 590,000,000원

입찰 시에는 현장 방문을 통한 정확한 점유 및 상태 확인, 주변 시세에 대한 심층 분석, 그리고 말소되지 않는 권리(지상권 등)에 대한 명확한 파악이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.