나이스옥션 법원경매 부산 2025타경869 [1] 부산광역시 부산진구 양정동 418-201 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 극동 · 평가일 2025.03.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 성모여자고등학교 서측 인근의 양정동과
전포동의 경계지역에 소재하며 주위는 단독주택, 학교, 배수시설, 로변의 점포등으로
형성되어 있음.

교통상황

본건 토지에의 차량출입이 불가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는등
대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

전반적으로 북서하향 완경사지대에 위치한 사다리형에 유사한 토지를 주거용
건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지의 남측 및 서측으로 폭 약2~3미터 내외의 현황 골목길이 소재하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2013-04-04)(부산여자대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존
지역(자세한 사항은 문화체육과로 문의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

- 공부상 남측 일부만 도로(골목길)에 접하는 것으로 되어있으나 현황은 남측 및
서측으로 폭 약2~3미터 내외의 현황 골목길이 소재하고 있음.

- 본건 토지는 서측인접타토지(양정동418-387번지)와 경계구분없이 일단지 이용상태로
보임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상

·본건 부동산(토지,건물)의 면적, 위치, 경계, 용도, 현황등은 토지대장, 건축물대장등
공부서류와 당사무소의 개략적인 측정 및 외부관찰등에 의거 사정하였는바 참고하시기
바라며 정확을 요할시는 측량하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2-가 건물: 시멘트 블록조 기와지붕 단층 건물로서
외 벽: 몰탈위페인트등
내 벽: 벽지마감등
창 호: 샷시창등.

기호2-나 건물: 시멘트 블록조 기와 및 슬래브지붕 단층 건물로서
외 벽: 몰탈위페인트등
내 벽: 벽지마감등
창 호: 샷시창등으로 추정됨.

이용상태

주택(공·폐가 추정)임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비등 되어있는 것으로 추정됨.

부합물 및 종물

-제시외건물 기호ㄱ~ㄹ이 소재하나 구조, 규모, 용도, 현황등으로 보아 본건
부동산에 미치는 영향은 미미한 것으로 사료되며, 당사무소의 개략적인 측정에 의하면
본건 건물들과 오랜기간동안 유지보수 및 증축되는등 부합 및 종속되어 본건건물들과
제시외건물들의 구분 및 판단등이 다소 어려운 상태로 탐문조사되는바 정확을 요할시는
측량등 재조사하시기 바랍니다.
- 제시외건물 기호ㄱ, ㄴ은 당사무소의 개략적인 측정거리에 의하면 일부가 인접타토지
[양정동418-387번지]에 걸쳐서 소재하는 것으로 탐문조사되는바 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

- 본건 건물들은 양정동 418-190, 418-201번지에 소재하는 것으로 되어
있으나 현황은 408-201번지에 소재함.
[토지대장상 양정동 418-190번지는 양정동418-201번지와 합병되어 말소 되었음]

- 본건 건물들중 기호2-나는 공부상 지붕이 슬래브 및 스레트지붕으로 되어있으나
현황은 기와 및 슬래브지붕인 것으로 탐문조사 되는바 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 본건 토지상에 소재하는 수목 등은 토지가격에 포함 평가함. 본건 토지는 공부상 남측 일부만 도로(골목길)에 접하는 것으로 되어 있으나 현황은 남측 및 서측으로 폭 약2~3미터 내외의 현황 골목길이 소재하고 있으며, 서측 인접 타토지(양정동 418-387번지)와 경계 구분 없이 일단지 이용상태로 보임. 본건 건물들은 공부상 양정동 418-190, 418-201에 있으나 현황은 418-201에 있음(토지대장상 양정동 418-190번지는 양정동 418-201번지와 합병되어 말소됨). 부속 건물 조표85-4344호는 공부상 '슬래브 및 스레트지붕'이나 현황은 '기와 및 슬래브 지붕'으로, 제시외 건물 2-1, 2-2는 일부가 인접 타토지(양정동 418-387번지)에 걸쳐서 소재하는 것으로 각 탐문조사됨(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 번호

부산지방법원 2025타경869 (1)

1.2. 소재지

부산광역시 부산진구 양정동 418-201

1.3. 물건 종류

단독주택

1.4. 감정가

208,237,000원

1.5. 면적

토지 면적: 118.90㎡ (약 35.97평)

건물 면적: 44.76㎡ (약 13.54평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 37.00㎡

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의 경매

1.8. 채권자

(주)대신투자대부

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 부산광역시 부산진구 양정동에 소재하며, 성모여자고등학교 서측 인근의 양정동과 전포동 경계 지역에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 학교, 점포 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본 건 토지로의 차량 출입은 불가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상태

공부상 남측 일부만 도로(골목길)에 접하나, 현황은 남측 및 서측으로 폭 약 2~3미터 내외의 현황 골목길이 소재하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사 대신투자대부

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 주식회사로서, 대항력이 없어 매각으로 소멸될 권리에 해당합니다.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리: 2023년 9월 25일 접수된 (주)대신투자대부의 근저당권(150,000,000원)입니다.

본 건은 해당 근저당권을 포함하여 그 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

토지 등기부 채권 총액: 189,739,079원

건물 등기부 채권 총액: 160,000,000원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상에 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 사례

제공된 최근 매매 정보는 '다세대' 주택으로, 본건 '단독주택'과는 주택 유형이 다릅니다. 따라서 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

* 산호가동 (2026년 4월 3일): 57.67㎡, 28,000만원 (약 485,500원/㎡)

* 삼계하이츠1차 (2026년 7월 2일): 23.01㎡, 8,850만원 (약 384,615원/㎡)

4.2. 지역 특성

본 건이 위치한 양정동은 주거지역으로, 단독주택과 학교 등이 혼재된 지역입니다. 주변은 주거 밀집 지역이나, 일부 점포 등이 혼재되어 있어 지역적 특성을 가집니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

본건 인근에 성모여자고등학교가 소재하고 있으며, '교육환경 보호에 관한 법률'에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 부산여자대학교와 인접해 있습니다.

5.2. 편의시설

주변에 기본적인 상가 시설 등이 있으나, 대규모 편의시설 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

5.3. 주변 시설

문화체육과 문의가 필요한 '역사문화환경보존지역'에 해당됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 도로 접면 및 경계 문제

공부상 도로 접면이 협소하나 현황상으로는 남측 및 서측에 폭 2~3미터의 골목길이 존재합니다. 또한, 서측 인접 토지(양정동 418-387번지)와 경계 구분 없이 일단지로 이용되는 상태로 보이며, 이는 추후 경계 분쟁의 소지가 있습니다.

6.2. 건물 위치 및 공부와의 차이

건물이 공부상 여러 필지에 걸쳐 등재되어 있으나, 현황은 특정 필지(양정동 418-201번지)에 집중되어 있습니다. 또한, 토지대장상 특정 필지가 합병 말소된 이력이 있어 혼선이 있을 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물 관련 문제

일부 제시외 건물(2-1, 2-2)이 인접 타토지(양정동 418-387번지)에 일부 걸쳐 소재하는 것으로 탐문 조사되었습니다. 이는 명확한 법적 문제 및 철거/이전 요구의 대상이 될 수 있는 중대한 리스크입니다.

6.4. 건물 상태 및 설비

건물이 공부상 '슬래브 및 스레트지붕'이나 현황은 '기와 및 슬래브 지붕'으로 상이하며, 주택은 공·폐가 상태로 추정됩니다. 설비는 추정 수준이며, 실제 이용 가능 여부는 확인이 필요합니다.

6.5. 토지이용계획

본 토지는 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등에 해당되어 향후 건축 및 개발 시 관련 법규의 제약을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산진구 양정동 소재 단독주택으로, 감정가는 208,237,000원입니다. 채권자(주)대신투자대부의 근저당권이 말소기준권리가 되어 매각으로 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

다만, 본 건은 인접 토지와의 경계 불분명, 일부 제시외 건물의 타토지 침범, 건물 공부와의 차이, 공·폐가 추정 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히, 타토지 침범 문제는 향후 법적 분쟁이나 추가 비용 발생의 주요 원인이 될 수 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 주변 '다세대' 주택의 최근 매매 사례를 고려할 때, 본건의 토지 면적과 입지, 그리고 상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가가 산정되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 부산진구 양정동이라는 입지 조건.

* 단독주택의 토지 가치 상승 잠재력.

* 리스크 요인 해소 시 재건축 또는 신축 가능성.

9. 예상 입찰가

상기 물건의 잠재적 리스크(특히 타토지 침범)를 고려할 때, 감정가(208,237,000원)를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

본건과 유사한 '다세대' 주택의 실거래가를 고려하고, 본건의 토지 면적을 감안하되, 내재된 리스크 해소 비용 및 시간을 감안하여 예상 입찰가를 산정합니다.

현 시세 분석 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 150,000,000원 ~ 170,000,000원 범위 내에서, 특히 160,000,000원 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

이는 감정가 대비 약 76.8% 수준으로, 해당 가격대에서 명확한 리스크 해소 방안을 마련한 후의 실익을 판단하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 상세 점검 및 법률 전문가와의 상담을 통해 잠재적 위험 요소를 명확히 파악하고, 이에 따른 추가 비용을 고려하여 입찰가를 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.