나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21733 [1] 부산광역시 금정구 구서동 251-24 구서골드3상가 지하1,지하2층비101호 목욕시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광원 · 평가일 2025.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 구서동 소재 '두실초등학교' 남측 인근에 위치하며,
부근은 대단위 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 아파트단지 내 상가지대로서, 상업적환경 보통임.

교통상황

차량통행 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선 구서역이 위치하여 제반교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하3층건 내 지하1,지하2층 비101호로서,
외 벽 : 몰탈위페인팅 및 일부 목재 등 마감.
내 벽 : 인테리어(목욕장) 마감 등.
바닥 : 타일 및 비닐시트 마감 등.

이용상태

근린생활시설(사우나시설<금생사우나>)이나, 폐업 내지 휴업상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 스프링쿨러설비 및 사우나 운영에 필요한 여과기설비, 입형식 온수가스보일러설비, 연수기, 폐수여과탱크, 폐수열히트펌프, 물탱크 설비, 배전반설비, 각종펌프설비, 배관설비 등이 되어 있는 것으로 보여짐.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고,평탄한 세장형의 토지로서, 아파트 내 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 약 20미터 폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상.
기 타 : 없 음.

물건 비고

- 집합건축물대장상 용도는 '제1종근린생활시설(일반목욕장)'으로 기재되어 있음
- 본건 구서골드3상가 관리사무소장에 의하면 소유자가 본건 지하1,지하2층 비101호에서 금샘사우나를 2024년 5월까지 운영하였으나 그후 영업을 중단한 상태이며 관리비 미납액으로 수도, 전기를 차단한 상태라고 하였음.[현황조사보고서 참조]
- 공용부분 관리비를 확인한 후 입찰에 유의하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21733 (1)

소재지: 부산광역시 금정구 구서동 251-24 구서골드3상가 지하1,지하2층 비101호

용도: 목욕시설 (집합건축물대장상: 제1종근린생활시설(일반목욕장))

감정가: 1,460,000,000원

토지면적: 164.67㎡ (약 49.8평)

토지지분: 164.674㎡ (약 49.8평)

건물면적: 611.63㎡ (약 185평)

건물지분: 611.63㎡ (약 185평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 금정구 구서동 소재 '두실초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 대규모 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설이 밀집된 상가지대로서, 전반적인 상업 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 통행이 원활하며, 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 1호선 구서역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 토지와 등고 평탄한 장방형의 토지로서, 아파트 단지 내 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 서측으로 약 20미터 폭의 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2016년 4월 11일)

* 총채권액: 1,242,626,788원

* 인수되는 권리: 권리 분석상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 지상권은 별도 등기되지 않은 것으로 파악되며, 구체적인 현황 확인이 필요합니다.)

* 말소/소멸되는 권리:

* 소유권보존 (네모종합건설주식회사)

* 소유권이전 (조광구)

* 우리은행 근저당 (말소기준권리)

* 금정구 압류

* 부산광역시 금정구 압류

* 부산신용보증재단 가압류

* 신용보증기금 가압류

* 유에이치제칠차유동화전문 임의경매 (본건)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 파악되지 않았습니다.

* *: 금액 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함하여, 임대 관계에 대한 추가 확인이 요구됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 입지: 본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하고 있어, 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있는 장점이 있습니다.

* 업종 현황: 인근에 다양한 근린생활시설이 자리하고 있으며, 본 물건은 과거 목욕시설(사우나)로 운영되었습니다.

* 상권 특성: 아파트 단지 내 상가지대의 특성상, 지역 주민을 대상으로 하는 업종에 적합하며, 상업적 환경은 보통 수준입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: '두실초등학교'가 인근에 위치하며, 아파트 단지 내 상업 시설 및 기타 근린생활시설을 이용하기 편리합니다.

* 교통: 지하철 1호선 구서역과 다수의 버스 노선이 운행되는 교통의 요지에 위치하고 있어, 부산 시내 및 인근 지역으로의 접근성이 우수합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 해당 주소지 인근에서 특별히 언급되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 운영 중단 상태: 현재 본건(금샘사우나)은 2024년 5월부로 영업을 중단한 상태입니다.

* 단전/단수: 관리비 미납으로 인해 수도 및 전기 공급이 차단된 상태이므로, 시설 복구 및 정상화에 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

* 미납 관리비: 공용부분 관리비 미납액 확인이 필수적이며, 인수 여부에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건의 특성상 일반 경매 물건과는 다른 절차나 고려사항이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 금정구 구서동의 대규모 아파트 단지 내에 위치한 상가로, 과거 목욕시설로 운영되었으나 현재는 폐업 및 영업 중단 상태입니다. 관리비 미납으로 인한 단전/단수 조치가 이루어져 있으며, 이에 따른 시설 복구 및 명도 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 인수되는 권리는 없는 것으로 판단되나, 임대 관계 미상인 점은 주의해야 합니다. 교통이 편리하고 배후 수요가 풍부한 입지 조건을 가지고 있어, 정상화 시 잠재력이 있는 물건으로 평가됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지 가치: 대단지 아파트 밀집 지역에 위치하여 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 교통 편의성: 지하철 1호선 구서역과 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 권리 관계: 말소기준권리 하 모든 권리가 소멸되는 깨끗한 권리 상태입니다.

* 잠재적 활용도: 사우나 운영 재개 또는 주변 상권 특성에 맞는 업종으로의 변경을 통해 수익 창출이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 현재 폐업 및 단전/단수 상태로 운영상의 문제가 있으며, 이를 정상화하기 위한 복구 비용 및 명도 비용 등이 추가적으로 발생할 것으로 예상됩니다. 따라서 감정가(1,460,000,000원)를 기준으로 하되, 상기 언급된 제반 비용과 예상 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 상세한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 정확한 상태 파악과 전문가의 면밀한 시장 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.