나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21533 [1] 부산광역시 부산진구 범천동 966-8 서면동일스위트 9층102-902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 ‘부산진초등학교’ 남측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성되어있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도1호선 ‘범내골역’이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 36층 건물 내 9층 102-902호로서,
외벽 : 인조석 타일 붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽: 미조사 상태,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

이용상황: 아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 기본적인 급·배수설비, 옥내소화전설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형 토지로, 공동주택(주상복합 아파트)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 각각 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m~20m)(2015-01-28)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 100m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 140m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21533 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 소재지 및 현황

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 966-8 서면동일스위트 9층 102-902호

용도: 아파트

1.3. 면적 및 건물 정보

토지면적: 10.96㎡ (약 3.31평)

토지지분: 10.9639㎡ (약 3.32평)

건물면적: 60.00㎡ (약 18.15평)

건물지분: 59.9981㎡ (약 18.15평)

전용면적: 59.9981㎡ (약 18.15평)

분양면적: 본 건에 대한 분양면적은 명확히 명시되지 않았으나, 유사 면적(71.57㎡) 거래 사례를 통해 간접적으로 판단할 수 있습니다.

건축물 정보: 서면동일스위트, 2013년 3월 15일 사용승인, 지하 3층, 지상 36층 건물 중 9층 소재.

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 252,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 ‘부산진초등학교’ 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하고 부산도시철도 1호선 ‘범내골역’이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본 건은 북측 및 남측으로 각각 8미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 변동은 (주)동일의 소유권 보존(2013-04-22) 이후 곽일남(2013-05-14)을 거쳐 김승호(2022-06-30)에게 이전되었습니다.

주요 권리로는 우리은행 근저당(2022-06-30, 217,250,000원)이 말소기준권리이며, 이 외 (주)리드코프 근저당, 제이비우리캐피탈, 부산신용보증재단, 서민금융진흥원, 신한은행 등의 가압류가 등기되었으나 모두 말소(말소기준권리보다 후순위)되었습니다.

최종적으로 (주)리드코프에 의한 임의경매 개시결정(2025-03-10)으로 본 경매가 진행되었습니다.

등기부상 채권 총액은 394,309,714원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

명시된 임차인 현황은 없으며, 인수해야 할 보증금 부담은 없습니다.

3.3. 말소기준권리 및 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2022-06-30).

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

토지이용계획 및 제한상태 항목에서 ‘지상권’이 언급되어 있으나, 구체적인 개요는 제공되지 않았습니다. 이는 매각으로 소멸되지 않을 수 있는 권리이므로, 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본 건이 위치한 범천동 일대는 아파트 단지와 다세대주택이 밀집된 주거지역이며, 주변에 근린생활시설이 발달해 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

4.2. 지역 내 위상

부산진구 범천동은 부산 도심과의 접근성이 뛰어나고 교통이 편리하여 주거지로서의 입지가 우수하며, 지역 내에서 안정적인 주거 가치를 지니고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 근린생활시설 및 상업시설을 통해 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 부산진초등학교가 위치하여 자녀들의 통학이 편리합니다.

5.3. 주차 및 부대시설

건축물대장상 총 334대의 실내 기계식 주차 공간이 확보되어 있습니다. 또한, 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소, 전기차 충전기(지상 6대, 지하 1대) 등의 부대시설이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

본 건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m~20m), 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 100m, 최고높이 140m), 상대보호구역, 철도보호지구 등 다양한 도시계획법상의 규제를 받고 있습니다. 이는 향후 건축 및 개발 행위에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 본 건 인근에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 현장 확인을 통해 주변 환경을 재확인할 필요가 있습니다.

6.3. 권리관계 특이사항

매각으로 소멸되지 않는 권리인 ‘지상권’의 존재 가능성이 명시되어 있습니다. 구체적인 내용 확인 및 현장 조사를 통해 낙찰 후 인수해야 할 권리가 있는지 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산진구의 핵심 주거 지역에 위치하며, 지하철역과 초등학교가 인접하여 주거 편의성이 매우 높습니다. 권리관계 또한 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되는 깔끔한 상태이므로, 낙찰자가 인수하는 법적 부담은 적을 것으로 판단됩니다. 다만, 복합적인 토지이용계획상의 규제와 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성에 대한 추가적인 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산진구 중심부에 위치하며, 역세권(범내골역) 및 초등학교 인접으로 주거 가치 높음.

* 안정적인 권리분석: 말소기준권리 후순위 권리 일괄 소멸로 인수 부담 최소화.

* 생활 편의성: 주변 상업시설 및 아파트 단지 내 편의시설 이용 편리.

* 추가 가치 상승 잠재력: 지역 개발 계획 및 도시 규제 사항에 따른 향후 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 사례 분석 결과, 동일 면적(59.9981㎡)의 거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 4월 16일, 22층: 251,000,000원

* 2026년 5월 13일, 27층: 261,000,000원

본 건은 9층으로, 비교적 낮은 층에 해당합니다. 감정가(252,000,000원)는 최근 실거래가 하단과 유사한 수준입니다. 층수 효과를 고려할 때, 최근 거래된 22층 매물의 가격(251,000,000원)을 기준으로, 입찰가 산정 시 추가적인 가치 평가가 필요합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금: 0원 (없음)

최근 실거래가 (59.9981㎡ 기준): 251,000,000원 ~ 261,000,000원

감정가: 252,000,000원

본 건의 9층이라는 층수와 최근 실거래가, 감정가를 종합적으로 고려하여, 경쟁 입찰 상황 및 향후 시장 전망을 감안할 때, 보수적으로 감정가 수준에서 시작하여 최근 실거래가 중간값(약 256,000,000원)보다 소폭 높은 수준, 또는 안전하게 2억 5천 5백만원에서 2억 7천 5백만원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 255,000,000원 ~ 275,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.