나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21581 [1] 부산광역시 동구 초량동 1145-9 신화하니엘더시티주건축물제1동 5층506호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 드림감정 · 평가일 2025.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 초량동 소재 경남여자중학교 동측 인근에 위치하는 신화하니엘더시
티주건축물제1동 5층 506호로서, 주위는 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설, 공동주택 등으
로 형성되어 있어, 위치 및 제반 입지조건 무난함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 부산도시철도 1호선 '초량역' 및 시내버스정류장 등이 소재하여 대중교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 21층 건내 5층 506호로서,

·외벽: 석재타일붙임 및 몰탈위 페인팅마감 등,
·내벽: 벽지마감 등,
·창호: 샷시창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스설비에 의한 개별난방설비, 기계식 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 장방형의 토지로서 업무시설 및 근린생활시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 약 15M 폭의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심)(미관지구와 경관지구 통폐합에 따른 수정
(부산시 조례 제5857호)), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 120m, 최고높
이 170m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(상대정화구역(경남여자중학교))<교육환경 보
호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(상대정화구역(부산국제영화고등학교))<교육환
경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2023-02-15)(부산항 도심 일원 중점경관관리구역)
,도시관리계획 입안중(2025-01-15)(도시관리계획 입안중(열람공고:2025.1.15.~2.3.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21581 (1)

소재지: 부산광역시 동구 초량동 1145-9 신화하니엘더시티 주건축물제1동 5층506호

용도: 오피스텔 (업무시설)

토지면적: 6.57㎡ (약 1.99평)

건물면적: 49.13㎡ (약 14.86평)

감정가: 158,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 동구 초량동, 경남여자중학교 동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설, 공동주택 등이 복합적으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 함께 발달한 지역입니다.

교통: 부산도시철도 1호선 '초량역' 및 다수의 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

도로: 본건 건물은 북서측으로 약 15M 폭의 도로에 접하고 있습니다.

1.2. 건물 정보

건축년도: 2016년

구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕, 21층 건물 중 5층에 위치합니다.

마감: 외벽은 석재타일붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시 창호로 시공되었습니다.

이용상태: 현재 업무시설 (오피스텔)로 이용 중입니다.

설비: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 토지이용계획

용도지역: 일반상업지역

기타 용도지구/구역: 방화지구, 시가지경관지구(중심), 중로2류 (폭 15m~20m)

제한사항: 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(경남여자중학교, 부산국제영화고등학교), 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

입안중: 도시관리계획 입안 중 (2025.01.15.)

2. 권리분석

말소기준권리: 수원지방법원 2022카단10121 (2022-01-26 접수, 롯데오토리스 가압류)

매각으로 소멸되는 권리: 본건 경매(갑14)를 포함하여, 을구 3번 주택임차권을 제외한 모든 갑구의 압류, 가압류 등이 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 3번 주택임차권 (임차인: 정재윤)

보증금: 160,000,000원 (2021년 3월 8일 5,000,000원 증액)

전입일자: 2019년 04월 30일

확정일자: 2019년 03월 29일

배당신고일자: 2025년 03월 28일

대항력: 있음 (매수인에게 대항 가능)

인수 내역: 임차인은 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

권리분석 요약: 본 건은 대항력 있는 임차인 정재윤 씨가 존재하며, 보증금 1억 6천만원 중 배당을 통해 회수하지 못한 금액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 등기부채권 총액은 176,278,485원입니다.

3. 상권분석

지역 특징: 부산 동구 초량동 일대는 부산항과 인접하며, 교통의 요지로서 업무시설, 상업시설, 주거시설이 밀집되어 있는 활성화된 지역입니다.

최근 시세 분석 (JSON 기반):

49. 2385㎡ (약 14.9평) 면적 기준,

2025년 11월: 15,000만원 ~ 15,500만원 (12층, 18층)

2026년 4월: 55.09㎡ (약 16.7평) 면적 기준, 16,100만원 (7층)

본 건의 전용면적(49.13㎡)과 유사한 면적의 최근 실거래가는 약 150,000,000원에서 155,000,000원 사이로 파악됩니다.

감정가(158,000,000원)는 최근 시세보다 다소 높게 평가되었습니다.

4. 생활정보

주변 교육시설: 경남여자중학교, 부산국제영화고등학교 등이 인접하여 교육 환경이 우수합니다.

편의시설: 중심상업지역에 위치하여 은행, 병원, 쇼핑 시설 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

임차인 보증금 인수: 대항력 있는 임차인 정재윤 씨의 보증금 1억 6천만원 중, 배당받지 못하는 금액이 발생하면 낙찰자가 인수해야 하므로 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

도시관리계획 변경 가능성: 2025년 1월 15일 도시관리계획 입안 중인 사항은 향후 지역 개발 방향에 영향을 미칠 수 있으며, 이에 따른 가치 변동 가능성을 고려해야 합니다.

감정가와 시세 차이: 감정가가 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정되어 있어, 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다.

6. 종합 의견

본건은 부산 동구 초량동의 초역세권 오피스텔로, 편리한 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖춘 우량 물건입니다.

다만, 임차인 보증금 인수라는 명확한 인수 부담이 존재하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 자금 계획 수립이 필수적입니다.

또한, 도시관리계획 입안 중인 사항과 감정가 대비 시세 등을 종합적으로 고려하여 투자 가치를 신중하게 판단해야 합니다.

7. 투자 포인트

초량역 역세권 입지: 도보 거리 내 지하철 이용 가능하여 출퇴근 용이.

안정적인 수요: 상업 및 업무 밀집 지역으로 오피스텔의 꾸준한 임대 수요 기대.

지역 발전 잠재력: 도시관리계획 변경에 따른 향후 가치 상승 가능성.

8. 예상 입찰가

최근 시세 (49.13㎡ 기준): 약 150,000,000원 ~ 155,000,000원

감정가: 158,000,000원

규칙 6에 따라 '인수 보증금'을 제외하고 계산하는 경우, 본 건의 예상 입찰가는 부동산 자체의 시장 가치에 기반하여 결정해야 합니다. 따라서 최근 시세 범위를 고려할 때, 150,000,000원 ~ 155,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

총 예상 부담액 (참고):

만약 예상 입찰가를 155,000,000원으로 결정하고, 임차인의 보증금 160,000,000원을 전액 인수한다고 가정할 경우, 총 지출액은 155,000,000원 + 160,000,000원 = 315,000,000원이 됩니다. 임차인의 배당 여부에 따라 실제 인수 금액은 달라질 수 있으므로, 입찰 전 최종적인 인수 보증금 금액을 반드시 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.