나이스옥션 법원경매 부산 2025타경937 [1] 부산광역시 연제구 연산동 1361-9 시청역에스케이뷰 근린생활시설 1층117호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안단테 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 부산광역시청 북동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 단지내 상가, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 '시청역'이 소재하는 등 전반 적인 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 근린생활시설 내 제1층 제117호로서, 2018년 11월 15일에 사용승인 되었음.
┌외벽 : 복합판넬 및 시멘트모르타르위 페인팅
│내벽 : 인테리어치장
│바닥 : 타일마감
└창호 : 새시창호

이용상태

근린생활시설(꽃가람)로서 기준시점 현재는 영업중단 상태로 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 에스컬레이터 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 15미터 내외, 서측으로 노폭 약 4~5미터 내외, 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역이며 (1,16)은 중로2류(폭 15m~20m)(접합).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상
2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ-7 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경937 (1)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1361-9, 시청역 SK VIEW, 1층 117호

용도: 근린생활시설

감정가: 788,000,000원

토지면적: 8.88㎡ (약 2.69평)

건물면적: 52.77㎡ (약 15.96평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOO

특이사항: 유동화 물건

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 부산광역시청 북동측 인근에 위치하며, 아파트 단지, 단지 내 상가, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집한 지역임.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 1호선 '시청역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 토지: 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로, 주상용 건부지로 이용 중임.

* 도로: 북서측 15m, 서측 4~5m, 남측 8m 폭의 포장도로에 접함.

* 지역 지구: 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역에 해당함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 6월 21일 접수된 부산은행의 근저당권(채권액 586,300,000원)임.

* 기타 권리: 소유권이전, 신탁등기말소, 압류, 임의경매 개시결정 등기 등이 등기부등본에 기재되어 있으나, 매각으로 모두 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이 있을 수 있으나, 현재까지 확인된 내용은 없음.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원임. 임대차 관계는 미상으로 조사되었으며, 보증금 또는 차임이 미상인 임차인은 없으나, 조사 시점 이후 변동 가능성에 유의해야 함.

1.3. 상권분석

* 물건은 부산광역시청 인근의 상업지역에 위치하여 유동인구 및 접근성이 양호함.

* 현재 근린생활시설(꽃가람)로서 영업 중단 상태로 파악됨. 이는 향후 공실 리스크 또는 재활성화 노력이 필요함을 시사함.

1.4. 생활정보

* 건축물: 2018년 11월 15일 사용승인된 철근콘크리트구조의 3층 근린생활시설 건물 내 1층 117호임.

* 내부시설: 위생 및 급배수 설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보 설비, 승강기, 에스컬레이터 등이 구비되어 있음.

* 주변 시설: 부산광역시청, 상업시설, 주거시설 등이 혼재하여 생활 편의시설 접근성이 우수함.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 유동화 물건은 일반적인 경매 물건과 달리 특정 금융기관과의 연관성 등 추가적인 검토가 필요할 수 있음.

* 영업 중단 상태: 현재 영업이 중단된 상태이므로, 인수 후 공실 발생 또는 임차인 유치에 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있음.

* 미확인 권리: 공부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산광역시청 인근의 역세권 상가로, 우수한 입지 조건을 갖추고 있음.

* 신축 연도(2018년)가 비교적 최근이며, 건물 관리 상태 및 설비는 양호한 것으로 판단됨.

* 현재 영업 중단 상태이며 유동화 물건이라는 점은 고려해야 할 사항이나, 정상화 시 임대 수익 창출 및 시세 차익 기대가 가능한 물건임.

1.7. 투자 포인트

* 위치적 강점: 부산광역시청 인근, 시청역 초역세권으로 풍부한 배후 수요와 높은 미래가치 기대.

* 최신 건물: 2018년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 사용 또는 리모델링 후 활용 용이.

* 경매 메리트: 감정가 대비 저가 매수 기회 포착 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건은 인수 보증금 합계가 0원이므로, 낙찰자가 부담할 임차인 관련 비용은 없음.

* 감정가 788,000,000원을 기준으로, 현재 영업 중단 상태 및 유동화 물건 특성을 고려할 때, 시장 상황과 물건의 현재 가치를 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 함.

* 일반적인 경우, 이러한 조건의 물건은 감정가의 70~80% 수준에서 경쟁력을 가질 수 있으나, 실제 입찰가는 개별적인 시장 조사 및 예상 수익률 분석을 통해 결정되어야 함. 따라서, 본 보고서에서는 약 630,000,000원에서 700,000,000원 사이의 범위를 고려해 볼 수 있음을 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.