나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21522 [1] 부산광역시 동래구 안락동 315 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오상호 · 평가일 2025.03.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 안락동 소재 충렬초등학교 남서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트
단지, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 입지조건 및 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 동해선 ""안락역""이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 주거기타( 근린생활시설 및 단독주택)
로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건은 남측으로 폭 약 8미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭8m~10m)(접합)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 일반철골구조 판넬구조지붕 2층 건물으로서
외벽 : 판넬잇기마감 등
주구조 : H-Beam(300x300mm)
내벽 : 판넬, 벽지 및 내부인테리어 마감.
바닥 : 콘크리트 위 하드너 마감 및 데코타일 마감 등
창호 : 샷시창호 등의 구조임.

이용상태

본건은 근린생활시설 및 단독주택으로 이용중임.
-1층: 근린생활시설.(혜성&가람랜드)
-2층: 단독주택

설비내역

위생 및 급ㆍ배수 설비, 2층 주택 부분은 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

1) 구조 및 규모
별첨 '지적 및 건물개황도' 기호 (ㄱ~ㄷ)
2) 이용상태
기호(ㄱ): 2층소재 베란다, 기호(ㄴ): 2층소재 주택증축분, 기호(ㄷ): 2층소재 보일러실
3)감정물건에 미치는 영향
기호(ㄱ~ㄷ): 구조 및 규모,용도 등을 고려할때 본건의 사용, 수익 및 처분에
미치는 영향은 미미함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21522 (1)

소재지: 부산광역시 동래구 안락동 315

용도: 근린주택

감정가: 2,062,319,450원 (약 20억 6232만원)

토지면적: 367.00㎡ (약 111.02평)

건물면적: 317.53㎡ (약 96.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOO

건축년도: 2014년

2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 동래구 안락동 소재 충렬초등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역이며, 전반적인 입지조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 동해선 '안락역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 및 도로

인접지 및 인접 도로와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지이며, 남측으로 폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획

제2종일반주거지역, 소로2류(폭8m~10m)(접합) 지역입니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2023년 07월 04일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권 (1,440,000,000원) 입니다. 등기부상 총 채권액은 약 15억 2010만원입니다.

* 임차인 현황

임차인 이외철 씨가 있으며, 보증금 15,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2015-01-14로 등재되어 있습니다. '대항력 있음'으로 표시되어 있습니다.

* 인수되는 권리

제시된 물건명세서에 따르면 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 해당 임차인의 보증금은 경매를 통해 전액 배당받아 인수되지 않을 것으로 분석됩니다. 그러나 '대항력있는임차인'이라는 특이사항이 명시되어 있어, 낙찰자가 보증금 15,000,000원을 인수해야 하는지 여부에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

* 기타 권리사항

일괄매각으로 제시외 건물(건물 제시외면적 26.46㎡)도 포함되어 매각됩니다.

4. 상권분석

* 건축물 현황

본 건물은 2014년 5월 신축 허가, 2014년 11월 사용 승인된 일반철골구조의 2층 건물입니다. 1층은 제2종근린생활시설, 2층은 단독주택으로 이용 중이며, 주택 부분은 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변 시세 동향

최근(2026년 4월~5월) 안락동 지역의 '다세대' 주택 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 28.84㎡~38.442㎡ 물건이 12억 7,500만원에서 1억 6,200만원 사이에 거래되었습니다. 이를 평당가로 환산하면 약 1,100만원에서 1,860만원 수준입니다. 본 건물의 감정가는 토지 약 1,858만원/평, 건물 약 2,146만원/평으로 산정되었습니다. 이는 주변 다세대 주택의 최근 최고가 시세와 유사하거나 다소 높은 수준입니다. 다만, 본 물건은 근린주택으로 상가와 주택이 복합되어 있어 단순 비교에는 한계가 있으며, 상가 부분의 임대 수익률 및 공실률이 시세에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

* 혐오시설 및 주변 환경

주변 지역은 주거 및 근린생활시설이 밀집된 일반적인 도시 환경을 형성하고 있으며, 충렬초등학교가 인근에 위치합니다. 인근에 부산환경공단 수영사업소(하수처리장)가 있으나, 이는 안락동의 다른 지역에 위치하며 본건과의 직접적인 영향은 미미할 것으로 판단됩니다. 전반적으로 혐오시설의 직접적인 영향은 적은 편입니다.

5. 생활정보

* 교육시설

충렬초등학교가 인근에 소재하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설

주거지역과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 접근이 편리합니다. 온천천 카페거리 등 문화 및 휴식 공간도 인근에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 1,500만원의 '대항력있는 임차인'이 존재하며, '인수 보증금 합계 0원'으로 기재되어 있으나, 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 하는 가능성에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 이는 총 취득 비용 증가로 이어질 수 있습니다.

* 제시외 건물: 일괄매각에 포함되었으나, 공부상 면적이 없는 건물에 대한 법적, 행정적 처리 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 근린주택의 특성: 1층 근린생활시설의 임대 공실 위험 및 임대료 변동성이 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 동래구 안락동의 안정적인 주거 및 교통 환경을 갖춘 근린주택으로, 비교적 최근 건축된 건물이라는 장점이 있습니다. 안락역 인근의 역세권이라는 점과 충렬초등학교가 가까이 있어 실거주 목적에도 적합합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적인 위험 요소로, 이에 대한 명확한 분석과 확인이 필수적입니다. 전체 채권액이 높은 편이므로, 경매 참여 시에는 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 안락역 역세권 및 초등학교 인접: 안정적인 임대 수요 및 실거주 가치 확보.

* 근린주택의 복합 용도: 주거 및 상업 시설 운영을 통한 수익 창출 가능성.

* 지속적인 지역 개발 가능성: 향후 지역 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

감정가: 2,062,319,450원

등기부채권 총액: 1,520,097,566원

인수 보증금 합계 (자료 기준): 0원

본 건은 감정가가 높은 편이며, 등기부채권 총액도 상당합니다. 주변 '다세대' 주택의 최근 시세는 평당 약 1,100만원 ~ 1,860만원 수준인 반면, 본건 감정가는 토지 약 1,858만원/평, 건물 약 2,146만원/평으로 산정되어, 특히 건물 부분은 다소 높게 평가된 측면이 있습니다.

'대항력 있는 임차인'의 보증금 1,500만원이 인수되지 않는다고 가정하더라도, 실제 낙찰 후 인수 부담이 발생할 경우 총 매입 비용은 증가하게 됩니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 85% ~ 95% 수준을 고려할 수 있습니다.

따라서, 보수적으로 접근 시 약 17억 5천만원에서 19억 5천만원 사이에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가 결정 시에는, '대항력 있는 임차인' 보증금 1,500만원의 인수 여부에 대한 명확한 확인, 1층 근린생활시설의 현재 임대 현황 및 수익률 분석, 그리고 추가적인 권리 분석 결과 등을 반드시 반영해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 17억 5천만원 ~ 19억 5천만원.

(임차인 보증금 1,500만원 인수 시, 해당 금액을 추가적으로 고려해야 함)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.