나이스옥션 법원경매 부산 2025타경586 [1] 부산광역시 부산진구 전포동 646-1 서면해피투모로우오피스텔 8층814호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 <전포초등학교> 북동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택 및 업무시설(오피스텔), 각종 근린생활시설, 주상용건물 등이 혼재하고 있는 후면 주상혼용지대로서, 제반 입지여건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며, 인근에 노선버스승강장 및 도시철도 2호선 ""부전역""이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지하4층 지상14층 건 중 8층 814호로서
2013.12.24 사용승인되었으며
외벽 : 타일붙임 및 인조대리석치장, 스톤코트마감 등,
내벽 : 도배벽지마감 등,
창호 : 샷시창호등 임.

이용상태

기준시점 현재 업무시설(오피스텔:주거용)로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비,도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 필지 대비 평탄한 사다리형 토지로서, 기준시점 현재 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔:주거용) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주변 가로망 확보상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,방화지구,가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>,가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 감정평가 목적을 고려하여 임대관계는 생략하였는바 업무에 참고바람.
나. 기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

부산지방법원 2025타경586 (1) 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 기본사항

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경586 (1)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 전포동 646-1 서면해피투모로우오피스텔 8층814호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 54,000,000원

* 토지면적: 3.94㎡ (약 1.19평)

* 토지지분: 3.9402㎡ (약 1.19평)

* 건물면적: 20.52㎡ (약 6.21평)

* 건물지분: 20.515㎡ (약 6.21평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 남OOOOOOOO (남천천신용협동조합으로 추정)

* 건축년도: 2013년 12월 24일 사용승인

* 층수: 지상 14층 중 8층

* 총 호실 수: 263호

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 부산광역시 부산진구 전포동에 위치하며, 전포초등학교 북동측 인근 지역입니다. 주변으로는 공동주택, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 주상용건물 등이 혼재하는 주상복합지대로, 전반적인 입지여건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장이 있고 도시철도 2호선 부전역이 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 인접 도로상태: 주변 도로망 확보 상태는 보통입니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 7월 15일 접수된 남천천신용협동조합의 근저당권 (을4)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김동우

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 250,000원

* 전입/확정일자: 2021년 9월 23일

* 배당신고일자: 2024년 1월 31일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원 (임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

* 등기부 요약:

* 소유권 이전 (2015-07-15)

* 신탁등기 말소 (2015-07-15)

* 근저당권 (2015-07-15, 남천천신용협동조합, 62,400,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권 (2021-09-23, 김동우, 20,000,000원) - 말소 예정

* 임의경매 (2025-03-05, 남천천신용협동조합, 36,211,551원) - 본건 경매

* 등기부 채권 총액: 82,400,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 공부상 지상권 개요만 있으나, 실제 권리관계는 추가 확인이 필요합니다. (통상적인 경우 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.)

* 주의사항: 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 실제 주거용으로 이용 중입니다.

1.4. 상권분석

* 건물 용도: 업무시설(오피스텔)로 이용되었으나, 현재 주거용으로 사용 중입니다.

* 주변 상권: 부산의 핵심 상업지구인 서면 인근에 위치하여 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 발달해 있습니다. 주상복합 형태로 주거 및 업무 기능이 혼합된 지역입니다.

* 접근성: 전포초등학교 인근이며, 지하철 2호선 부전역과의 접근성이 좋아 상업 및 교통의 중심지로서의 이점이 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 부전역을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: 전포초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 상업시설 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 혐오시설: 본건 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. (다만, 서면이라는 지역 특성상 유흥업소 밀집 지역과의 근접성은 고려할 필요가 있습니다.)

1.6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 다른 공동담보 물건의 경매 결과나 채권 변제 상황에 따라 경매 진행에 영향을 받을 수 있습니다.

* 시세 변동성: 제공된 최근 매매 정보에서 2026년 1월 5,400만원 거래와 2026년 2월 3,300만원 거래 사이에 큰 가격 차이가 발생했습니다. 이는 해당 물건의 실제 시세 파악에 불확실성을 야기하며, 입찰 전 추가적인 현장 조사 및 시세 확인이 필요합니다.

* 용도 위반 가능성: 공부상 업무시설임에도 주거용으로 사용 중이므로, 관련 법규 위반 여부 확인이 필요할 수 있습니다. (다만, 일반적으로 오피스텔의 주거용 사용은 흔하게 발생하며, 큰 문제가 되지 않는 경우가 많습니다.)

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산의 중심 상업지역인 서면역 인근에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어나 투자 및 실거주 가치가 있는 물건입니다. 권리관계 상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없어 보입니다. 다만, 최근 실거래가 정보에서 큰 가격 차이가 발견되어 정확한 시세 파악을 위한 추가 조사가 필수적입니다. 공동담보 물건이라는 점도 유의해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 부산 서면이라는 핵심 상권의 역세권 오피스텔로, 꾸준한 수요가 기대됩니다.

* 소형 면적으로 투자 진입 장벽이 낮으며, 실수요자에게도 매력적일 수 있습니다.

* 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 최근 매매 정보:

* 2026년 1월 18일 (10층): 5,400만원 (약 870만원/평)

* 2026년 2월 24일 (11층): 3,300만원 (약 531만원/평)

* 2026년 2월 24일 (11층): 3,300만원 (약 531만원/평)

* 감정가: 5,400만원

최근 2개월 내 동일 건물, 유사 층수의 거래에서 3,300만원과 5,400만원이라는 큰 가격 차이를 보이고 있습니다. 5,400만원은 감정가와 동일한 금액이며, 3,300만원은 감정가보다 상당히 낮은 금액입니다. 이는 해당 물건의 정확한 현재 시세를 파악하는 데 있어 주의가 필요함을 시사합니다. 3,300만원의 거래가 실제 시장가를 더 반영할 가능성도 있으나, 5,400만원의 거래 역시 무시할 수 없습니다.

안정적인 투자를 고려할 때, 최근 최저 거래가인 3,300만원을 기준으로 하되, 경매 참여자들의 경쟁을 감안하여 상향 조정하는 전략이 필요합니다. 감정가인 5,400만원을 기준으로 80~90% 수준을 고려하는 것이 일반적이나, 현재 시세의 불확실성을 감안해야 합니다.

현 시세 분석 결과, 불확실성이 존재하나 최근 실거래가를 반영하여 3,800만원 ~ 4,300만원 사이에서 입찰가를 고려하는 것을 추천합니다. 낙찰가는 이 범위 내에서 입찰 당시의 경쟁 상황 및 추가 조사 결과에 따라 최종 결정하시는 것이 좋습니다.

본 보고서는 제공된 정보와 자료를 바탕으로 작성되었으며, 공적 장부상 나타나지 않는 유치권, 법정지상권, 임차권 등 권리관계의 하자가 존재할 수 있습니다. 따라서 입찰 전 반드시 현장 확인 및 추가적인 법률적 검토를 통해 모든 위험 요소를 충분히 파악하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.