나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21431 [1] 부산광역시 연제구 연산동 1816-103 2층306호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 형설 · 평가일 2025.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 '부산여자상업고등학교' 서측 인근에 위치하며,
부근은 단독주택,공동주택, 종교시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 시내버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 지하1층 지상2층건(현황 지상3층건) 내
2층 306호(현황 3층 306호)로서, (사용승인일 : 1992.06.12)
외벽 : 몰탈위 페인트 등,
내벽 : 벽지 마감 등(추정),
창호 : 샤시창호 등 임.

이용상태

공부상 공동주택(연립주택)이나, 이해관계인 폐문부재 등의 사유로 경매진행시 실제 이용상태 확인을 요함.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비 등이 있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

급경사지 내에 인접지와 등고평탄하게 조성된 가장형의 토지로서, 공동주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 5m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역(2022-10-12), 제2종일반주거지역, 교육환경보호구역(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

본건은 경사지내에 조성된 부지상에 위치하여, 공부상 2층이나 현황은 3층에 해당되니 경매진행 및 응찰 시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타사항
- 본건은 건축물현황도 부재 및 이해관계인 폐문부재 등의 사유로 내부확인이 곤란하고 공부와 현황상의 일치여부가 불분명하니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.
- 본건 건물에 '건물개황도'와 같이 제시외물건(㉠, 샤시조 판넬지붕 발코니)이 소재하여 개략적인 실측면적으로 사정하여 별도 평가하였으니 참고 바랍니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.
2. 현황은 '대운빌라'이며(현황조사서참조), 공부상 2층 306호이나 현황은 3층 306호임(감정평가서참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 부산지방법원 2025타경21431 (1)

물건 소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1816-103, 2층 306호 (현황 3층 306호)

물건 명칭: 대운빌라 (현황)

토지 면적: 46.77㎡ (약 14.15평)

건물 면적: 55.35㎡ (약 16.74평)

토지/건물 지분: 토지 46.77㎡, 건물 55.35㎡

감정 평가액: 75,560,000원

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 연제중앙새마을금고 (말소기준권리 을1 근저당권자)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

건축물 사용 승인일: 1992년 06월 12일

건물 구조: 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 (현황 3층 건물)

1.1. 입지조건

물건은 부산광역시 연제구 연제동 소재 '부산여자상업고등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 단독주택, 공동주택, 종교시설 등이 혼재된 주거 지역으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

토지는 급경사지 내에 조성되었으며, 가장형의 토지로서 공동주택의 건부지로 이용 중입니다.

북측으로 약 5m 내외의 도로와 접하고 있어 차량 접근이 가능합니다.

토지이용계획상 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건은 말소기준권리인 을1 근저당권(연제중앙새마을금고, 2023.05.17.)보다 늦게 설정된 모든 권리(가압류, 임의경매 등)가 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 인수해야 할 부담은 없습니다.

* 임차인 현황

임차인: 이 (이상우)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020년 11월 02일

대항력: 있음

비고: 임차인 이상우는 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 명도 시 추가적인 비용 발생 또는 법적 절차 진행 가능성을 배제할 수 없습니다. 보증금액이 명확하지 않으므로 각별한 주의가 필요합니다.

* 집합건물 등기부 요약

등기부상 다수의 소유권 이전 및 근저당, 가압류, 임의경매 등의 권리 변동이 있었으나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액: 96,380,354원

1.3. 상권분석

본 물건은 연산동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 단독주택 및 공동주택이 다수 분포하고 있어 기본적인 주거 수요를 충족시킬 수 있는 상권입니다. 다만, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상점들이 주로 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 편의시설

주변 주거 단지를 기반으로 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 은행 등) 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교육시설

부산여자상업고등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 주거환경

주거 밀집 지역으로 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부와 현황의 불일치: 공부상 2층 306호이나 현황은 3층 306호로 확인되어, 실제 이용 상태와 공부상 내용 간의 차이가 존재합니다. 이는 향후 건물 관련 인허가 또는 재산권 행사 시 문제가 될 수 있으며, 응찰 시 반드시 현황을 재확인해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 0원으로 되어 있는 임차인이 대항력을 갖추고 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간 소요가 발생할 수 있습니다.

* 노후화: 건물 사용승인일이 1992년으로 비교적 오래되어, 건물 유지보수 및 리모델링 필요성을 고려해야 합니다.

* 급경사지: 토지가 급경사지에 조성되어 있어 건축물의 안정성 및 향후 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물: 본건 건물 외에 샤시조 판넬지붕 발코니 등 제시외 물건이 평가에 포함되었으며, 이는 일괄 매각 대상에 포함됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 연제구 연산동에 위치한 연립주택으로, 감정가 75,560,000원에 경매가 진행 중입니다.

입지 조건은 주거지로서 무난한 편이나, 공부와 현황의 층수 차이, 대항력 있는 임차인의 존재라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 특히 임차인의 보증금이 0원이라는 점은 명도에 대한 철저한 준비를 요구합니다.

건물의 노후화 정도와 급경사지라는 점도 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다.

감정가가 주변 시세 대비 현저히 낮을 가능성이 있으나, 상기 언급된 리스크 요인들을 충분히 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 현저히 낮은 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 낮을 경우, 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하므로, 향후 재건축 또는 신축 시 유리할 수 있습니다.

* 실거주 목적: 명도 및 현황 불일치 문제를 해결할 수 있다면, 실거주 목적 투자자에게는 시세보다 저렴하게 주택을 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 75,560,000원입니다.

최근 주변 다세대주택의 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 5월 거래된 23.69㎡ 면적의 주택은 85,000,000원에, 2026년 7월 거래된 34.65㎡ 면적의 주택은 98,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 건물 면적은 55.35㎡로, 면적 및 건축 연도(1992년식)를 고려할 때, 이들 최근 거래 사례와 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

그러나 최근 매매 사례는 본건 감정가 대비 상당히 높은 시세를 형성하고 있음을 시사합니다.

하지만 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재와 공부상 층수와 현황의 차이 등 명확한 리스크 요인을 고려해야 합니다. 이러한 위험 요소를 감안하여, 보수적으로 접근할 경우 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰을 고려할 수 있습니다.

현 시점의 시장 상황 및 상기 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 95,000,000원 내외로 판단됩니다.

1.9. 주변 시설 정보

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 본 건 정보 및 일반적인 지리 정보 검색 결과 확인되지 않았습니다. 다만, 물건 소재지가 교육환경보호구역(상대정화구역)에 포함되어 있어, 학교 인근으로 유해시설 입점이 제한되는 지역입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.