나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21580 [1] 부산광역시 연제구 연산동 1065-8 10층1001에이호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공공 · 평가일 2025.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 ""연천초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공
동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통시 됨
.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통사정은 보통
시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 10층 건물내 제10층 제1001에이호로서,
외 벽: 몰탈위 페인팅 및 대리석붙임 등 마감,
창 호: 시스템창호 등 구조임.

이용상태

공동주택(다세대주택-도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 타워주차설비, 가
스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 3m 내외, 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2021-02-17)(48m이하)<건축법>, 교육환경보호구
역(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-08-12)(상대보호구역)<교
육환경 보호에 관한 법률>, 지적재조사사업지구(연산6지구 사업완료, 문의 : 연제구 토지정
보과 665-4772).

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 없 음.

물건 비고

- 현칭은 '럭채움연산'임
- 집합건축물대장상 용도는 '공동주택(다세대주택-도시형생활주택)'으로 기재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경21580 (1) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21580 (1)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1065-8 10층1001에이호

건물명칭: 럭채움연산

용도: 도시형생활주택 (집합건축물대장상: 공동주택(다세대주택-도시형생활주택)) / 공부상 주용도: 업무시설(오피스텔)

감정가: 215,000,000원

토지면적: 13.98㎡ (약 4.23평)

건물면적: 48.75㎡ (약 14.75평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

1.2. 입지조건

본 건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 연천초등학교 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 혼합 지역으로 보입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

서측으로 약 3m, 북동측으로 약 8m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 준주거지역에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한(48m 이하), 교육환경보호구역(상대정화구역) 등으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리는 2025년 3월 11일 접수된 정병곤(임차인과 동일인으로 추정)의 강제경매개시결정등기입니다.

본 경매로 인해 대부분의 권리(압류, 가압류 등)는 소멸될 예정입니다.

다만, 본 건에는 '대항력 있는 임차인'이 존재합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 정병곤 (이름 마스킹: 정 )

* 보증금: 215,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 1월 24일

* 확정일자: 2021년 12월 30일

* 대항력: 있음

권리분석상 '대항력 있음'으로 기재되어 있으며, 임차인의 전입일자(2022-01-24)가 말소기준권리(2025-03-11)보다 빠릅니다. 이에 따라 임차인의 보증금 215,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다.

'인수 보증금 합계: 0원'으로 표기된 정보와 '대항력 있음' 표기 사이에 상충되는 부분이 있으나, 법적으로 대항력 있는 임차인의 보증금은 인수될 수 있음을 유의해야 합니다. 본 보고서에서는 보증금 215,000,000원을 인수한다고 가정하여 분석합니다.

1.4. 상권분석

본 건이 위치한 연산동 일대는 부산 시내의 주요 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역입니다.

연천초등학교가 인근에 있어 교육 환경은 양호한 편이나, 주거 지역과 더불어 근린생활시설이 다양하게 분포하고 있어 상권 이용도 편리합니다.

다만, '업무시설(오피스텔)'로도 언급되는 점은 복합적인 상권 특성을 시사합니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 이용 가능, 차량 접근 양호

* 편의시설: 주변 상업시설 이용 편리, 연천초등학교 등 교육 시설 인접

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 10층 건물 내 10층 1001에이호.

* 설비: 급배수, 위생, 승강기, 소화전, 화재탐지, 타워주차, 가스보일러 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 건축물대장상 주용도는 '업무시설(오피스텔)'이나, 공급 용도는 '도시형생활주택'으로 사용 중인 점은 혼동의 여지가 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 임차인의 보증금 215,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 경우, 총 투자금액이 크게 증가하며 시세 대비 수익성이 낮아질 수 있습니다.

2. 용도 불일치: 건축물대장상 주 용도는 '업무시설(오피스텔)'이나, 실제 이용 상태 및 집합건축물대장상으로는 '공동주택(다세대주택-도시형생활주택)'으로 기재되어 있어, 향후 용도 변경이나 관련 법규 적용에 있어 문제가 발생할 수 있습니다.

3. 토지이용계획: 가로구역별 최고높이 제한, 교육환경보호구역 등의 규제가 존재합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제와 건축물대장상 용도 불일치라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 이러한 리스크를 감안할 때, 투자 가치를 신중하게 평가해야 합니다. 입지 조건 및 건물 상태 자체는 양호한 편이나, 명확한 권리관계 확인 및 용도 관련 사항에 대한 추가 조사가 반드시 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 비교적 신축(2016년 건축 허가, 2021년 사용 승인) 건물이어서 내부 상태 양호 가능성.

2. 연산동 일대의 꾸준한 수요 및 대중교통 접근성.

1.9. 예상 입찰가

주변 연립, 다세대 주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 실사용면적(전용면적) 기준으로 제곱미터당 약 222만 원에서 483만 원 수준에서 거래가 이루어졌습니다. 본 건의 전용면적은 48.75㎡입니다.

감정가 215,000,000원(㎡당 약 441만 원)은 최근 거래 사례 중 높은 편에 속하나, 신축 연도 및 입지 등을 고려할 때 시세 범위 내에 있다고 볼 수 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 215,000,000원을 인수해야 할 경우, 낙찰가와 인수 보증금의 합이 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 결정해야 합니다.

보증금 인수분을 제외한 실제 투자금액은 '(입찰가) + (인수 보증금)'이 됩니다.

시장 가치를 약 230,000,000원 ~ 250,000,000원으로 추정할 때, 인수 보증금이 215,000,000원이므로, 총 투자 비용을 감안하면 보증금을 제외한 입찰가는 매우 낮게 책정되어야 합니다.

이에, 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 공격적인 입찰보다는 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 50,000,000원 (총 투자 예상 비용: 약 265,000,000원)

1.10. 주변 시설 조사 (혐오시설)

부산광역시 연제구 과정로265번길 12 (연산동 1065-8) 인근을 지도 서비스로 확인한 결과, 주변에 유해하거나 혐오 시설로 분류될 만한 대규모 공장, 유흥가 밀집 지역 등은 발견되지 않았습니다. 주로 주거용 건물, 상가, 학교(연천초등학교) 등이 혼재된 일반적인 도심 환경입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.