나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21350 [1] 부산광역시 금정구 구서동 1059 구서동쌍용예가 212동 7층701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성 · 평가일 2025.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 구서동 소재‘장서초등학교’남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어있으며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 구서역이 소재하는바 제반 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건물내 7층 701호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 및 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샷시이중창호, 내부 및 내부마감재 등은 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향의 경사지대의 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 진출입도로 및 단지 내 가로망 정비되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

구서동 1059 : 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 일반도로(2016-10-18)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-06-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-10-22)(부산시동래교육지원청 고시 제2025-194호 )<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2025-10-22)(부산시동래교육지원청 고시 제2025-194호 )<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함. 구서동 1065 : 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 일반도로(2016-10-18)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-06-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-10-22)(부산시동래교육지원청 고시 제2025-194호 )<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함. 구서동 1066 : 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-06-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-10-22)(부산시동래교육지원청 고시 제2025-194호 )<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경21350 (1)

* 소재지: 부산광역시 금정구 구서동 1059 구서동쌍용예가 212동 7층701호

* 용도: 아파트

* 감정가: 966,000,000원

* 토지면적: 73.00㎡ (약 22.08평)

* 토지지분: 73.00349999999999㎡ (약 22.08평)

* 건물면적: 157.80㎡ (약 47.74평)

* 건물지분: 157.7983㎡ (약 47.73평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

* 주의사항:

* 특수물건정보: 유동화물건

1.1. 물건 현황

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건물 내 7층 701호

* 사용승인일: 2010년 10월 28일

* 전용면적/공급면적: 157.7983㎡ (약 47.73평) - (보고서상의 건물면적 157.80㎡와 유사하며, 최근 거래/임대 정보의 `excluUseAr`와 일치)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 부산광역시 금정구 구서동 소재 ‘장서초등학교’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어있으며 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량접근이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 구서역이 소재하는바 제반 대중교통사정은 무난한 편임.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 구서동 1059, 1065, 1066번지 일대는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속함.

* 도로, 일반도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등 관련 법규 적용.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

* 본 건의 말소기준권리(을4, 2013-06-28 근저당권)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸 예정.

* 등기부채권 총액: 1,264,061,539원

* 채권자: 유에스아이제삼차유동화전문유한회사 (임의경매 개시 결정)

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계: 미상.

* 임차인 중 보증금 및 차임이 미상인 경우는 없으나, 임대관계가 미상이라는 점은 추가 확인이 필요할 수 있음.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: (개요 미상) - 등기부상 존재 가능성이 있으나, 상세 내용이 제공되지 않아 매각 후에도 존속될 수 있는 권리인지 여부는 추가 확인이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 근린생활시설이 주변에 형성되어 있어 기본적인 상업시설 이용 가능.

* 구서역 역세권으로 상업 및 편의시설 밀집 지역.

4.2. 아파트 단지 규모

* 총 833세대의 대단지 아파트.

* 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등 다양한 편의시설 보유.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

* 장서초등학교 남측 인근에 위치.

* 교육환경 보호구역(상대/절대)에 해당.

5.2. 편의시설

* 단지 내 및 인근 근린생활시설 이용 가능.

* 대중교통 이용 편리하여 부산 시내 접근 용이.

5.3. 주차시설

* 아파트 자체 총 주차대수: 38대 (지상 4대, 지하 26대) - (제공된 정보의 합계는 다소 상이할 수 있음)

* 전기차 충전기 지하 34대 보유.

* 건축물대장상 단지 전체 주차 대수: 1,659대 (지하 기계식/자동식 포함)

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

* 유동화물건은 일반 경매 물건보다 복잡한 절차나 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

6.2. 내부 마감재 확인 불가

* 이해관계인 부재로 내부 마감재 상태 확인 불가. (실제 현장 방문 시 반드시 확인 필요)

6.3. 건물 노후화

* 2010년 준공으로 약 16년차 아파트. 향후 유지보수 비용 발생 가능성.

6.4. 미상 정보

* 임대관계 및 구체적인 지상권 개요 미상. (추가 확인 필요)

6.5. 혐오시설 확인

* 부산광역시 금정구 구서동 1059번지 일대는 주거 단지 및 교육 시설(장서초등학교)이 밀집한 지역으로, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 금정구의 구서동 역세권에 위치한 대단지 아파트(구서동 쌍용예가 2단지)로, 교통 및 생활 편의성이 우수함.

* 아파트 자체의 연식(2010년 준공) 대비 적정 수준의 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됨.

* 유동화물건이라는 특이사항이 있으나, 권리 분석상 인수할 권리가 없어 명확한 권리관계 하에 입찰이 가능함.

* 다만, 내부 마감재 상태 확인 불가, 임대 관계 미상, 미상 지상권 등의 정보 공백은 현장 방문 및 추가 조사를 통해 반드시 해소해야 할 부분임.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

* 부산 1호선 구서역 도보 접근 가능한 역세권 아파트.

8.2. 대단지 인프라

* 833세대의 대단지로 단지 내 커뮤니티 시설 및 관리 용이.

8.3. 최근 거래가 대비 감정가

* 건물면적 157.7983㎡(약 47.73평) 기준 최근 매매가 960,000,000원 (2026년 6월 3일)이 있었으며, 이는 감정가 966,000,000원과 유사한 수준임.

8.4. 향후 개발 가능성

* 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 966,000,000원

* 최근 유사 면적 매매가 (2026년 6월 3일): 960,000,000원

* 최근 유사 면적 전세가 (2026년 6월 4일): 650,000,000원 (보증금 인수 없음)

* 본 물건은 감정가와 최근 실거래가가 유사하게 형성되어 있음.

* 본 물건은 유동화물건이며, 내부 마감재 미확인, 임대 관계 미상, 미상 지상권 등의 리스크 요소를 감안해야 함.

* 적정 입찰가는 감정가 대비 85~95% 수준에서 고려해 볼 수 있음.

* 예상 입찰가: 821,100,000원 ~ 917,700,000원

* (계산 근거: 감정가 966,000,000원 * 0.85 ~ 0.95)

* (유사 면적 매매가 960,000,000원을 참고하되, 권리관계상 특이사항 및 미확인 리스크 감안)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.