나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21588 [1] 부산광역시 중구 보수동2가 38-1 흑교아파트 1층조표13018호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건화 · 평가일 2025.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 보수동1가 소재 ""보수초등학교"" 북서측 인근에 소재하는 흑교아파
트 1층 조표13018호(현칭 '흑교맨션 1층 106호')로서, 부근은 공동주택 및 근린생활시설 등
으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물내 1층 13018호(현칭 '106호')로서,

외벽 : 몰탈위페인팅마감 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 '공동주택' 임.

설비내역

위생 및 급·배수설비 및 도시가스 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구
역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 75m, 최고높이 105m)<건축법>, 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

본건은 등기사항전부증명서상 ""조표13018호"" 이나, 집합건축물대장 및 현황 ""106호"" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임,
2) 기 타: 본건은 현장조사시 이해관계인 폐문 및 부재 등으로 내부확인이 불가능하여,
관련공부 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로 경매
진행 및 응찰시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인이 요
망됨.

물건 비고

- 지분매각으로 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)
- 본건은 현칭 `흑교아파트 106호 임 [현황조사서 참조]
- 본건은 등기사항전부증명서상 "조표13018호" 이나, 집합건축물대장 및 현황 "106호" 임 [감정서 참조]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2025타경21588 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: OOOOOOOOOOO

감정가: 21,000,000원 (2천1백만원)

최저입찰가: (제공된 정보에 없음)

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 중구 보수동2가 38-1 흑교아파트 1층조표13018호 (현칭: 106호)

토지면적: 19.84㎡ (약 6.00평)

토지 지분: 4.95891022778026㎡ (약 1.50평)

건물면적: 63.47㎡ (약 19.19평)

*전용/사용 면적에 해당하며, 상세 구분은 현장 확인 필요.

건물 지분: 15.867768㎡ (약 4.80평)

용도: 공동주택 (아파트)

매각 대상: 토지 및 건물 지분 일괄 매각

1.3. 특이사항

지분매각 물건임

공유자 우선매수 신고 가능 (1회에 한함)

등기사항전부증명서상 주소("조표13018호")와 집합건축물대장 및 현황상 주소("106호")가 다름

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 중구 보수동2가 소재 흑교아파트 1층에 위치함.

북서측 인근에 보수초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호함.

주변은 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있음.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 단지 내 또는 인근 도로 상황 양호함.

인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

북서측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접해 있어 접근성이 좋음.

2.3. 토지이용계획

지역지구: 일반상업지역, 방화지구

기타 제한사항: 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2025년 3월 6일 접수된 주식회사제니스자산관리대부의 4번 성기영 지분강제경매 (갑5)

소멸되는 권리: 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됨. (단, 지상권 등 등기부 요약 참조)

인수되는 권리: 권리 분석상 인수되는 특별한 권리는 없는 것으로 판단됨. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요 - 없음)

3.2. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

*본건의 임차인 현황상 인수해야 할 보증금이 없으므로, 명도 시 명도 저항의 가능성은 낮을 것으로 보이나, 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요함.

4. 상권분석

본건이 위치한 보수동 일대는 주거와 상업 기능이 혼합된 지역으로, 기본적인 근린생활시설 이용이 가능함.

인근에 학교가 위치하여 배후 수요가 존재하며, 부산 중구의 특성상 도심 접근성이 우수함.

*주변 혐오시설 관련 조사 결과, 해당 지역에 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았음.*

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 근린생활시설 이용 가능

5.2. 교육시설

보수초등학교 인접

5.3. 기타

현황 조사서 및 감정서에 따르면, 집합건축물대장상 호수와 등기사항전부증명서상 호수가 상이함 (현칭 '106호', 등기부 '조표13018호').

현장 조사를 통한 내부 확인이 불가능하였으므로, 실제 이용 상태 및 관리 상태는 별도 재확인이 필수적임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각

토지 및 건물 전체가 아닌 지분만 매각 대상이므로, 공유자와의 향후 관계 설정 및 재산권 행사 시 제약이 따를 수 있음.

공유자 우선매수 신고권 행사에 따른 변동 가능성이 있음.

6.2. 내부 확인 불가

현장 방문 시 이해관계인의 폐문 및 부재로 인해 내부확인이 불가능하였음.

누수, 결로, 구조적 문제, 불법 개조, 내부 관리 상태 등 물리적인 하자 여부를 사전에 파악하기 어려워 인수 후 추가적인 수리 비용 발생 가능성이 있음.

6.3. 공부와의 차이

등기부상 주소와 현황상 주소가 상이하여, 추후 행정 처리 및 등기 관련 절차에서 혼란이 발생할 수 있음.

6.4. 토지이용계획 상 제한

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등에 속해 있어 향후 건축 행위 또는 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 중구에 위치한 공동주택 지분 매각 건으로, 비교적 저렴한 감정가로 접근할 수 있다는 장점이 있습니다. 인근에 초등학교가 있고 교통 및 생활 편의시설 이용도 용이한 입지를 갖추고 있습니다.

그러나 물건의 핵심적인 리스크는 지분매각으로 인한 공유자와의 관계 문제, 그리고 내부 확인이 불가능하여 물건의 실제 상태를 알 수 없다는 점입니다. 또한, 등기부상 주소와 현황상 주소가 다른 점도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

저평가 가능성이 있는 도심 지역 내 공동주택 지분

교육 시설 및 편의 시설 접근성 양호

향후 공유 관계 해소 및 내부 상태 개선 시 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 21,000,000원(2천1백만원)입니다.

지분매각, 내부 확인 불가, 공부와의 차이 등의 중대한 리스크 요소를 감안할 때, 보수적인 관점에서 입찰가 산정이 필요합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 보수적인 할인율을 적용하여 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다. 구체적인 입찰가는 본 건의 시장 가치, 낙찰 가능성, 투자자의 위험 감수 수준 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.