나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21405 [1] 부산광역시 연제구 연산동 307-23 행복케스빌 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 연제구 연산동 소재 ""연신초등학교"" 남서측 인근에 위치하는 행복케스빌 5층 501호로서 주위는 아파트, 근린상가, 빌라 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반교통 상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층건인 5층 501호로서
- 외벽: 하부치장석붙임 및 몰탈위페인트 마감
- 내벽: 벽지 및 타일 마감
- 창호: 샷시창호임.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 승강기 및 난방시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄하게 조성된 부정형 토지로서 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 8미터 내외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역.가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21405 (1)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 307-23 행복케스빌 5층 501호

용도: 오피스텔 (주거용)

감정가: 143,400,000원

토지 면적: 35.22㎡ (약 10.65평)

토지 지분: 35.2192㎡ (약 10.65평)

건물 면적: 64.50㎡ (약 19.51평)

건물 지분: 64.5㎡ (약 19.51평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 오OO

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경: 부산광역시 연제구 연산동 소재 연신초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 근린상가, 빌라 등이 형성된 지역입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

건축물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 5층 501호입니다. 외벽은 치장석붙임 및 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

이용 상태: 현재 오피스텔(주거용)으로 이용 중입니다.

설비 내역: 급배수, 위생, 승강기, 난방 시설 등이 완비되어 있습니다.

토지 형상 및 이용 상태: 인접 필지와 등고 평탄하게 조성된 부정형 토지로서 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역이며, 가로구역별 최고높이 제한 지역에 해당합니다 (건축법).

공부와의 차이: 공부상 내용과 현황 사이에 차이는 없습니다.

1.2. 권리분석

채권자: 오OO (경매 신청 채권자)

임차인 현황:

* 임차인: 오

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2016-08-29

* 배당신고일자: 2025-02-06

* 대항력: 있음

등기부 요약:

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (정연순, 253,500,000원, 2017-03-27 접수)

* 총 등기부채권액: 295,500,000원

* 기타 권리: 소유권이전(신탁등기말소), 가압류, 압류, 강제경매 등 다수.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

인수되는 권리: 명시된 권리 중 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

임차인 관련 주의 문구: 본 물건에는 대항력 있는 임차인 오 (보증금 160,000,000원, 차임 0원)가 존재합니다. 전입 및 확정일자가 2016년 8월 29일로, 말소기준권리보다 선순위에 해당하여 대항력이 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력의 존재는 임대차 관계의 승계를 의미할 수 있으므로, 임차인과의 관계 및 보증금 회수 방안에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 연산동 일대는 주거지역과 상업시설이 혼합된 지역으로, 주변에 아파트, 근린상가, 빌라 등이 분포하고 있습니다. 연신초등학교가 인접해 있어 학군 수요가 있으며, 상업 시설과의 접근성도 양호합니다.

1.4. 생활정보

교통: 인근 시내버스정류장을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

교육: 연신초등학교가 인근에 위치하고 있어 자녀 교육 환경에 긍정적입니다.

편의시설: 지역 내 근린상가 및 주변 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 보증금 1억 6천만원의 대항력 있는 임차인이 존재하여, 명도 및 보증금 관련 잠재적 리스크가 있습니다.

건축법상 제한: 준주거지역 내 가로구역별 최고높이 제한 지역에 해당하여 향후 건물 증축 또는 재건축 시 건축 규제를 받을 수 있습니다.

주변 혐오시설: 자체 조사 결과, 본건 소재지 인근(연신초등학교 포함 반경)에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 연제구 연산동의 준주거지역에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통과 주변 상업 및 주거시설과의 근접성이 장점입니다. 2016년 준공으로 비교적 신축이며, 주거용 오피스텔로서 활용도가 높습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 및 보증금 관련 리스크를 내포하고 있어, 입찰 전 철저한 권리 분석과 예상 명도 비용 산정이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

소형 면적(전용 19.51평)으로 소액 투자 접근이 용이합니다.

연제구 연산동은 부산 시내 교통의 요지로, 꾸준한 주거 수요가 예상되는 지역입니다.

연신초등학교 인근으로 주거 환경이 양호합니다.

감정가는 1억 4,340만원으로, 시세 대비 합리적인 입찰가를 고려할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (단, 최근 시세 변동 및 실거래가 자료 부족으로 정확한 시세 분석에는 한계가 있습니다.)

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 143,400,000원입니다. 제공된 정보 외에 최근 3~6개월간의 유사 물건 실거래가 정보 및 주변 시세 자료가 제한적이어서 정확한 현 시세 분석에는 한계가 있습니다.

그러나, 제공된 정보에 따르면 본건의 전용 면적(64.5㎡, 약 19.5평)을 고려할 때, 감정가가 시장 가격을 적절히 반영하고 있을 가능성이 있습니다.

대항력 있는 임차인의 존재(보증금 1억 6천만원)는 명도 과정에서 추가 비용 발생 가능성을 시사하며, 이는 입찰가 산정에 보수적으로 반영되어야 합니다.

따라서, 현재 시점에서 보수적으로 예상되는 입찰가 범위는 감정가 수준인 1억 3,500만원 ~ 1억 5,000만원 사이로 제안합니다. 실제 입찰 시에는 명도 비용, 법률 자문 비용 등을 추가로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.