나이스옥션 법원경매 부산 2025타경647 [1] 부산광역시 연제구 연산동 307-14 비주펠리스 3층301호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국제 · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 '연신초등학교' 남서측 직선거리 약 200m 지점
에 위치하고 있는 비주펠리스 3층 301호 외 7개호로서, 인근 주변은 공동주택·단독주
택·업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택지대로서 제반 주위환경은
보통수준임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통
사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브 및 평스라브지붕 9층 건물 내 3층 301호 외 7개호로서,

- 외벽 : 시멘몰탈위 스톤코트 및 화강석 치장 등
- 내벽 : 시멘몰탈위 벽지 마감 등
- 창호 : 샷시 이중창 구조임.

이용상태

기호1~기호5 : 연립주택임.
기호6~기호8 : 오피스텔임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관관리기 및
도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형의 토지로서 인근지세는 대체로 등고·평탄하며, 주상용 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로는 약 10m 내외, 동측으로는 약 6m 내외 폭의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 : 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2021-02-17)(48m이하)<건축법>,
교육환경보호구역(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.
기호3 : 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2021-02-17)(48m이하)<건축법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경647 (1)

* 소재지: 부산광역시 연제구 연산동 307-14 비주펠리스 3층 301호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 277,000,000원

* 토지면적: 26.26㎡ (약 8.0평)

* 토지지분: 26.2579㎡ (약 8.0평)

* 건물면적 (전용면적): 74.26㎡ (약 22.5평). 분양면적은 제공된 정보만으로는 확인이 어렵습니다.

* 건물지분: 74.26㎡ (약 22.5평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 이OO

* 특이사항: 대항력있는임차인, 공동담보

* 건축년도: 2018년 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 연제구 연산동 소재, 연신초등학교 남서측 직선거리 약 200m 지점에 위치합니다.

* 주변 환경: 공동주택, 단독주택, 업무시설, 근린생활시설이 혼합된 주택지대로서 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 북서측으로는 약 10m 내외, 동측으로는 약 6m 내외 폭의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

* 등기부현황:

* 최선순위 권리: 말소기준권리인 근저당권 (을1) 이석주 (2023.05.26. 접수, 6억원)입니다.

* 그 외 권리: 소유권보존, 소유권이전(신탁말소), 압류(국민건강보험공단, 동래세무서장) 등은 말소기준권리보다 후순위이거나 경매로 인해 말소될 예정입니다.

* 총 등기부채권액: 600,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 여

* 보증금: 215,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 03월 02일

* 확정일자: 2021년 06월 04일

* 대항력: 있음 (전입일자가 말소기준권리보다 선순위입니다.)

* 배당신고일자: 2025년 03월 10일

* 인수 보증금: 0원 (배당을 통한 보증금 회수 예상)

* 종합 의견: 대항력있는 임차인이 존재하나, 배당신고를 하였고 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 경매 절차를 통해 보증금이 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 최종 잔금 납부 시점까지 명확한 확인이 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요 없음)

4. 상권분석

* 대상 물건은 연산동의 주택 밀집 지역에 위치하며, 주변에 다양한 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

* 인근에 연신초등학교가 소재하여 교육 환경이 비교적 안정적입니다.

* 최근 실거래 사례 분석 결과, 비슷한 규모의 다세대 주택 거래가액은 8천5백만원에서 2억 6천만원 사이로 형성되어 있습니다.

* 본건의 감정가는 2억 7천 7백만원이며, 면적(74.26㎡)과 주변 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 특히, 53.808㎡ 면적의 주택이 2억 6천만원에 거래된 점은 본건의 잠재적 가치를 시사합니다.

* 건축물 자체는 9층 규모의 집합 건물로, 공동주택 및 일부 근린생활시설 등의 복합 용도로 사용되고 있어 지역 내에서의 주거 및 상업 기능 역할을 수행하고 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 연신초등학교가 도보권 내에 위치합니다. (직선거리 약 200m)

* 교통: 부산 시내버스 노선이 다수 운행되는 버스정류장이 근접해 있으며, 자가용 이용 시 주요 도로 접근이 용이합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 및 상업 시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

* 건축물 내부 설비: 급·배수, 위생, 화재 탐지, 소화전, 승강기, 개별난방(도시가스) 등 현대적인 생활 편의 설비가 완비되어 있습니다.

6. 잠재적리스크

* 대항력있는 임차인의 존재: 인수 보증금이 0원으로 명시되었으나, 배당 및 소멸 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다.

* 공동담보 물건: 채무 관계가 복잡할 수 있으나, 본 경매 물건 자체의 권리관계는 명확히 정리될 것으로 예상됩니다.

* 주변 시세 변동성: 부동산 시장 동향에 따른 가격 변동 가능성이 상존합니다.

* 혐오시설: 반경 내 유해하거나 혐오감을 줄 만한 시설은 현재 지도상에서 확인되지 않았습니다.

7. 종합의견

* 본 물건은 부산 연제구의 우수한 입지 조건과 비교적 신축(2018년 준공) 건물이라는 장점을 지니고 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금이 0원으로 처리될 것으로 예상되어 낙찰자에게 추가적인 부담이 없을 것으로 보입니다.

* 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 본 물건의 가치는 안정적이며 향후 상승 잠재력도 있다고 판단됩니다.

* 생활 편의 시설 및 교통 환경이 우수하여 실거주 및 투자 목적 모두 적합한 물건입니다.

8. 투자포인트

* 부산 연제구의 중심부에 위치하여 도시 개발에 따른 미래 가치 상승이 기대됩니다.

* 비교적 신축 건물로 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 대항력 있는 임차인 관련 문제가 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상되어 권리 낙찰 가능성이 높습니다.

* 실거주 및 임대 수익 목적 모두 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

9. 예상입찰가

* 본 물건의 감정가는 277,000,000원이며, 최근 유사 면적 대비 높은 가격에 거래된 사례가 있어 시세 반영이 합리적인 것으로 판단됩니다.

* 특히, 53.808㎡ 면적이 260,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건 74.26㎡ 면적은 그 이상의 가치를 가질 수 있습니다.

* 대항력있는 임차인의 인수 보증금이 0원으로 예상되는 점을 고려하여, 감정가 수준 또는 그 이상을 고려한 경쟁 입찰이 예상됩니다.

* 현 시세 및 감정가, 주변 실거래가 추이를 종합적으로 분석한 결과, 예상 입찰가는 290,000,000원 내외로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.