나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21118 [1] 부산광역시 연제구 거제동 740-484 대가하이츠 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 거제동 소재 ""거제초등학교"" 북동측 인근에 위치하는 대가하이츠
4층 403호로서, 주위는 아파트 단지, 중소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장, 도시철도 1호선 시청역 및 동해선
거제해맞이역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상12층 건물 내 4층 403호로서,
외벽 : 스톤코트, 치장석 붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) 용도임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전, 승강기설비, 공동현관문설비,
도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향 완경사지대 내 인접지와 대체로 평탄하게 조성된 사다리형에 유사한 토지로서, 업무
시설 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 교육환경보호구역(상대정화구역)<교육환경
보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건 대지권의 목적인 토지의 공부상 지목은 ""공장용지""이나 현황 ""대""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21118 (1)

소재지: 부산광역시 연제구 거제동 740-484 대가하이츠 4층 403호

용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 업무시설)

감정가: 242,000,000원

토지면적: 27.73㎡ (약 8.39평)

건물면적: 77.88㎡ (약 23.56평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장OO

2. 입지조건

본건은 부산광역시 연제구 거제동 소재 거제초등학교 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트 단지, 중소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장, 도시철도 1호선 시청역 및 동해선 거제해맞이역이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부산지방법원 2025타경21118호 부동산강제경매 사건입니다.

말소기준권리는 2022년 10월 31일 접수된 주식회사드림플러스대부의 근저당권(을3)입니다.

이후 소유권 이전, 가압류, 압류, 강제경매 등이 등기되었으나, 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

임차인: 장은주

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018년 2월 12일

확정일자: 2018년 1월 30일

배당신고일자: 2025년 2월 28일

대항력: 있음

* 권리분석 요약

임차인 장은주는 대항력이 있으며, 보증금 180,000,000원을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.

등기부상 '갑7' 가압류 및 '갑12' 강제경매 채권자 역시 '장은주'로 확인됩니다. 이는 임차인이자 채권자로서 경매를 신청한 것으로 추정되며, 보증금 회수 및 인수 여부에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

'인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 대항력 있는 임차인 존재 시 보증금 인수 가능성을 간과해서는 안 됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 거제동은 부산 시청 인근에 자리하여 주거 및 업무 기능이 혼재된 지역입니다.

주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 시설 이용이 편리합니다.

인근에 거제송재공원 등 녹지 공간이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

현재 파악된 바로는 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통

도시철도 1호선 시청역과 동해선 거제해맞이역을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 도로망을 통해 차량 이동도 용이합니다.

* 편의시설

각종 근린생활시설이 인접해 있어 쇼핑, 식당 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

부산시청 및 관련 행정기관 접근성이 좋습니다.

* 교육시설

거제초등학교가 북동측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

교육환경보호구역(상대정화구역)으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수 위험

임차인 장은주는 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 180,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 상당한 금전적 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 임차인과 채권자의 동일인 추정

임차인과 채권자(강제경매 신청인)가 동일인으로 추정되는 점은 보증금 회수 및 인수 여부에 대한 복잡성을 더하며, 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

* 공부상 지목과 현황 불일치

토지 공부상 지목은 '공장용지'이나 현황은 '대'로 이용 중입니다. 이는 토지 이용에 제한이 발생할 수 있는 부분은 아니나, 권리 분석 시 참고해야 할 사항입니다.

* 오피스텔의 주거용 이용

공부상 업무시설(오피스텔)이나 주거용으로 이용 중이라는 점은 주택 관련 규제나 세금 문제 발생 가능성을 내포합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 연제구 거제동에 위치한 오피스텔로, 시청 인근의 입지적 장점을 가지고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리하고, 주변 주거 환경도 양호한 편입니다.

하지만 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 장은주 씨의 보증금 180,000,000원 인수 여부입니다. 또한, 임차인과 채권자가 동일인으로 추정되는 복잡한 권리 관계는 더욱 신중한 접근을 요구합니다.

주거환경개선지구에 속해 있어 장기적인 개발 가능성을 기대할 수 있으나, 현재 시점에서는 임차인 관련 위험을 최우선으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산시청 및 주요 교통망 접근성이 좋은 거제동에 위치합니다.

* 생활 편의성: 풍부한 근린생활시설과 녹지 공간이 인접해 있습니다.

* 향후 개발 가능성: 주거환경개선지구 지정으로 인한 지역 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 최근 매매 사례는 2026년 4월 13일, 동일 건물 4층 81.76㎡ 면적이 200,000,000원에 거래된 기록이 있습니다. 본 건의 면적은 77.88㎡입니다.

감정가는 242,000,000원입니다.

가장 중요한 변수는 대항력 있는 임차인 장은주 씨의 보증금 180,000,000원 인수 가능성입니다. 만약 보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 한다면, 예상되는 총 취득가는 다음과 같습니다.

(예상 낙찰가 + 인수 보증금 180,000,000원)

현재 시장가(약 200,000,000원)와 감정가(242,000,000원)를 고려할 때, 보증금 인수 부담 없이 보수적으로 접근한다면 감정가의 70~80% 수준인 170,000,000원에서 194,000,000원 사이의 입찰가를 고려할 수 있습니다.

그러나 180,000,000원의 보증금을 인수한다고 가정하면, 총 취득가를 250,000,000원으로 설정하더라도, 최대 입찰가는 250,000,000원 - 180,000,000원 = 70,000,000원이 됩니다. 이는 감정가의 약 30% 수준입니다.

이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 본 건은 대항력 있는 임차인 보증금 인수 위험이 매우 크므로, 70,000,000원 ~ 100,000,000원 사이의 매우 낮은 금액으로 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 이는 인수되는 보증금까지 고려하여 총 투자 비용을 관리하기 위한 접근입니다. 입찰 전, 임차인 관련 권리 관계에 대한 면밀한 법률적 검토는 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.