나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21347 [1] 부산광역시 금정구 남산동 374-38 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르 · 평가일 2025.03.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 남산동 소재 금정중학교 남측 인근에 위치하는 토지로서,
주위는 소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 현장
조사일 현재 남산역지역주택조합사업이 진행 중입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 부산도시철도 1호선 범어사역
이 소재하여 대중교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호 1토지는 장방형, 기호 3토지는 사다리형의 토지로 주상용 건물의 부지로 이용 중
입니다.

인접 도로상태

기호 1토지는 남측으로, 기호 3토지는 북측으로 약 6미터 폭의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 및 기호 3토지 공히 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타참고사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

블럭조 슬라브지붕 2층 건물로서,
외 벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 및 외장 판넬 붙임 등,
내 벽 : 벽지 마감 등,
창 호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

건물의 구조

철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물로서,
외 벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 및 타일 붙임 등,
내 벽 : 벽지 마감 등,
창 호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

주택 및 근린생활시설로 사용 중입니다.

이용상태

주택 및 근린생활시설로 사용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

ㄱ) 구조 및 규격 등
별첨""지적 및 건물개황도"" 기호 ㄱ ~ ㅂ 참조

ㄴ) 감정물건에 미치는 영향
구조·규모 및 용도 등을 고려할 때 본건 토지의 사용·수익 및 처분 등에 영향이
없을 것으로 판단됩니다.

부합물 및 종물

ㄱ) 구조 및 규격 등
별첨""지적 및 건물개황도"" 기호 ㅈ ~ ㅊ 참조

ㄴ) 감정물건에 미치는 영향
구조·규모 및 용도 등을 고려할 때 본건 토지의 사용·수익 및 처분 등에 영향이
없을 것으로 판단됩니다.

공부와의 차이

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 현장조사일 현재 공실상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타사항 없습니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 남산동 소재 금정중학교 남서측 인근에 위치하는 다세대
주택 에이동 1층 101호로서, 주위는 단독주택, 소규모공동주택, 근린생활시설 등으로
형성되어 있으며, 현장조사일 현재 남산역지역주택조합사업이 진행 중입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 버스정류장 및 도시철도1호선 범어사역이 인근에
소재하여 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

브럭조 스라브가 에이동 2층 건물내 1층 101호로서,
외 벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽 : 벽지 마감 등.
창 호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

공동주택(다세대주택) 입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로 공동주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 부지 서측으로 약 3.5미터 내외폭의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구,가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이
제한지역(기준높이65m), 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이90m), 상대보호구역
입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 현장조사일 현재 공실 상태입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21347 (1)

소재지: 부산광역시 금정구 남산동 374-38

용도: 근린주택

감정가: 876,208,000원

토지면적: 197.00㎡ (약 59.6평)

토지지분: 197㎡ (약 59.6평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 162.05㎡ (약 49.0평)

건물지분: 162.05㎡ (약 49.0평)

건물 제시외면적: 43.20㎡ (약 13.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 서

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함

2. 입지조건

본건은 부산광역시 금정구 남산동 소재 금정중학교 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 형성되어 있으며, 현장 조사일 현재 남산역 지역주택조합 사업이 진행 중입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 부산도시철도 1호선 범어사역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 장방형 및 사다리형으로 주상용 건물의 부지로 이용 중이며, 남측 및 북측으로 약 6미터 폭의 도로에 접해 있습니다.

건물은 블록조 슬라브지붕 2층 건물로서, 주택 및 근린생활시설로 사용 중입니다. (건축물대장상 1981년 4월 25일 준공된 2층 단독주택이나 '주택 외1' 용도 포함)

토지이용계획으로는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 해당됩니다. 구분건물이 위치한 토지는 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구 등도 포함됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 12월 15일 접수된 김경만의 근저당권(780,000,000원)입니다. 이보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부상 채권 총액: 토지 1,330,000,000원, 건물 830,000,000원입니다. (말소기준권리 이후의 채권은 소멸 대상입니다.)

임차인 현황:

* (사단법인)칼라클레이문화예술협회, 이 : 전입/사업일자 2020-03-23, 대항력 있음. 보증금 0원, 차임 0원.

* 김 : 전입일자 2019-02-08, 대항력 있음. 보증금 0원, 차임 0원. (참고: 등기부상 말소기준권리자인 근저당권자와 성명이 동일하여 권리관계 확인에 각별한 주의가 필요합니다.)

* 하 : 전입일자 2019-02-28, 대항력 있음. 보증금 0원, 차임 0원.

* 하 : 전입일자 2019-06-04, 대항력 있음. 보증금 0원, 차임 0원.

인수 보증금: 0원입니다.

주의사항: 상기 임차인들은 모두 대항력을 갖추고 있으나, 보증금이 0원으로 명시되어 있습니다. 이에 따라 실제 보증금 존재 여부, 차임 연체, 명도 관련 법적 검토가 매우 중요하며, 예상치 못한 금전적 요구 또는 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 부산 금정구 남산동 지역주택조합 사업 인근에 위치하여, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 인근 유동인구를 기반으로 한 소규모 상가 운영 또는 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

부산도시철도 1호선 범어사역과 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 이는 상업 시설 운영 및 건물 가치 상승에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

교육시설: 금정중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

교통: 부산도시철도 1호선 범어사역과 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 시내 접근성이 우수합니다.

편의시설: 인근 지역의 생활 편의 시설을 이용할 수 있습니다. (구체적인 편의시설 정보는 부족합니다.)

혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색으로는 특별한 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 보증금이 0원으로 명시되었음에도 대항력이 있는 임차인들이 존재합니다. 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁, 금전적 요구, 또는 명도 지연 등의 문제가 발생할 가능성이 높습니다. 특히, 김 임차인과 말소기준권리자가 동일 인물일 가능성은 권리관계 분석에 심각한 변수가 될 수 있습니다.

제시외 건물: 43.20㎡에 달하는 제시외 건물이 포함되어 매각됩니다. 해당 건물의 건축법규 위반 여부, 무허가 건축물 여부 등을 사전에 철저히 파악해야 하며, 철거 또는 원상 복구 비용이 발생할 수 있습니다.

지역주택조합 사업: 인근 지역주택조합 사업 진행으로 인한 주변 환경 변화, 교통 혼잡, 또는 향후 개발 계획에 따른 영향 등을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 금정구 남산동의 근린주택으로, 역세권 인근 지역에 위치하며 지역 개발 호재가 있는 등 투자 잠재력이 있는 물건입니다.

하지만, 대항력 있는 임차인들의 보증금 및 권리관계의 불확실성, 제시외 건물이 포함된 일괄매각이라는 점은 명도 및 건물 관리에 있어 중대한 리스크 요인입니다.

특히, 임차인 중 김 은 등기부상 근저당권자와 동일 인물로 추정되어 권리관계 확인이 반드시 선행되어야 하며, 명도 관련 문제 해결에 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있음을 인지해야 합니다. 신중한 접근과 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 부산 금정구 남산동, 부산지하철 1호선 역세권 인근 지역입니다.

개발 호재: 남산역 지역주택조합 사업 진행으로 인한 미래 가치 상승 기대가 있습니다.

일괄 매각: 토지와 건물 전체를 취득하여 활용할 수 있는 장점이 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 876,208,000원입니다.

제공된 주변 다세대 주택 매매 사례 분석 결과, 평당 약 400만원에서 600만원 수준의 시세가 형성되어 있습니다. (예: 화목빌라, 48.6㎡ 매매가 6,500만원 -> 약 442만원/평 / 골든하우스, 70.18㎡ 매매가 12,800만원 -> 약 603만원/평)

본 물건은 근린주택으로서 개별 다세대 주택 대비 높은 가치를 가질 수 있으나, 대항력 있는 임차인 및 제시외 건물 등의 리스크 요인을 충분히 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다.

리스크 해소 비용 및 예상 명도 비용을 고려할 때, 현재 감정가의 80% 수준인 약 701,000,000원부터 85% 수준인 약 745,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인 문제, 특히 김 임차인(및 근저당권자)과의 관계 해소 방안 확보 시, 본 물건의 가치 재평가가 가능하며 입찰가를 상향 조정할 수 있습니다.

이에, 리스크를 감안한 합리적인 예상 입찰가는 6억 8천만원에서 7억 3천만원 사이 로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.