나이스옥션 법원경매 부산 2025타경777 [1] 부산광역시 동래구 명륜동 757 명륜아이파크1단지 104동 12층1202호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2025타경777 [1] 부산광역시 동래구 명륜동 757 명륜아이파크1단지 104동 12층1202호 아파트 경매

물건 대표 이미지

부산지방법원 경매3계 2025타경777 | 소재지: 부산광역시 동래구 명륜동 757 명륜아이파크1단지 104동 12층1202호 | 감정가: 768,000,000원 | 최저가: 768,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 매각 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경777 (1)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

특이사항: 유동화물건 (채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 동래구 명륜동 757 명륜아이파크1단지 104동 12층1202호

용도: 아파트 (공동주택)

전용면적: 건물 84.99㎡ (약 25.7평) / 토지 42.32㎡

감정가: 768,000,000원 (칠억육천팔백만원)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 24층 중 12층

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건

본건은 부산광역시 동래구 명륜동 소재 명륜아이파크1단지 아파트입니다.

주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지역으로 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황은 인근에 시내버스정류장이 소재하고 근거리에 부산도시철도 1호선 명륜역이 위치하고 있어 대중교통 이용에 편리하며, 차량 접근성도 양호하여 제반 교통상황은 보통입니다.

아파트는 명륜초등학교 북동측 인근에 위치하여 초등학교가 가깝다는 입지적 이점을 가지고 있습니다.

2.2. 상권 분석

주변 환경은 주택가와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 우수할 것으로 판단됩니다.

단지 서측, 북측 및 남서측으로 노폭 약 15~20m의 포장도로와 접하고 단지 내 가로망이 정비되어 있어 차량 통행 및 외부 접근성이 좋습니다.

대단지 아파트(명륜아이파크)의 자체적인 주거 인프라를 바탕으로 안정적인 생활 상권 이용이 가능합니다.

2.3. 생활 정보

본건은 24층 건물 중 12층에 위치한 공동주택(아파트)으로, 채광 및 통풍이 양호할 것으로 예상됩니다.

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등 기본적인 설비 일체가 완비되어 있으며, 도시가스에 의한 개별 난방설비가 갖추어져 있습니다.

내부 이용상태는 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 외벽은 화강석 붙임 및 몰탈위 페인팅, 창호는 하이샷시를 사용하는 등 전반적인 마감재 수준은 보통입니다.

2.4. 권리 분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로 채무자 정OO과 소유자 정OO이 동일인입니다.

소유자/채무자가 동일인일 경우 권리관계가 비교적 명료할 가능성이 높습니다.

특이사항으로 '유동화물건'이 기재되어 있으나 이는 채권 양수도와 관련된 내용으로, 매수인이 인수할 특별한 권리상 하자(예: 최선순위 대항력 있는 임차인)가 없는 한 낙찰자에게 미치는 영향은 제한적입니다.

임대관계는 미상으로 보고되어 있으므로, 명도 과정에서 점유자(소유자 또는 미상 임차인)에 대한 확인 및 대응 전략이 필요합니다.

2.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 토지이용계획상의 다수의 중첩된 규제입니다.

명륜3주택재개발 정비구역에 포함되어 있어 재개발 사업의 진행 속도에 따라 가치 변동성이 발생할 수 있습니다.

또한, 상대보호구역, 절대보호구역 및 다수의 역사문화환경보존지역 규제가 존재하여 장기적인 관점에서 건축행위(리모델링, 재건축)에 제약 사항이 따를 수 있습니다.

현재 이용상태(아파트)를 유지하는 데는 문제가 없으나, 개발 목적 투자 시에는 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

임대차 관계가 미상이므로, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 저항 또는 비용이 발생할 수 있습니다.

3. 투자 결론

3.1. 투자 포인트

최고의 입지: 부산도시철도 1호선 명륜역 근거리에 위치하며, 명륜초등학교가 인접한 우수한 주거 입지입니다.

대단지 프리미엄: '명륜아이파크1단지'라는 브랜드 및 대단지 아파트의 안정적인 가치를 확보하고 있습니다.

미래 가치: 명륜3주택재개발 정비구역 내 위치하여 장기적인 주거 환경 개선 및 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

3.2. 종합 의견

본건은 주거 편의성, 교통 접근성, 교육 환경이 양호한 지역의 아파트로서 실거주 목적 및 안정적인 투자 목적으로 모두 적합한 우량 물건입니다.

감정가는 7억 6천 8백만 원으로, 인근 시세 및 매물 현황을 철저히 비교 분석하여 적절한 입찰 가격을 산정하는 것이 중요합니다.

낙찰 이후 복잡한 규제 사항(재개발, 역사문화보존지역)은 중장기적인 투자 시점에서만 고려하면 되나, 명도 리스크에 대한 대비는 필수적입니다.

법원 정보

부산지방법원 경매3계