나이스옥션 법원경매 부산 2025타경401 [1] 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 4층427호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원상 · 평가일 2025.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 ""주원초등학교"" 북서측 인근에 위치하고, 주위
는 대단위 아파트단지, 중소규모 공동주택, 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형
성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 및 부산지하철 2호선 개금역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층 지상7층 건내 제4층 제427호로서,
외벽 : 인조석 및 몰탈위페인팅 등 마감,
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 소화기
설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 인접지와 평탄하게 조성한 5필 일단의 부정형 토지로서, 업무시설(오피스텔)
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 12미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

개금동 527-220, 866, 867, 869-1번지 : 제3종일반주거지역, 준주거지역임.
개금동 869-2번지 : 준주거지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경401 (1) 부산지방법원

소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 4층427호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 142,000,000원

최저매각가격: 142,000,000원 (재매각으로 감정가와 동일 가정)

토지면적: 13.14㎡ (약 3.98평)

건물면적 (전용면적): 29.89㎡ (약 9.04평)

건축연도: 2019년

총 층수: 7층 중 4층

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 최OO (실제 경매 개시 채권자는 최정웅으로 등기부 권리분석 참조)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 "주원초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 대단위 아파트단지, 중소규모 공동주택, 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 생활 편의성이 양호합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 있습니다. 또한, 부산지하철 2호선 개금역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지이용상태: 본건 토지는 완경사지대 내에 인접지와 평탄하게 조성된 5필 일단의 부정형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 본건 남측으로 노폭 약 12미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

* 토지이용계획: 개금동 527-220, 866, 867, 869-1번지는 제3종일반주거지역, 준주거지역으로 지정되어 있으며, 개금동 869-2번지는 준주거지역입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 을3, 2022년 1월 28일자 전세권설정 (권리자: 최정웅)입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 경매 낙찰과 함께 소멸될 예정입니다. (갑6 가압류, 갑7 임의경매 등)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, '지상권개요'에 대한 정보는 제공되지 않아 일반적인 권리 분석 결과에 따릅니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 최정웅

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 2월 4일

* 확정일자: 2022년 1월 28일

* 배당신고일자: 2025년 3월 5일

* 대항력: 있음

* 비고: 최정웅은 본건의 말소기준권리인 전세권자이며, 동시에 본건 임의경매 신청인이기도 합니다. 따라서, 최정웅 씨의 전세권은 경매 절차에 따라 소멸되는 것이 일반적입니다. 그러나 '대항력있는임차인'이라는 특이사항과 '임대관계: 미상임'이라는 정보가 명시되어 있어, 최정웅 씨가 전세권 외 별도의 임대차 계약을 맺고 거주 중일 가능성을 배제할 수 없습니다. 이 경우, 해당 보증금 110,000,000원의 인수 여부는 반드시 추가적인 확인이 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (상기 임차인 최정웅의 보증금 110,000,000원이 인수되지 않는다고 법원 기록상 명시되어 있습니다. 하지만, '대항력 있는 임차인'이라는 문구로 인해 보증금 인수 가능성에 대한 주의가 요구됩니다.)

* 등기부채권 총액: 910,000,000원

* 재매각 사유: 본건은 민사집행법 제138조에 의한 재매각 물건입니다. 이전 입찰에서 유찰되었거나, 매수인이 잔금을 납부하지 않은 사유에 대한 확인이 필요합니다.

* 특별매각조건: 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 본건이 위치한 개금동 일대는 주원초등학교를 중심으로 아파트 단지, 주택가, 상업시설이 복합적으로 형성되어 있는 지역입니다. 오피스텔은 이러한 지역 내에서 1~2인 가구를 대상으로 한 업무 및 주거용 수요를 확보할 수 있습니다.

* 오피스텔로서의 경쟁력: 개금역이라는 지하철 역세권과 더불어 주변 근린생활시설의 접근성이 좋아 비교적 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산지하철 2호선 개금역을 이용할 수 있으며, 다양한 버스 노선도 운행되고 있어 시내 접근성이 우수합니다.

* 교육: 주원초등학교가 도보 가능한 거리에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 상업시설 및 근린생활시설이 밀집해 있어 은행, 마트, 병원 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 탐문 및 지도 검색 결과, 주거 및 상업 활동에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성: 최정웅 임차인의 보증금 110,000,000원이 인수되지 않는다고 명시되어 있으나, '대항력 있음' 표기와 '임대관계 미상' 정보로 인해 보증금 인수 여부에 대한 법률적 검토 및 현장 조사가 필수적입니다. 만약 해당 보증금을 인수해야 한다면, 낙찰가의 실질적인 부담이 크게 증가합니다.

* 재매각 물건: 재매각이 이루어진다는 점은 이전 입찰 과정에서 낙찰 받지 못한 이유(예: 명도 문제, 권리관계 불명확, 현황과 공부상 불일치 등)가 있었을 가능성을 시사합니다.

* 공동담보 물건: 공동담보로 묶여 있는 타 물건들의 채무 현황 및 담보 가치에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 최근 시세 대비 감정가: 최근 매매 실거래가(2026년 5월 15일)가 120,000,000원으로, 본건의 감정가 142,000,000원보다 낮게 형성되어 있습니다. 이는 낙찰가 산정에 신중을 기해야 할 이유 중 하나입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산진구 개금동 역세권에 위치한 오피스텔로, 기본적인 입지 조건은 양호합니다. 하지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부가 불확실하고, 재매각 물건이라는 점에서 잠재적 리스크가 존재합니다. 또한, 최근 실거래가가 감정가보다 낮게 형성된 점을 고려할 때, 본건의 가치를 면밀히 재평가할 필요가 있습니다.

특히, 최정웅 임차인과 관련된 보증금 110,000,000원의 인수 여부는 본건 경매 참여 시 가장 중요한 변수가 될 것입니다. 법원 기록상 '인수 보증금 합계: 0원'이라고 명시되어 있으나, '대항력 있는 임차인'이라는 표기는 이에 대한 추가적인 주의를 요구합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산지하철 2호선 개금역 인근으로 교통 편의성이 뛰어납니다.

* 생활 인프라: 학교, 상업시설, 주거 단지가 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

* 잠재적 시세 상승: 현재 감정가 대비 낮은 시세로 거래되고 있으나, 향후 지역 개발 및 수요 증가 시 시세 상승을 통한 투자 수익을 기대해볼 수 있습니다. (단, 권리 인수 및 명도 리스크 해결 시)

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 142,000,000원이며, 최근 매매 실거래가는 120,000,000원입니다.

임차인 최정웅 씨의 보증금 110,000,000원 인수 여부가 불확실하나, 법원 기록상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수하지 않을 가능성이 높습니다.

만약 보증금을 인수하지 않는다고 가정할 경우, 최근 실거래가와 감정가, 그리고 재매각 물건의 특수성을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

최근 시세인 120,000,000원을 기준으로 하되, 권리관계 불확실성(재매각, 임차인)에 대한 위험 부담을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 예상 입찰가는 125,000,000원에서 135,000,000원 사이를 고려해볼 수 있으며, 130,000,000원 을 권장 입찰가로 제시합니다.

최종 입찰가 결정 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 최정웅 임차인의 보증금 인수 여부를 명확히 파악하며, 관련 법률 전문가와 상담하는 것을 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.