나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21805 [1] 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼보감정 · 평가일 2025.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 부산백병원 북측 인근에 소재하는 개금인제빌리지
3층 303호 외 12개호로서 주위는 아파트단지, 근린상가, 주택 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반교통 상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층건인 3층 303호 외 12개호로서
외 벽: 몰탈위 페인트 마감등
내 벽: 벽지 및 타일 마감
창 호: 알미늄샷시 창임.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 승강기 및 난방시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

경사지에 조성된 부정형 토지로서 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 12미터 내외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1토지;제3종일반주거지역.준주거지역.상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>
기호2토지~기호4토지;제3종일반주거지역.준주거지역
기호5토지;준주거지역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21805 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 3층 303호

용도: 오피스텔(주거용)

감정가: 133,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 13.14㎡ (약 3.98평)

토지지분: 13.144799999999998㎡ (약 3.98평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.89㎡ (약 9.04평)

건물지분: 29.89㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 부산백병원 북측 인근에 위치한 개금인제빌리지 3층 303호 외 12개 호실입니다. 주위는 아파트단지, 근린상가, 주택 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 건물 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 중 3층 303호입니다. 외벽은 몰탈위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 알루미늄 샷시 창으로 되어 있습니다. 현재 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

2.4. 토지 및 도로상태

토지는 경사지에 조성된 부정형 토지로서 건물 부지로 이용 중입니다. 남측으로 노폭 약 12미터 내외 도로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

기호 1 토지는 제3종일반주거지역, 준주거지역, 상대보호구역(교육환경보호에 관한 법률)에 해당합니다.

기호 2-4 토지는 제3종일반주거지역, 준주거지역에 해당합니다.

기호 5 토지는 준주거지역에 해당합니다.

2.6. 공부와의 차이

공부와 현황 간 차이는 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 등기는 2019년 12월 2일 주식회사호암개발 앞으로 되어 있습니다.

말소기준권리는 2019년 12월 2일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권(채권금액 1,752,000,000원)입니다.

이후 압류(부산진구), 가압류(고외자, 800,000,000원), 주택임차권(구효정, 30,000,000원), 임의경매(농업협동조합자산관리회사)가 등기되었으며, 이들은 모두 말소될 예정입니다.

등기부상 총 채권액은 2,582,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 구효정

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024년 4월 4일

확정일자: 2020년 8월 11일

배당신고일자: 2024년 6월 5일

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 30,000,000원은 경매 절차에서 보호받지 못합니다.

3.3. 인수 권리 분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 임차인 구효정은 대항력이 없어 보증금 반환 의무가 낙찰자에게 인수되지 않습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 개금동 지역은 아파트단지와 더불어 근린상가가 발달한 주거 및 상업 혼합 지역입니다. 부산백병원이 인근에 위치하여 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

4.2. 임대 및 매매 동향 (JSON 분석 기반)

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 동일 건물인 개금인제빌리지 내 전용면적 29.89㎡ 오피스텔이 2026년 5월 15일 120,000,000원(12,000만원)에 직거래된 이력이 있습니다. 이는 본건과 유사한 시세 수준을 나타냅니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

부산백병원 등 의료시설 이용이 용이하며, 근린상가 내 다양한 상업 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 환경

아파트 단지 및 주택가에 둘러싸여 있어 상대적으로 정온한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

5.3. 건축물 정보

본 건물은 2019년에 건축된 철근콘크리트 구조의 7층 오피스텔이며, 본건은 3층 303호입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 채무 규모

등기부상 채무 총액이 25억 8천만원으로 매우 높으나, 말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

6.2. 임차인 관련

임차인 구효정은 대항력이 없어 보증금을 낙찰자가 인수하지 않으나, 낙찰 후 명도 절차에서 원만한 협상이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산진구 개금동 소재 개금인제빌리지 내 오피스텔로, 부산백병원 인근에 위치하여 입지적 이점이 있습니다. 건물은 2019년에 건축되었으며, 전용면적 29.89㎡입니다. 등기부상 채무 총액은 높으나, 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정으로 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다. 대항력 없는 임차인이 있으나, 인수 보증금은 없습니다. 제공된 최근 매매 이력을 볼 때, 시장 가치는 약 1억 2천만원 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 부산백병원 및 주변 주거지역으로 인한 풍부한 임대 수요 기대.

* 준수한 입지: 대중교통 이용이 편리하며, 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 권리 관계가 깔끔함.

* 실거주 및 임대 투자 적합: 소형 오피스텔로 실수요자나 임대 수익을 노리는 투자자 모두에게 매력적.

9. 예상 입찰가

최근 매매 이력(2026년 5월, 120,000,000원)과 감정가(133,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 현 시세는 약 120,000,000원에서 130,000,000원 사이로 판단됩니다. 인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 보수적인 관점에서 125,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. 입찰 시에는 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 최신 시장 동향을 반영한 신중한 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.