나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21815 [1] 부산광역시 동래구 안락동 OOOOO OOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 안락동 소재 안락2동행정복지센타 남서측 인근에 위치하는
신춘빌라 4층 401호로서, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재해
있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고, 동해선 안락역이
본건 남서측 직선거리 약 500미터 지점에 소재하여 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내 4층 401호로서,
외 벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등,
내 벽 : 벽지 마감 등,
창 호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

공동주택(다세대주택)입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로 공동주택의 부지로 사용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 부지 동측으로 약 4미터 내외 폭의 현황 도로에 접하며, 도로부지 일부
(동소 460-20)는 타인소유로 판단되니 업무에 참고하시기 바랍니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 54m)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 본건 건물에 부합물 내지 종물로 판단되는 제시외 건물(제시외
건물 기호 ㄱ, 사진 참조)이 소재하여 본 건물에 포함하여 평가하였으며, 본건 평가는
임정택 소유지분(1/4)에 대한 감정평가입니다.

물건 비고

본건은 현칭 '신춘빌라 2동'임, 제시외 건물 ㄱ(감정서 기재 사진용지 2페이지) 포함, 지분매각. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2025타경21815 (1)

소재지: 부산광역시 동래구 안락동 460-5 신춘빌라 4층 401호

용도: 다세대주택

건물명: 신춘빌라 (본건은 현칭 '신춘빌라 2동'임)

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층

준공 연도: 1995년 3월 27일 (사용승인일 기준)

1.2. 면적 및 지분

토지면적: 39.99㎡ (약 12.09평)

토지 지분: 9.9975㎡ (약 3.02평) - 전체 토지 면적의 1/4 지분

건물면적: 53.64㎡ (약 16.23평) - 전유 면적

건물 지분: 13.41㎡ (약 4.06평) - 전체 건물 면적의 1/4 지분

매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

1.3. 매각 정보

감정가: 270,000,000원 (전체 건물 기준, 본건 임정택 소유 지분(1/4)에 대한 평가액)

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 상록수제일차유동화전문유한회사

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 본건은 지분 매각 물건임

* 공유자 우선매수 신고 가능 (1회에 한함, 매수보증금 미납 시 실효)

* 유동화 물건

* 대항력 있는 임차인 존재

* 부합물 내지 종물로 판단되는 제시외 건물 'ㄱ' 포함 (감정서 기재 사진 참조)

* 건물 부지 일부(동소 460-20)는 타인 소유로 판단되므로 업무 참고 필요

* 임대관계 미상 (임차인 보증금 및 차임 0원으로 기재되어 있으나, 금액 미상일 가능성 있음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 안락동 소재 안락2동행정복지센터 남서측 인근에 위치하고 있음. 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재함. 동해선 안락역이 본건 남서측 직선거리 약 500미터 지점에 위치하여 대중교통 사정은 보통임.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리: 2013년 6월 25일 접수된 양산기장축산업협동조합의 근저당권 (을2)

이하 후순위 권리들은 매각으로 소멸 예정임.

다만, 감정평가서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'이 언급되었으나, 상세 내용은 명시되지 않아 추가 확인이 필요함.

3.2. 인수되는 권리 (미상 금액 포함)

* 본건 매각으로 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상되나, 지상권 등 일부 권리가 인수될 가능성이 있으므로 추가 확인 필요

* 대항력 있는 임차인 임선옥이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 금액이 미상이라도 실제 인수 부담이 발생할 가능성에 유의해야 함.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 임선옥

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2005년 9월 30일

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 동래구 안락동 일대 다세대주택의 시세는 다음과 같음.

* 드림빌라 (2014년 준공, 38.44㎡): 2026년 4월 22일 127,500,000원 (약 1099만원/평)

* 메종드비앙445 (2022년 준공, 29.67㎡): 2026년 4월 14일 160,000,000원 (약 1778만원/평)

* 메종드비앙445 (2022년 준공, 28.84㎡): 2026년 4월 4일 162,000,000원 (약 1862만원/평)

상기 거래 사례들은 동일 건물이 아니며, 면적과 준공 연도가 상이함. 본건의 전용면적은 53.64㎡(약 16.23평)임. 최근 거래 사례들의 평당 가격대를 고려할 때, 본건과 유사한 조건의 주택은 약 1,500만원 ~ 1,800만원/평 이상의 시세를 형성할 가능성이 있음.

이를 바탕으로 본건 전체 건물(53.64㎡)의 시세는 약 2억 4천만원 ~ 2억 9천만원 수준으로 추정해볼 수 있음.

5. 생활정보

* 주변 교통: 시내버스정류장 도보 이용 가능, 동해선 안락역 약 500m 거리로 대중교통 이용 편리

* 주변 환경: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 혼재 지역으로 주거 편의시설 접근 가능

* 도로 상태: 본건 부지 동측으로 약 4미터 폭의 현황 도로에 접하나, 도로부지 일부(동소 460-20)가 타인 소유로 판단되어 차량 통행 및 개발 시 제약 발생 가능성 있음

* 토지이용계획: 준주거지역, 최고 높이 54m 제한 지역

* 편의시설: 행정복지센터 인근에 위치하며, 생활 편의시설 이용 가능할 것으로 예상됨.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 지도상으로 특별히 인지되는 혐오시설은 없음.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 전체 물건이 아닌 일부 지분만 매각되므로, 소유권 행사 및 관리에 제약이 따름.

* 공유자 우선매수: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰받지 못할 수 있음.

* 대항력 있는 임차인: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 인수해야 할 보증금이 있는지, 또는 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있는지 면밀한 확인 필요.

* 도로 지분 문제: 건물 부지 일부가 타인 소유로 파악되어, 향후 도로 사용 및 재산권 행사에 분쟁의 소지가 있음.

* 복잡한 권리관계: 여러 소유권 이전 및 압류, 가압류, 근저당권 등이 복합적으로 얽혀 있어 권리 분석에 신중을 기해야 함.

* 제시외 건물: 제시외 건물 'ㄱ'이 포함되어 있어, 이에 대한 법적, 행정적 처리 문제가 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 부산 동래구 안락동에 위치한 신춘빌라 4층 401호의 1/4 지분 매각 물건임. 입지적으로는 대중교통 이용이 편리하고 주거 환경이 양호한 편이나, 지분 매각, 도로 부지 일부 타인 소유, 대항력 있는 임차인 존재 등 다수의 중대한 리스크 요인을 안고 있음. 특히 지분 매각의 특성상 다른 공유자와의 관계 설정, 향후 명도 및 재산권 행사에 있어 복잡한 문제가 발생할 수 있음. 감정평가액은 지분 가치를 반영하고 있으나, 이러한 리스크들을 고려할 때 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 안락동 지역의 잠재적 가치: 부산 동래구 안락동은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 시세 상승 가능성을 기대할 수 있음.

* 시세 대비 저평가 가능성: 복잡한 권리관계와 지분 매각이라는 특성 때문에 본건의 실제 시장 가치가 감정평가액보다 낮게 형성될 가능성이 있음.

* 소액 투자 가능성: 지분 매각이므로 전체 건물 가치 대비 적은 금액으로 투자가 가능할 수 있음. (단, 전체 건물을 취득하는 것이 아니므로 유의)

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 전체 건물(53.64㎡) 기준 270,000,000원이며, 본건은 이 중 임정택 소유 지분(1/4)에 대한 평가액으로, 지분 감정가는 약 67,500,000원으로 산정됨.

최근 유사 면적의 다세대주택 거래 사례들을 볼 때, 평당 약 1,000만원 ~ 1,800만원 수준의 시세를 형성하고 있음. 본건 건물 면적(16.23평)을 기준으로 환산 시, 전체 건물의 시세는 약 2억 4천만원 ~ 2억 9천만원 수준으로 추정됨.

하지만 본건은 지분 매각, 도로 부지 타인 소유, 대항력 있는 임차인 존재, 공유자 우선매수권 행사 가능성 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있음. 이러한 리스크를 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

따라서, 본건의 지분 감정가 67,500,000원을 기준으로, 위험 요소를 감안하여 약 20~30% 가량 할인된 가격대를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됨.

예상 입찰가 범위: 47,000,000원 ~ 55,000,000원

본 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 산정한 것이며, 현장 조사, 관련 법규 검토, 공유자 우선매수권 행사 여부 확인 등 추가적인 심층 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바람.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.