나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21798 [1] 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 8층811호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: BNK감정 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 ""부산진구보건소"" 북측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 오피스텔, 숙박시설 및 관련 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철1호선 범내골역 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층건물내 제8층 제811호로서
외벽:몰탈위페인팅, 하부 화강석마감 등
내벽:벽지 및 타일마감 등
창호:플라스틱샷시창호 등임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스난방설비, 승강기설비, 주차타워설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형토지로서 공동주택 및 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남동측으로 중로 및 소로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로1류접합, 가로구역별최고높이제한지역, 상대보호구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임
2)기 타:없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21798 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 849-2, 대동레미안센트럴시티5 8층 811호

용도: 오피스텔 (공동주택으로 이용 중)

감정가: 106,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (갑2 등기 기록상)

특이사항: 공동담보

1.2. 면적 정보

토지면적: 3.58㎡ (약 1.08평)

토지 지분: 3.5799999999999996㎡ (약 1.08평)

건물면적: 22.89㎡ (약 6.92평)

건물 지분: 22.8892㎡ (약 6.92평)

1.3. 기타 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물 내 제8층 제811호

이용 상태: 공동주택(아파트)로 이용 중

설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스난방설비, 승강기설비, 주차타워설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 "부산진구보건소" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 오피스텔, 숙박시설 및 관련 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 또한, 지하철 1호선 범내골역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 소로1류 접합, 가로구역별 최고높이제한지역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변에 아파트, 오피스텔 등 주거 시설과 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 부산진구보건소가 인근에 위치하며, 삼정타워, IFC부산, 이마트 문현점 등 상업 시설 이용이 편리합니다. 검색 결과 상, 현저한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

소유권 보존 등기: 2019년 11월 13일 (김미향 외 1인)

근저당권: 2019년 11월 29일 (우리은행, 75,600,000원) - 말소기준권리

주택임차권: 2024년 06월 03일 (지상훈, 60,000,000원) - 말소

강제경매: 2025년 04월 14일 (주택도시보증공사, 62,415,754원) - 말소

압류: 2025년 04월 24일 (수영세무서장) - 말소

3.2. 말소기준권리

본 경매의 말소기준권리는 2019년 11월 29일 접수된 우리은행 근저당권입니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다. 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다.

3.4. 임차인 분석

임차인: 지상훈

보증금: 60,000,000원

차임: 213,000원

전입일자(사업일자): 2024-06-03

확정일자: 2020-02-07 (등기부기록상: 2022-1-25)

배당신고일자: 2024-06-03

대항력: 없음

비고: 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.5. 권리분석 요약

모든 등기된 권리는 말소기준권리인 우리은행 근저당권에 의해 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 지상훈은 대항력이 없어 보증금을 배당을 통해 회수하거나, 회수하지 못하더라도 낙찰자에게 인수되지 않습니다. 따라서 인수되는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본 물건은 부산진구 범천동 지역에 위치하며, 주변에 아파트, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다. 부산진구보건소가 인근에 있으며, 대중교통 이용이 편리하여 유동인구 확보에 긍정적인 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

도보 거리 내에 부산진구보건소가 위치하고 있으며, 인근에 병원(춘해병원, 이샘병원 등), 마트(이마트 문현점), 쇼핑몰(삼정타워, IFC부산) 등이 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교육 및 의료시설

가까운 학교로는 성서초등학교가 있으며, 대중교통을 이용하면 부산 시내의 다양한 교육 및 의료 시설 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 권리관계

등기부상 모든 권리는 경매로 인해 소멸될 것으로 예상되나, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크 요인

제공된 정보상 특이사항이나 주의사항은 공동담보 외에는 명확히 기재된 바가 없습니다. 다만, 오피스텔/공동주택 이용 형태 및 임대 관계 미상 등의 부분은 현장 방문 시 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산진구 범천동의 역세권에 위치한 소형 오피스텔(또는 아파트)로, 교통 및 편의시설 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 적은 편입니다. 다만, 감정가 대비 면적이 작다는 점과 유사 시설의 시세 변동성을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 부산지하철 1호선 범내골역 인근 역세권 입지.

* 부산진구보건소, 병원, 상업시설 등 생활 편의시설 접근성 우수.

* 권리관계가 비교적 깨끗하여 인수 부담이 적음.

* 공동주택으로 이용 중으로 주거 목적 또는 임대 수익 목적 활용 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 물건과 동일 건물인 "대동레미안 센트럴시티5"의 전용 44㎡(약 13.3평)가 약 2.5억원에 거래된 이력이 있습니다. 이를 기준으로 환산 시, 본 물건(22.89㎡, 약 6.92평)의 ㎡당 가격은 약 568만원 수준으로, 예상 시세는 약 1억 3천만원으로 산정됩니다. 이는 제공된 감정가 1억 6백만원보다 높은 수준입니다. 다만, 인근 오피스텔의 경우 14평 기준 6.5천만원~7.5천만원의 실거래가도 존재하여, 유사 물건 간 가격 편차가 존재함을 유의해야 합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가 106,000,000원과 시세 분석 결과(약 130,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 감정가를 상회하는 수준으로 예상됩니다. 최근 거래 사례 및 입지 조건을 감안하여 115,000,000원 ~ 125,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.