나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21786 [1] 부산광역시 동구 초량동 121-7 서전오피스텔 2층206호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우감정 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 초량동 소재 경남여자중학교 남서측 인근에 위치하는 서전오피스텔 2층 206호로서, 부근은 주상복합 지대로서 공동주택, 상업 및 업무용 빌딩 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 '초량역'이 소재하여 제반 교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 내 2층 206호로서,
외벽: 복합판넬 및 몰탈위 페인트 등
내벽: 벽지 마감 등
창호: 샷시창 구조

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔) 입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 12m 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역,
상대보호구역(2016-07-05)(상대정화구역(경남여자중학교)),
상대보호구역(2016-07-05)(상대정화구역(부산중학교)), 중점경관관리구역

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: 없습니다.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21786 (1)

소재지: 부산광역시 동구 초량동 121-7 서전오피스텔 2층 206호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

건물명: 서전오피스텔

건축년도: 1995년

토지면적: 5.60㎡ (약 1.69평)

토지지분: 5.6㎡ (약 1.69평)

건물면적: 32.34㎡ (약 9.78평)

건물지분: 32.34㎡ (약 9.78평)

감정가: 39,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 오OO

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 동구 초량동 소재 경남여자중학교 남서측 인근에 위치합니다.

* 교통: 부산도시철도 1호선 '초량역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근 또한 원활합니다.

* 주변 환경: 주상복합 지대로 공동주택, 상업 및 업무용 빌딩 등이 혼재되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 권리현황:

- 말소기준권리: 2025년 2월 10일 접수된 오상윤 근저당권 (7,500,000원).

- 현 경매 개시 결정: 2025년 4월 14일 접수된 오상윤 임의경매 (5,290,410원).

- 기타 권리: 소유권 이전 내역 (마하그룹유한회사, 조은희)이 확인됩니다.

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

* 임차인 현황:

- 임차인: 양선희

- 보증금: 3,000,000원

- 차임: 200,000원

- 전입일자: 2023년 10월 17일

- 대항력: 있음.

- 비고: 확정일자, 배당신고일자 미상.

- 임차인 양선희는 대항력이 있으나, 제공된 정보상 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 추가로 부담해야 할 보증금은 없을 것으로 판단됩니다. 그러나 명도 과정에서의 협의는 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 초량역 인근 일반상업지역에 위치하며, 다수의 오피스텔 및 상가 건물이 밀집한 지역입니다.

* 임대 수요: 역세권이라는 장점을 바탕으로 소형 오피스텔에 대한 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 초량역 주변의 다양한 상업시설 및 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

* 교육시설: 경남여자중학교, 부산중학교 등이 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 부산 1호선 초량역을 통해 부산 시내 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 양선희 임차인은 대항력을 보유하고 있어, 명도 협상이 원활하지 않을 경우 시간적, 정신적 부담이 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후도: 1995년 건축된 건물로, 시설 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등 다수의 도시계획적 제한사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 동구 초량동 초량역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

대항력 있는 임차인의 존재는 명도 리스크를 내포하고 있으며, 건물 노후도와 토지이용계획상의 제약사항을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

정확한 현황 파악 및 권리관계 재확인은 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 초량역 도보권으로 임대 수익 및 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구 또는 소규모 업무 공간으로 적합하여 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적일 수 있습니다.

* 가격 경쟁력: 감정가 대비 시세 분석을 통해 합리적인 입찰가 산정 시 투자 가치가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

- 제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 건과 동일 면적인 32.34㎡는 2026년 2월 11일 3,500만원에 거래되었습니다.

- 다른 면적대의 거래 사례(25.2㎡, 21.6㎡)는 각각 3,100만원, 3,000만원에 거래되었으며, 이는 제곱미터당 약 123만원에서 139만원 수준입니다.

- 감정가 3,900만원은 동일 면적의 최근 실거래가 3,500만원보다 높은 편입니다.

- 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 추가적인 금전 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나 명도 관련 리스크는 고려해야 합니다.

- 건물 노후도 등을 감안할 때, 최근 실거래가 수준 또는 그 이하로 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 제안 입찰가: 3,300만원 ~ 3,700만원

주요 정보 출처: 제공된 물건 보고서 내용 및 JSON 데이터.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 투자 결정에 대한 최종 책임은 투자자 본인에게 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.