나이스옥션 법원경매 부산 2025타경1435 [1] 부산광역시 동래구 수안동 32-2 5층503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인베스트감정 · 평가일 2025.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 동래구 수안동 소재 '수안초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 단독주택 등으로 형성되어 있으며 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 및 동해선 환승역인 '교대역' 및 부산도시철도 4호선 '수안역' 이 도보 약 10분 이내 거리에 각각 소재함.

건물의 구조

1981.12.24 사용승인의 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건 내 5층 503호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지마감 등 추정,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

공부상 공동주택으로 등재되어 있으나 이해관계인 부재로 실제 이용상태 경매진행시 확인 요함.

설비내역

소방설비 되어 있으며, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 대지 북서측으로 수안동 32-41번지(지목:도로)를 통해 공로에 접하며, 단지 내 주차시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 의견란 참조.

물건 비고

공부상 공동주택으로 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경1435 (1)

* 소재지: 부산광역시 동래구 수안동 32-2, 5층 503호 (영화아파트)

* 용도: 아파트 (공동주택)

* 감정가: 216,000,000원

* 토지 면적: 35.59㎡ (약 10.77평)

* 건물 면적 (전용면적): 49.78㎡ (약 15.06평)

* 건물 전체 공급 면적: 2383.04㎡ (약 720.91평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화 물건

* 주요 특징: 1981년 12월 24일 사용승인된 철근콘크리트조 5층 건물 내 5층 503호

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 부산광역시 동래구 수안동에 위치하며, '수안초등학교' 남동측 인근으로 공동주택 및 단독주택이 혼재된 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 또한, 부산 도시철도 1호선 및 동해선 환승역인 '교대역'과 부산 도시철도 4호선 '수안역'이 도보 약 10분 이내 거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로 접근성: 대지 북서측으로 수안동 32-41번지(지목:도로)를 통해 공로에 접하며, 단지 내에 주차 시설이 마련되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소 기준 권리: 2019년 12월 11일 한국주택금융공사의 근저당권 (을9)입니다.

* 총 등기부 채권액: 284,503,544원입니다.

* 주요 권리 사항:

* 소유권 이전: 갑2 (2008-11-26), 갑3 (2013-11-11)

* 근저당권: 을9 (2019-12-11), 을10 (2019-12-11)

* 가압류: 갑4 (2024-12-18)

* 임의 경매 개시 결정: 갑5 (2025-04-11, 본건)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (지상권 등 별도 등기된 권리는 없는 것으로 확인됩니다.)

* 임차인 현황: 인수해야 할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계 0원)

4. 상권분석

* 본 건은 전통적인 주거 지역에 위치하며, 주변으로 다수의 공동주택과 단독주택이 밀집해 있어 안정적인 주거 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 인근에 수안초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 이는 학군 수요에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 생활 편의 시설은 통상적인 주거 지역 수준으로 형성되어 있으며, 대형마트, 병원, 관공서 등은 차량이나 대중교통 이용 시 접근이 용이합니다.

5. 생활정보

* 교육: 수안초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리합니다.

* 교통: 부산 지하철 1호선, 4호선 및 동해선 이용이 용이하여 부산 시내 어디든 편리하게 이동할 수 있습니다.

* 주변 시설: 상업 및 행정 시설이 밀집한 동래구청, 법원, 검찰청, 세무서 등 주요 관공서와 롯데백화점, 대형마트, 병원 등이 근거리에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 혐오시설: 조사 결과, 본건의 직접적인 인근 지역에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 실제 이용 상태 확인 필요: 공부상 공동주택으로 등재되어 있으나, 이해관계인 부재로 실제 이용 상태는 경매 진행 시 반드시 현장 확인이 필요합니다. 이는 공사나 점유 관련 예상치 못한 문제를 야기할 수 있습니다.

* 건축 노후화: 1981년 준공된 건물로, 약 45년이 경과하여 건물 노후화로 인한 유지보수 및 리모델링에 추가적인 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 지역 지구 지정: 본 건은 제3종일반주거지역, 정비구역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 건물 증축, 개축, 재건축 시 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건의 경우, 자산 유동화 과정에서 복잡한 권리 관계가 발생할 수 있으나, 본 건의 경우 등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

7. 종합 의견

부산 동래구 수안동에 위치한 본 아파트는 트리플 역세권에 해당할 만큼 우수한 교통 여건을 갖추고 있으며, 기본적인 주거 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역입니다. 수안초등학교가 인근에 있고, 부산 지하철 1, 4호선 및 동해선 이용이 편리하여 지역 내에서 선호도가 높은 입지입니다. 다만, 1981년식 노후 건물이라는 점과 공부상 현황과 실제 이용 상태의 차이 가능성이 있어, 철저한 사전 조사 및 현장 확인이 필수적으로 요구됩니다. 권리 분석상 낙찰 후 인수되는 권리는 없는 것으로 판단되어, 이러한 위험 요소를 충분히 고려한다면 합리적인 투자가 가능할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 트리플 역세권의 뛰어난 교통 요지로, 부산 시내 접근성이 매우 우수합니다.

* 안정적인 주거 지역 내 위치하여 기본적인 수요층이 확보되어 있습니다.

* 동래구의 재개발 및 정비구역 지정 등 지역 개발 가능성이 향후 가치 상승의 잠재력을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금이 없는 물건으로, 감정가 216,000,000원을 기준으로 하여 시장 분석, 주변 시세, 건물의 현재 상태, 그리고 낙찰 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 구체적인 입찰가 산정은 현장 조사 결과, 예상되는 수리 비용, 그리고 입찰 참여자의 투자 목표 및 자금 계획에 따라 신중하게 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.