나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21649 [1] 부산광역시 연제구 연산동 1299-31 프라임빌 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주 · 평가일 2025.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 '연제초등학교' 서측 인근에 위치하는 프라임빌 제5층 제501호로서, 인근엔 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형 성 되어 있어, 제반 주위환경은 보통시 됨

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스 정류장, 근거리에 도시철도 연산역이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상5층건 내
프라임빌 제5층 제501호로서(사용승인일 : 2011.06.10),
외 벽: 몰탈위 페인팅 등 마감.
창 호: 새시창 구조임.
내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

공동주택(다세대주택)로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 소화전설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 및 근린 생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 7미터 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

연산동 1299-31 :일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 교육환경보호구역(2022-03-23)(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21649 (1)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1299-31 프라임빌 5층501호

건물명: 프라임빌

용도: 다세대주택

감정가: 71,000,000원

토지면적: 7.89㎡ (약 2.39평)

토지 지분: 7.8922㎡ (약 2.39평)

건물면적: 18.60㎡ (약 5.63평)

건물 지분: 18.6㎡ (약 5.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 안OO

건축물 용도: 공동주택, 제2종근린생활시설

사용승인일: 2011년 06월 10일

총 동 수: 1개동

총 세대수: 16세대

총 층수: 5층

해당층: 5층

2. 입지조건

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 '연제초등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 형성하고 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 위치해 있고, 도시철도 1호선 연산역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 남서측으로 노폭 약 7미터의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2025년 03월 31일 접수된 안OO(채권자)의 강제경매개시결정(채권액 45,000,000원)입니다. 해당 권리보다 선순위인 권리는 존재하지 않으며, 매각으로 인해 말소될 권리들은 다음과 같습니다.

* 집행력 있는 채무명의에 의한 강제경매개시결정(갑7): 말소기준권리

* 소유권이전청구권가등기(갑2): 2011년 09월 22일 접수

* 협의분할에 의한 상속(갑3): 2021년 08월 03일 접수

* 공유물분할(갑4): 2022년 11월 23일 접수

임차인 현황:

* 임차인: 안정훈

* 대항력: 있음

* 전입일자: 2021년 10월 01일

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

주의가 필요한 사항으로, 임차인 안정훈은 전입일자 2021년 10월 1일자로 대항력을 갖추고 있습니다. 비록 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 금액이 미상이라는 점을 고려하여 인수 또는 배당 관계를 면밀히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 연산동은 부산의 중심 상업 및 교통의 요지 중 하나로, 다양한 상업시설과 주거시설이 밀집해 있습니다. 일반상업지역에 해당하여 근린생활시설뿐만 아니라 다양한 상업 활동이 가능하며, 역세권에 위치하여 유동인구가 풍부할 것으로 예상됩니다. 다만, 본건은 다세대주택으로 사용되고 있으며, 인근에 공동주택과 근린생활시설이 혼합된 지역 특성상, 특정 업종의 집중보다는 복합적인 상권의 형태를 보입니다.

5. 생활정보

* 교육: 본건 인근에 연제초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 부산 도시철도 1호선 연산역이 근거리에 있고, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량을 이용한 지역 내외 접근성도 좋습니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 연제구청 및 관련 관공서가 인접해 있어 행정 서비스 이용도 용이합니다.

* 주거환경: 지역적으로 주거와 상업 기능이 혼합된 지역으로, 주거 환경은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 안정훈은 2021년 10월 1일부터 대항력을 보유하고 있습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 채권/채무 관계에 대한 추가 확인이 반드시 필요하며, 이는 명도 과정에서 예상치 못한 변수로 작용할 수 있습니다.

* 건물 노후도 및 내부 마감재 미확인: 2011년 사용승인된 건물로, 연식 대비 관리가 중요합니다. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부 마감재 상태를 조사하지 못하여, 내부 수리 시 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역(상대정화구역) 등 다수의 도시계획 시설로 지정되어 있어 향후 건물 증축, 개축 또는 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 작은 면적: 건물의 전용면적(약 5.63평)과 토지 지분(약 2.39평)이 매우 작아, 단독으로 활용하기보다는 투자 관점에서 접근해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 연제구 연산동 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 2011년에 건축되어 비교적 최신 건물에 속하지만, 전용면적이 매우 작은 편입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으나, '대항력 있는 임차인'의 존재가 명도 및 권리 관계에 있어 가장 큰 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 보증금 0원이라는 특이사항에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 연산역 인근으로 교통이 편리하여 임대 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

* 지역적 가치: 연산동은 부산의 주요 업무 및 상업 지구와 연계성이 좋은 지역으로, 장기적인 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 다용도 가능성: 공동주택 외에 제2종근린생활시설 용도로도 사용 가능하여, 향후 용도 변경이나 소규모 상가 활용 가능성도 배제할 수 없습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 71,000,000원입니다. 최근 연산동 일대의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 23.69㎡(약 7.16평)의 주택이 2026년 5월 8,500만원에 거래되었습니다. 본건은 이보다 작은 전용면적 18.60㎡(약 5.63평)이지만, 동일한 건물 또는 유사한 조건이라면 시세는 8,500만원 내외로 형성될 가능성이 있습니다.

다만, 본건은 전용면적이 매우 작고, 내부 마감재 미확인, 대항력 있는 임차인의 존재(보증금 0원) 등의 리스크 요인을 고려해야 합니다. 인수 보증금은 0원으로 파악되어 입찰가 산정 시 별도 공제할 금액은 없습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준에서 낙찰받거나, 경우에 따라서는 소폭 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 65,000,000원 ~ 75,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 안전하게 접근한다면 감정가 이하인 6,800만원 ~ 7,100만원 선을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.