나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21710 [1] 부산광역시 금정구 부곡동 225-6 경남한신아파트 106동 3층308호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문일감정 · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재 부산도시철도 1호선 '장전역' 남동측 인근에 위치
하는 경남한신아파트 106동 3층 308호로서 부근은 공동주택 및 근린생활시설, 단독주택
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 '장전역'이
위치하여 대중교통 등 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 24층 건물내 3층 308호로서
외벽: 몰탈위페인팅마감
내벽: 벽지마감 등
창호: 샷시창.

이용상태

공동주택(아파트).

설비내역

위생설비 및 소화전설비, 승강기설비, 공동현관기, 가스난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 단지는 남측 및 북측, 서측으로 폭 10미터 내외의 포장도로와 접하며 단지내 가로망
정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역
(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

경매신청채권자인 주택도시보증공사의 임차보증금 반환채권(금 240,000,000, 임차권자 정규환의 채권을 양수받은 것)이 배당에서 전액 변제되지 않더라도 잔액을 매수인이 인수하지 아니함(특별매각조건).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 금정구 부곡동 225-6번지에 위치한 경남한신아파트 106동 3층 308호에 대한 경매 물건입니다. 사건번호는 부산지방법원 2025타경21710 (1)이며, 부동산강제경매로 진행되고 있습니다. 아파트의 감정가는 261,000,000원입니다. 토지 면적은 18.25㎡ (약 5.52평)이고, 건물 면적은 59.99㎡ (약 18.15평)으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 본 경매의 채권자는 주택도시보증공사입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 부산광역시 금정구 부곡동에 소재하며, 부산도시철도 1호선 '장전역'에서 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 지하철 1호선 '장전역'이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 토지 이용 계획상 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 부산지방법원의 강제경매개시결정(2025타경21710)입니다. 이 외 등기된 권리들은 대부분 말소될 예정입니다.

* 본 경매의 특별매각조건에 따라, 경매 신청 채권자인 주택도시보증공사가 양수한 임차인 정규환(보증금 240,000,000원)의 채권이 배당에서 전액 변제되지 않더라도, 그 잔액을 매수인이 인수하지 않는 조건이 붙어 있습니다. 이는 매수인의 보증금 관련 인수 부담을 크게 줄여주는 중요한 조건입니다.

* 임차인 현황으로는 김용후(전입일자 2024-07-01, 보증금 0원, 대항력 없음)와 정규환(전입일자 2022-02-16, 보증금 240,000,000원, 대항력 없음)이 있습니다. 비록 정규환 임차인의 등기부상 주택임차권(을18)이 말소 예정으로 되어 있고, 권리분석 상 대항력이 없다고 기재되어 있으나, 특이사항 및 특별매각조건에서 '대항력있는 임차인' 및 'HUG 인수조건 변경'이라는 문구가 언급되어 있어, 배당 결과 및 최종 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 다만, 상기 명시된 특별매각조건에 따라 잔액 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 경남한신아파트 단지는 주변에 다양한 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다. 장전역 인근 지역 특성상 유동인구가 꾸준하며, 이는 거주자들의 생활 편의성을 높이는 요인으로 작용합니다.

1.4. 생활정보

* 아파트명: 경남한신 아파트

* 주소: 부산광역시 금정구 부곡동 225-6

* 건축연도: 1995년 3월 30일 (노후도 약 31년)

* 규모: 총 10개동, 1408세대

* 해당 동: 106동

* 층수: 해당 층 3층 (총 24층)

* 전용면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

* 분양면적(추정): 집합건물 총괄표제부상 총면적 199275.4㎡, 연면적 8644.48㎡(건폐율 21.57%), 총세대수 1408세대, 호수 131호 (단, 이는 총괄표제부의 정보이며, 개별 호수의 정확한 분양면적은 전유부 정보와 다를 수 있습니다.)

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소 등

* 주차: 총 324대 (지상 12대, 지하 26대) - (주차 정보는 상이한 부분이 있으나, 최신 정보 기준)

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 특이사항: '대항력있는 임차인' 존재 가능성이 언급되었으나, 특별매각조건에 따라 매수인 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 배당 결과에 따른 최종 확인이 필요합니다.

* 건축 연도: 1995년식 아파트로, 신축 아파트에 비해 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 층수: 해당 층이 3층으로, 저층부에 해당하여 일조권이나 조망권, 소음 등에 민감할 수 있습니다.

* 주변 환경: 인근에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 지하철역 및 주거밀집지역 인근으로 생활 편의성은 높으나, 대규모 개발 등 지역 변동 가능성은 상시 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 경남한신아파트 경매 물건은 부산 지하철 1호선 장전역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수한 입지입니다. 전용면적 약 18평의 아파트로서, 감정가 2억 6,100만원으로 책정되었습니다. 가장 큰 장점은 임차인 정규환의 보증금 2억 4,000만원에 대한 매수인의 인수 부담이 특별매각조건으로 면제된다는 점으로, 이는 권리상 매우 깔끔한 물건으로 인수될 가능성을 높입니다. 다만, '대항력있는 임차인'이라는 언급이 있어 배당 결과에 대한 최종 확인은 필수적입니다. 전반적으로 최근 실거래가(약 2억 4,500만원 ~ 2억 5,400만원)와 감정가를 고려할 때, 합리적인 수준에서 접근 가능하다는 판단입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 아파트: 부산 지하철 1호선 장전역 이용이 편리하여 직주근접성이 뛰어납니다.

* 안심 인수 조건: 특별매각조건으로 인해 임차인 보증금 2억 4,000만원에 대한 인수 부담이 없을 것으로 예상되어 권리 분석상 매우 안전합니다.

* 생활 인프라: 주변에 상업시설, 학교, 공공기관 등이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 가치 상승 잠재력: 부산시 개발 계획 및 금정구 지역 발전 가능성에 따라 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 261,000,000원입니다. 최근 실거래가 정보에 따르면, 동일 면적(59.99㎡)의 아파트가 2026년 6월 3일 254,000,000원(9층), 2026년 7월 5일 245,000,000원(11층)에 거래되었습니다. 해당 물건은 3층에 위치하여 층수 이점이 다소 낮다는 점을 감안해야 합니다. 하지만 특별매각조건으로 인해 인수해야 할 임차 보증금이 없을 가능성이 높아 권리 분석상의 위험 부담이 매우 낮다는 점을 고려하면, 최근 실거래가 수준에서 약간의 가산 또는 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 본 물건의 예상 입찰가는 250,000,000원 내외로 제안합니다. 이는 최근 실거래가 평균치와 감정가 사이에서 권리 분석상의 이점을 반영한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.