나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21682 [1] 부산광역시 중구 대창동1가 54-67 부원아파트 지하2층조표11164호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 대창동1가 소재 ""중부경찰서"" 북측 인근에 위치하는 ‘부원아파트’ 지하2층 조표11164호, 지하1층 조표11161호이며 주위는 공동주택 및 단독주택, 중·소규모의 점포, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통 시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선 ‘중앙역’ 이 소재하는 등 대중교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 지하실부 12층 건물 내 지하2층 조표11164호 및 지하1층 조표11161호로서
* 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감.
* 내벽 : 타일붙임 등 마감.
* 창호 : 샷시창호 구조임.
* 바닥 : 타일붙임 등 마감.

이용상태

공부상 (1)은 수영장, (2)는 수영장 탈의실 및 사무실로 표시되어있으나 장기간 영업중단된 상태임.

설비내역

위생시설, 급·배수설비, 보일러설비 전기설비 등이 되어 있으나 장기간 방치되어 사용가능 여부는 자세히 확인하지 못하였으므로 경매진행 시 재확인하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향의 경사지대를 계단식으로 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서 공동주택 및 소규모 상가 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 남측으로 폭약 4m 내외 북측으로 폭 약 8m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로2류(폭 8m~10m)(2018-10-03)(2-4호선)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 120m, 최고높이 170m)<건축법>, 중점경관관리구역(2023-02-15)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상.
(2) 기타 : 본건은 남동하향 경사지를 이용한 건물로 중앙대로 쪽이 A동 북서측이 B동으로 통칭되고 있으며, 지하1층은 7층, 지하2층은 6층으로 통칭되고 있음.

물건 비고

일괄매각, 공부상 (1)은 수영장, (2)는 수영장 탈의실 및 사무실로 표시되어 있으나 장기간 영업중단된 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21682 (1)

소재지: 부산광역시 중구 대창동1가 54-67 부원아파트 지하2층조표11164호

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지하2층 (해당 호실)

토지면적: 79.90㎡ (약 24.17평)

건물면적: 536.20㎡ (약 162.21평)

용도: 근린상가 (공부상 수영장, 수영장 탈의실 및 사무실)

감정가: 258,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 천마새마을금고 (등기부 요약 기반)

1.2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 중구 대창동1가에 소재하며, 중부경찰서 북측 인근에 위치한 부원아파트 지하 2층 조표11164호입니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 중소규모 점포, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 중앙역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 주변 시설: 롯데백화점 광복점, 국제시장, 자갈치시장, BIFF 광장 등 쇼핑 및 문화 시설이 근거리에 위치하고 있어 유동인구가 많은 지역입니다. 또한, 중구청, 경찰서, 소방서 등 공공기관이 인근에 자리하고 있습니다.

1.3. 권리분석

* 인수되는 권리: 등기부등본 상 권리 분석 결과, 매각으로 인해 말소되지 않는 권리(지상권 등)는 없는 것으로 확인됩니다. 다만, 세부적인 권리관계는 경매 진행 시 재확인하시기 바랍니다.

* 임차인 현황:

* 유한회사플랜핏, 박지훈: 보증금 300,000원, 차임 50,000원, 사업자등록일 2022-03-28, 대항력 없음.

* 주식회사에스에이치제이중구지점, 김희철: 보증금 500,000원, 차임 200,000원, 사업자등록일 2021-06-28, 대항력 없음.

* 허남: 보증금 1,000,000원, 차임 100,000원, 사업자등록일 2020-10-15, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 말소기준권리: 을10. 천마새마을금고 근저당권 (2020-06-24 접수). 해당 권리 및 그 이후 접수된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.4. 상권분석

* 지역적 특성: 본건이 위치한 부산 중구 대창동 일대는 원도심 지역으로, 과거 중심상업지구의 역할을 했으나 최근에는 전포, 광안리 등 신흥 상권에 비해 상대적으로 쇠퇴하는 추세를 보이고 있습니다. 그러나 중앙역 역세권이라는 입지적 장점과 함께 롯데백화점, 국제시장 등 주요 관광 및 쇼핑 시설과의 연계성을 가지고 있습니다.

* 상권 잠재력: 신축 건물이나 리모델링된 상가 빌딩의 경우 안정적인 월세 수익과 함께 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대되는 사례가 있습니다. 본건은 장기간 영업이 중단된 상태로, 향후 적절한 리모델링 및 재활성화를 통해 상권 내 경쟁력을 확보할 수 있을 것으로 예상됩니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로2류, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다 [cite:].

1.5. 생활정보

* 주변 환경: 공동주택, 점포, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 부산항, 용두산공원, 국제시장 등 주요 관광 명소가 인근에 위치하여 유동인구가 많은 편입니다.

* 편의시설: 롯데백화점, 대형마트(인근), 병원(메리놀병원 등), 관공서(중구청, 중부경찰서 등) 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 대중교통: 도시철도 1호선 중앙역이 도보 거리에 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 교통이 편리한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 영업 중단 장기화: 공부상 수영장, 탈의실 및 사무실로 표시되어 있으나, 장기간 영업이 중단된 상태로 건물의 관리 상태 및 내부 설비의 노후화가 심각할 수 있습니다. 실제 이용 가능 여부는 재확인이 필요하며, 수리 및 보수에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건물 용도 불일치 가능성: 건축물 표제부상 '부원아파트'의 주용도가 '공동주택'으로 표시되어 있어, 본건이 근린상가로 등록되었더라도 실제 이용이나 건축 관련 사항에 대해 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 구조 및 설비 노후화: 철근콘크리트조 건물로, 지하층이라는 특성상 누수, 결로 등 습기 관련 문제 및 설비(위생, 급배수, 전기 등)의 노후화로 인한 보수 비용 발생 가능성이 높습니다.

* 원도심 상권 침체: 부산 중구 원도심 지역은 최근 상권 경쟁력이 약화되는 추세에 있으며, 신흥 상권과의 격차가 벌어지고 있습니다. 따라서 상권 내에서의 경쟁력 확보 및 신규 임차인 모집에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설 및 주변 환경: 현재 검색 결과에서 직접적인 혐오시설(쓰레기 처리장, 교도소 등)은 확인되지 않았으나, 오래된 지역의 특성상 잠재적인 환경 문제나 소음 유발 시설 등이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리관계가 비교적 단순하며, 토지 소유권 확보가 가능합니다.

* 중앙역 역세권: 부산 도시철도 1호선 중앙역 도보 이용 가능한 입지로, 역세권이라는 기본적인 입지 강점을 가지고 있습니다.

* 원도심 재생 가능성: 부산의 원도심 지역은 지속적인 도시 재생 및 개발 프로젝트를 통해 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 저평가 가능성: 장기간 영업 중단 및 노후화로 인해 현재 감정가 대비 저평가되어 있을 가능성이 있으며, 리모델링 후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 감정가 258,000,000원을 기준으로, 예상되는 명도 비용, 수리/리모델링 비용, 임대 수익률, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 본건은 장기간 영업 중단, 건물 노후화, 원도심 상권 침체 등의 리스크 요소를 가지고 있으므로, 신중한 접근이 필요합니다.

* 일반적으로 낙찰가율은 지역별, 물건별 특성에 따라 변동성이 크나, 본 물건의 특성을 감안할 때 감정가의 70~80% 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. (이는 단순 참고용이며, 실제 입찰 시에는 정밀한 시장 조사와 권리 분석을 기반으로 결정해야 합니다.)

* 따라서, 예상 입찰가 범위는 약 180,000,000원 ~ 206,000,000원 정도로 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.