나이스옥션 법원경매 부산 2025타경1183 [1] 부산광역시 부산진구 개금동 177-41 푸른솔 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정토 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 '전포초등학교' 남동측 인근에 위치하는 '푸른숲' 1층 101호 외 16개호로서, 주위는 공동주택, 주거용오피스텔, 각종 근린생활시설 및 개금골목시장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도2호선 '개금역'이 소재하는 등 제반 대중교통시설은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물(사용승인일: 2013.02.22.) 내
1층 101호(전유면적: 21.48㎡) 외 16개호로서,
·외벽 : 화강석 및 스톤코트 등 마감,
·창호 : 샷시 이중창 구조임.

이용상태

- 기호(1) : 1층 101호는 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있음.
- 기호(2) ~ (17) : 2층 201호 외 14개호는 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.
- 기호(18) : 6층 601호는 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나,
현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 경보설비, 승강기설비, 공동현관기설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서하향 완경사 지대 내 지반조성한 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택), 주거용오피스텔 및 근린생활시설(사무소) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4미터 내외 폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m) <건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산지방법원에서 진행 중인 2025타경1183 (1) 사건의 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 부산광역시 부산진구 개금동 177-41번지에 위치한 '푸른솔' 건물 1층 101호입니다.

용도는 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있습니다.

감정평가액은 41,000,000원입니다.

토지 면적은 7.38㎡ (약 2.23평)이며, 건물 면적은 21.48㎡ (약 6.50평)입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 건입니다.

채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 중복사건, 유동화물건, 공동담보 물건이라는 점이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 '전포초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 공동주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설, 개금골목시장 등으로 형성되어 있습니다.

교통 상황은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 '개금역'이 소재하여 제반 대중교통 시설 이용은 보통 수준입니다.

본건 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 본건은 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 70m, 최고높이 100m), 상대보호구역에 해당합니다.

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물로, 사용승인일은 2013년 2월 22일입니다.

본건은 해당 건물의 1층 101호(전유면적 21.48㎡)에 해당합니다.

토지는 지반 조성된 세장형 토지로서 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2013년 3월 18일 접수된 부산은행의 근저당권(채권액 430,000,000원)입니다.

등기부채권 총액은 454,274,375원입니다. (근저당 430,000,000원 + 가압류 24,274,375원 + 임의경매 개시결정 채권액 413,722,378원)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다. (지상권 개요: 없음)

임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-02-15

* 확정일자: 2024-02-15

* 배당신고일자: 2025-05-22

* 대항력: 없음

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

주변 시설:

* 교육시설: 전포초등학교가 인근에 위치합니다.

* 상업시설: 개금골목시장, 다수의 근린생활시설 및 상가들이 밀집해 있습니다.

* 교통: 지하철 2호선 개금역이 소재하여 부산 시내 접근성이 양호합니다.

지역 특성:

본건은 일반상업지역 내에 위치하며, 주거 시설과 상업 시설이 복합적으로 형성되어 있어 유동인구 및 배후 수요 확보에 유리한 지역입니다.

1.4. 생활정보

편의시설:

* 개금골목시장과 같은 전통시장을 이용하기 편리합니다.

* 주변에 다양한 상가, 마트, 은행 등 생활 편의시설이 풍부합니다.

교통:

* 지하철 2호선 개금역을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

주거환경:

* 주변에 공동주택 및 주거용 오피스텔이 다수 분포하여 잠재적 임차 수요를 기대할 수 있습니다.

* 일반상업지역에 위치하나, 주거 밀집 지역과 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 현재까지의 정보상 인근에 혐오시설은 확인되지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건, 유동화물건, 공동담보: 해당 물건은 경매 절차가 복잡할 수 있으며, 추가적인 권리 관계 확인이 필요합니다.

* 공부상 용도와의 차이: 본건 101호는 공부상 '제2종근린생활시설(사무소)'로 등재되어 있으나, 실제 이용 현황은 추가 확인이 필요합니다. (건물 내 다른 호실들은 주거용으로 이용 중인 경우가 많음)

* 임대차 관계: 임차인 정 은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없으나, 배당 절차 진행 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

* 미상 임대 관계: 건물 내 다른 호실들의 임대차 관계가 미상인 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

부산광역시 부산진구 개금동에 위치한 본 상가 물건은 지하철 개금역 역세권에 자리하고 있으며, 주변에 주거 및 상업 시설이 밀집해 있어 유동인구와 배후 수요가 풍부한 곳입니다. 2013년에 준공된 건물로 비교적 신축이며, 현재까지 등기부상 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등의 특수 물건에 해당하므로, 입찰 전 철저한 권리분석과 현장 조사가 필수적입니다. 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이, 건물 내 다른 호실들의 임대차 관계 등을 면밀히 파악하여 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2호선 개금역 도보 거리로 매우 우수한 교통 및 접근성을 자랑합니다.

* 풍부한 배후 수요: 주변에 다수의 공동주택, 주거용 오피스텔 및 상업 시설이 존재하여 잠재적 고객 확보가 용이합니다.

* 신축 건물: 2013년 준공으로 건물 노후화에 따른 수리 비용 발생 가능성이 낮아 유지보수 부담이 적습니다.

* 상권 발달 가능성: 상업지역 내 위치하며 지속적인 상권 발달이 기대되는 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 41,000,000원입니다.

인수되는 임차인의 보증금은 0원입니다.

본 건은 총 채권액(454,274,375원)이 감정가를 크게 상회하고 있어, 유찰 가능성이 높습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 현재 시세, 예상 임대 수익률, 공실률, 건물의 관리 상태 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

보수적인 관점에서 감정가의 80% ~ 100% 범위 내 (32,800,000원 ~ 41,000,000원)에서 검토해 볼 수 있습니다. 다만, 철저한 현장 조사와 면밀한 시장 분석을 선행한 후 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.