나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21587 [1] 부산광역시 금정구 장전동 654-26 장전드리움주건축물제1동 8층802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 장전동 소재 ""금정초등학교"" 남측 인근에 위치하는 장전드리움
주건축물제1동 8층 802호 및 10층 1002호로서, 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 온천장역이 소재하여
제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 8층 802호 및 10층 1002호로서,
외 벽 : 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1) : 업무시설(주거용 오피스텔)임.
기호(2) : 공동주택(다세대주택)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비,
도시가스에 의한 개별난방설비, 기계식 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형에 유사한 토지로서 2필 일단으로 공동주택 및 업무
시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로
구역별 최고높이 제한지역(기준높이115m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고
높이150m)<건축법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경21587 (1)

부산광역시 금정구 장전동 654-26 (신주소: 부산광역시 금정구 식물원로29번길 33) 장전드리움 주건축물제1동 8층 802호

본건은 업무시설로 사용 중인 오피스텔입니다.

감정평가액은 333,000,000원 입니다.

토지 면적은 12.77㎡ (약 3.86평)이며, 건물 면적은 71.56㎡ (약 21.65평) 입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO 입니다.

해당 건물은 2022년 12월 13일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조 12층 건물입니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 금정구 장전동 소재 금정초등학교 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재되어 형성되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장과 도시철도 1호선 온천장역이 있어 교통 여건은 양호한 편입니다.

토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형이며, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 2월 24일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을1)이며, 해당 경매물건 매각으로 인해 소멸될 권리입니다.

등기부등본상 확인된 모든 권리(근저당, 압류 등)는 말소기준권리보다 후순위로, 본 건 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 매수인이 인수하는 별도의 권리 사항은 없습니다.

총 채무액은 590,000,000원 입니다.

* 임차인 현황

총 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대차 관계는 확인되지 않았으며, 임대차 보증금 및 차임은 미상입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 장전동 일대는 주거와 상업 기능이 복합된 지역입니다.

도보 약 10분 거리에 도시철도 1호선 온천장역이 위치하여 부산 시내 접근성이 우수합니다.

인근에는 금정초등학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있으며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

특히 부산대학교가 인근에 위치하여 젊은 유동인구와 상권 활성화에 긍정적인 영향을 주고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 금정초등학교가 남측 인근에 위치합니다.

* 교통: 도시철도 1호선 온천장역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있습니다.

* 편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설, 마트(GS더프레시, 금정농협하나로마트 등)가 있어 생활 편의성이 좋습니다.

* 건물 설비: 위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기, 공동현관문, 도시가스 개별난방, 기계식 주차설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 환경: 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 금정산 및 온천천이 인근에 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미상: 임차인 현황에서 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다. 보증금 및 차임이 확인되지 않더라도 주의가 필요합니다.

* 주변 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 금정구 장전동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 신축급 건물이 갖는 상품성과 편리한 교통 및 생활 인프라를 강점으로 가지고 있습니다. 권리 분석상 인수할 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 임대차 관계가 미상이라는 점은 명도 시 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 도시철도 1호선 온천장역 도보 이용 가능한 거리로, 교통 편의성이 우수합니다.

* 젊은 상권: 부산대학교 인근으로 유동인구가 풍부하며, 오피스텔 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 신축급 건물: 2022년 사용승인된 건물로, 내부 시설 및 외관 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 명확한 권리관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 감정가는 333,000,000원 입니다.

주변 오피스텔 시세 조사 결과, 유사 면적의 오피스텔 거래가는 1억 1천만 원대에서 2억 3천만 원대까지 다양하게 확인되었습니다. 이는 건물 연식, 층수, 내부 옵션 등에 따라 차이가 나는 것으로 보입니다.

본건은 비교적 신축급 건물에 해당하며, 최신 실거래가 정보 중 2023년 2월 24일 에스에이치미래산업개발주식회사의 소유권 이전 시 거래가는 340,000,000원이었습니다.

임차인 보증금 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 현재 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

현 시세 및 유사 물건의 낙찰 사례를 감안할 때, 감정가 대비 70~85% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

보수적으로 예상 입찰가는 약 266,400,000원 ~ 283,050,000원 수준으로 추정됩니다.

이는 예상 입찰가이며, 실제 현장 조사 및 권리 분석, 최근 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.