나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21642 [1] 부산광역시 영도구 청학동 68-195 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한신 · 평가일 2025.03.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 영도구 청학동 소재 영도구청 남서측 인근, 청동초등학교 서측 인근에 위
치하며, 주위는 본건과 유사한 단독주택, 소규모 공동주택으로 이루어져 있어 주위환경 보통
임.

교통상황

차량접근은 거의 불가능하나, 마을버스 및 시내버스정류소가 인근에 있어 대중교통사정 보통
임.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로 북서하향 경사지에 태지 조성되어 주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 지목 구거인 현황도로에 접하나 실제 도로로 쓰이는 부분은 폭 1~2미터 정도임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2024-12-04), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(2024-10-08)(청동초교(부산서부교육청))<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(2015-01-14)(자비유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트 블록조 슬래브지붕 단층 건물로서,
·외벽 : 적색 타일 붙임, 시멘몰탈 위 페인팅,
·내벽 : 이해관계인의 부재로 조사치 못하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인을 요함,
·창호 : 알미늄샷시 및 목재 이중창임.

이용상태

주택임.

설비내역

위생설비, 유류보일러에 의한 난방설비 되어 있는 것으로 보이나 자세한 사항은 미상임.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물 개황도' (기호 ㄱ~ㄷ) 참조 : 평가목적을 고려하여 실측면적으로 사정,
별도 평가하였음.

공부와의 차이

본건은 공부상 스레트및 슬래브지붕이나, 현황은 전부 슬래브지붕으로 개축된 것으로서 면적
등이 유사한 점 등을 미루어 보아 동일성은 인정되는 것으로 판단, 공부면적으로 사정, 평가
하였으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○임대관계는 미상이며, 서향으로 본건 지하층은 서측 현황 도로와 거의 평탄함.
○본건 건물 및 제시외건물은 서측 인접 구거부지(510-8번지)에 다소 과재하나 평가목적을
고려하여 이에 구애됨이 없이 평가하였음.
○본건 지하층에 있는 싼라이트지붕(사진 참조)는 구조 등으로 보아 평가가치가 없어 평가치
아니하였음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함, 본건 지하층에 있는 싼라이트지붕은 구조 등으로 보아 평가가치가 없어 평가하지 아니함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 부산지방법원 2025타경21642 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 상록수제일차유동화전문 (상 )

1.2. 물건현황

소재지: 부산광역시 영도구 청학동 68-195

용도: 단독주택

토지면적: 82.00㎡ (약 24.8평)

건물면적: 69.46㎡ (약 21.0평)

건물 제시외면적: 34.20㎡ (약 10.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건

1.3. 감정가

총감정가: 83,016,460원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 영도구 청학동 소재 영도구청 남서측 인근, 청동초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주위는 본건과 유사한 단독주택 및 소규모 공동주택으로 이루어져 있어 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 거의 불가능하나, 마을버스 및 시내버스 정류소가 인근에 있어 대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 토지 형태 및 이용상태

토지는 사다리형이며, 북서하향 경사지에 터를 조성하여 주택 부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

서측으로 지목상 구거인 현황도로에 접하고 있으나, 실제 도로로 사용되는 부분은 폭 1~2미터 정도입니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(청동초교, 자비유치원)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 강철 (강 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-01-02

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계 0원

3.2. 등기부 현황 (토지/건물)

토지 등기부상 소유권 변동(상속 포함) 후 2013년 11월 6일 근저당권(채권최고액 50,000,000원, 권리자 이경태)이 말소기준권리로 등기되었습니다. 이후 2025년 3월 17일 상록수제일차유동화전문(채권자)의 강제경매 개시결정(2025타경21642)이 등기되었으며, 이는 매각으로 소멸될 예정입니다. 건물 등기부도 토지 등기부와 유사한 권리 내역을 보입니다.

등기부채권 총액(말소기준권리 기준): 50,000,000원

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리는 2013년 11월 6일 접수된 근저당권입니다. 본 경매 절차를 통해 근저당권 및 강제경매를 포함한 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인은 대항력이 없으므로 별도의 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 연립 및 다세대 주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 1월 31일 거래된 세양쉬에당(연립, 2003년식, 약 18.1평): 약 9,000만원 (평당 약 496만원)

* 2026년 1월 20일 거래된 청성아트(다세대, 2012년식, 약 21.4평): 약 1억 1,800만원 (평당 약 549만원)

* 2026년 4월 21일 거래된 두성가인빌(연립, 2016년식, 약 14.9평): 약 7,000만원 (평당 약 470만원)

이 정보는 연립 및 다세대 주택의 시세를 반영하며, 본건 단독주택과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 그러나 해당 지역 부동산 시장의 전반적인 가격 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

4.2. 감정가와의 비교

본건의 감정가는 83,016,460원이며, 건물 면적(약 21.0평) 기준 평당 약 395만원으로 산정됩니다. 이는 주변 연립/다세대 주택의 평균 평당 가격(약 505만원)보다 낮게 평가된 것으로 보입니다. 다만, 단독주택의 특성과 현장 조사를 통한 감정가 산정임을 감안해야 합니다. 제시외 건물(약 10.3평)이 포함되어 매각된다는 점은 감정가 대비 추가적인 가치를 기대할 수 있는 부분입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

본건은 청동초등학교 인근에 위치하여 교육 환경은 보통 수준입니다. 주변에 상업시설이 밀집해 있지는 않으나, 대중교통을 이용하면 영도구청 등 주요 관공서 및 생활 편의시설 접근이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 본건 건물 및 제시외 건물은 서측 인접 구거부지(510-8번지)에 다소 과재(침범)되어 있어, 향후 경계 분쟁이나 철거 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 이는 중요한 리스크 요인입니다.

* 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 다른 취급이 필요할 수 있습니다.

6.2. 물건 자체 리스크

* 차량 접근이 거의 불가능하여 거주 편의성이 낮을 수 있습니다.

* 지하층의 싼라이트 지붕은 평가 가치가 없어 평가되지 않았으며, 향후 유지보수 등에 고려가 필요할 수 있습니다.

* 건물의 내벽 상태는 이해관계인 부재로 조사되지 못하였으므로, 실제 경매 진행 및 응찰 시 반드시 재확인이 필요합니다. 예상치 못한 수리비가 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

* 제시외 건물(약 10.3평)이 일괄 매각 대상에 포함됩니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 영도구 청학동에 위치한 단독주택으로, 감정가 대비 인근 시세가 다소 높게 형성된 것으로 보입니다. 특히, 대항력 없는 임차인이 없어 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다. 그러나 서측 인접 부지와의 경계 침범 문제, 차량 접근의 어려움, 건물 내부 상태 미확인 등 잠재적인 리스크 요인이 다수 존재합니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인으로 인수 부담 없음.

* 감정가 대비 포함된 제시외 건물(약 10.3평)의 추가 가치 확보 가능성.

* 주변 부동산 시세 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정되었을 가능성.

9. 예상 입찰가

본건은 잠재적 리스크 요인(경계 침범, 내부 상태 미확인, 접근성)을 고려할 때, 감정가 83,016,460원을 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다. 제시외 건물 포함 및 잠재적 시세 상승 여력을 감안하여, 감정가의 90% ~ 100% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

최종 예상 입찰가: 85,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.