나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21631 [1] 부산광역시 동래구 명장동 69-7 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GR감정 · 평가일 2025.04.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 명장동 소재 '안락초등학교' 남서측인근에 위치하는 토지로서, 부근은 일반주택, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 자루형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 8M 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌구조 슬래브지붕 2층건으로서(사용승인일 : 1988.12.26),
외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 적벽돌붙임 등 마감,
창 호 : 샷시 및 목재이중창임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생급·배수설비, 위생설비 및 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

종물 및 부합물(ㄱ,ㄴ,ㄷ)이 소재하고 있으나 구조, 면적 및 이용상황 등으로 보아 토지의 사용·수익 및 처분에 미치는 영향은 미미할 것으로 사료됨.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

기 타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 동래구 명장동 69-7번지에 소재한 다세대주택으로, 부산지방법원에서 진행 중인 2025타경21631 (1) 부동산 임의경매 사건의 매각 대상입니다. 감정가는 626,203,200원이며, 토지 면적은 187.10㎡ (약 56.6평)이고 건물 면적은 166.23㎡ (약 50.3평)입니다. 제시외 건물 면적 21.40㎡ (약 6.5평) 또한 일괄 매각 대상에 포함됩니다. 건물은 1988년 12월 26일 사용 승인된 벽돌조 슬래브 지붕 2층 건물입니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 동래구 명장동 소재 '안락초등학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 일반 단독주택, 공동주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역을 형성하고 있어 제반 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 토지는 인접지와 등고평탄한 자루형의 토지로서 주거용 건부지로 이용 중이며, 북측으로 노폭 약 8m 내외의 도로에 접해 있습니다. 토지 이용 계획상 제2종일반주거지역이며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2021년 4월 15일 접수된 명장1동새마을금고의 근저당권 (을14, 36,000,000원)입니다. 등기부채권 총액은 478,065,366원입니다.

본건에는 대항력 있는 임차인이 2명 존재합니다.

* 임차인: 전금숙

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자: 2011-08-22

* 확정일자: 2013-10-29

* 배당신고일자: 2025-04-07

* 대항력: 있음

* 비고: 낙찰 시 보증금 30,000,000원 인수 가능성이 있습니다.

* 임차인: 정종헌

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2020-08-27

* 확정일자: 2025-04-08

* 배당신고일자: 2025-04-07

* 대항력: 있음

* 비고: 낙찰 시 보증금 10,000,000원 인수 가능성이 있습니다.

임차인 이유빈은 전입일자가 2025년 1월 15일로 비교적 최근이며, 배당신고일자가 2025년 5월 2일이나 대항력이 없는 것으로 표시되어 있습니다. 만약 전금숙, 정종헌 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 그 차액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 현재 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 이는 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 일반 주택과 근린생활시설이 혼재된 주거지역 내에 위치하고 있어, 기본적인 생활 편의를 위한 상권은 형성되어 있습니다. 안락초등학교가 인접해 있어 교육 관련 시설 및 유관 업종의 이용이 용이할 것으로 보입니다. 제공된 주변 매매/임대 정보들은 주로 주거용 건물에 국한되어 있어, 상업 시설의 활성화 정도를 직접적으로 판단하기는 어렵습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근 시내버스 정류장 이용이 편리합니다.

* 교육: 안락초등학교가 인근에 위치하며, 제2종일반주거지역 내 보호구역에 해당합니다.

* 편의시설: 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 편의 서비스를 이용할 수 있습니다. (정확한 시설 정보는 현장 답사 및 지도 검색을 통해 추가 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 전금숙(30,000,000원), 정종헌(10,000,000원) 두 명의 임차인이 대항력을 가지고 있으며, 이들의 보증금 총 40,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다. 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 미회수된 금액만큼은 낙찰자가 추가로 부담해야 합니다.

* 건물 노후화: 1988년 준공된 건물로 약 38년의 연식이 경과하여, 향후 유지보수 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 주의사항 및 건축물대장상 제시외 건물 면적이 21.40㎡ (약 6.5평) 존재합니다. 이는 일괄 매각 대상에 포함되나, 철거 또는 양성화 과정에서 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 불명확하여, 현재 임대 수익을 정확히 파악하기 어렵습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 동래구 명장동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 초등학교 인근이라 교육 환경은 양호한 편입니다. 그러나 1988년식의 노후 건물이라는 점, 그리고 가장 큰 리스크 요인인 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이 존재한다는 점을 반드시 고려해야 합니다. 보증금 인수분을 제외한 낙찰가의 적정성을 신중하게 판단해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 부산 동래구 명장동, 안락초등학교 인근의 주거 지역이라는 점.

* 시세 차익: 대항력 있는 임차인으로 인한 부담감으로 인해 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 향후 개발 가능성: 노후된 주택이므로, 장기적으로 재건축이나 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 626,203,200원입니다. 주변 시세 분석 결과, 명장동 일대의 유사한 면적의 다세대주택은 전용면적 기준 평당 약 1,000만원 ~ 1,500만원 이상으로 형성되는 것으로 파악됩니다. (제공된 JSON 데이터의 '일양빌라' 거래가는 시세 대비 현저히 낮아 비교 시 유의가 필요합니다.)

본건의 토지 면적 187.10㎡ (약 56.6평), 건물 면적 166.23㎡ (약 50.3평)을 고려할 때, 잠재적 시장 가치는 감정가를 상회할 수 있으나, 다음과 같은 리스크를 반영하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 약 40,000,000원 (전금숙 30,000,000원 + 정종헌 10,000,000원)

* 건물 노후화로 인한 수리비 발생 가능성

* 제시외 건물 처리 관련 비용 발생 가능성

위 리스크를 종합적으로 고려할 때, 감정가의 75% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

즉, 약 469,652,400원 ~ 532,272,720원 범위입니다.

권리 분석상의 인수 보증금 40,000,000원을 감안하고, 보수적으로 감정가의 80% 수준인 500,000,000원 내외에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

정확한 시세 판단 및 권리관계 확인을 위해서는 반드시 현장 답사 및 전문가 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.